VALENCIA. Los que hemos vivido duras experiencias en los mercados, en el mundo de la inversión y la empresa, sabemos que un criterio básico que buscan los inversores es la estabilidad, una volatilidad por ellos aceptada, así como el momento de entrada en los diferentes mercados.Nunca sabremos a priori cuando es el momento óptimo, es utópico buscarlo, pero sí se aprende a saber si las valoraciones se corresponden con criterios razonables de rentabilidad a largo plazo.
Vivimos continuos momentos de alta volatilidad en los mercados financieros… también los hemos pasado en el inmobiliario.Ahora que los precios se han ajustado fuertemente, muchos fondos han vuelto al mercado inmobiliariode calidad como refugio e inversión con renta estable a largo plazo. También para el sector más profesional las expectativas han empezado a clarificarse y, con prudencia y en casos con financiación bancaria, se aceleran las inversiones pensando en un futuro mejor.
Los activos provenientes de la entidades bancarias, vía Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria) y sus servicers (Aktua, Aliseda, Altamira, Haya, Servihabitat, Solvia…) o directamente de los bancos, configuran un mercado especializado que debe explorarse de la mano de profesionales.
Hagamos una breve sinopsis. Tras la gran debacle de los mercados financieros e inmobiliarios y para su reflotamiento se constituyó en 2012 la Sareb, una entidad privada para ayudar al saneamiento de entidades del sector financiero español que arrastraban problemas debido a su excesiva exposición al sector inmobiliario. Se diseñó mediante una gestora de activos externa a la que transferir los activos inmobiliarios
Adquirió a las entidades con dificultades una cartera de activos de 50.781 millones de euros, entregando como contrapartida deuda senior avalada por el Estado, asumiendo la misión de desinvertir en un periodo máximo de 15 años. Además, debe acometer este proceso con rentabilidad y asegurando su viabilidad empresarial, evitando costes para el Estado, que somos todos nosotros.
Ha recibido casi 200.000 activos de las entidades cedentes, de los que un 54% son activos inmobiliarios de diversa índole. Se trata fundamentalmente de suelos y viviendas, aunque también hay naves industriales y locales comerciales repartidos por la mayor parte de España. El restante 46%, son préstamos a promotores (préstamos para suelo, obra en curso e inmuebles terminados, entre otros activos). En valor económico, del total de la cartera a fecha del traspaso, el 77% corresponde a préstamos a promotores y el 23% a activos inmobiliarios.
La gestión y valoración de estos activos es una labor ingente. Las previsiones de Sareb son aún de una inversión de 45 millones de euros hasta 2018 para tasar y revalorar los activos inmobiliarios que posee, en cumplimiento con la nueva norma contable del Banco de España.
El presidente de la Sareb, Jaime Echegoyen, aseguró que a finales de 2015 la entidad había tasado el 60 % de los inmuebles registrados y que el 40% de los inmuebles restantes se valorarían "clonando los resultados ya obtenidos en función de inmuebles similares situados en la misma zona". En su opinión "hay mucho interés por el suelo" y dice que "en la coyuntura actual es probable que muchos ahorradores inviertan en un piso para ponerlo en alquiler".
Las entidades, publica y privadas, han continuado con un fuerte proceso de adecuación de valoraciones mediante las oportunas dotaciones contra la cuenta de resultados, no siempre hasta los niveles que en algunos casos desearían los inversores... y más de los que ellas querrían.
Esta amalgama de cifras nos hace recapacitar sobre el tamaño, la profesionalización y la complejidad del mercado. La búsqueda de activos adecuados a un perfil, una adecuada gestión con los distintos intermediarios y sus tiempos, las justas valoraciones de dichos activos (aunque en la mayoría de los casos no vengan explicitados por la entidad), el conocimiento de los profesionales, la experiencia en operaciones llevadas a cabo con suelos, naves, viviendas, hoteles… nos convierten en el socio del inversor
No nos equivoquemos, no es un mercado de gangas sino de oportunidades a precios actuales de mercado, que deben cotizarse y negociarse en la mayoría de los casos. Y hay que aprender a trabajar a sus ritmos, pero siempre apoyándose en los profesionales de las entidades para que ambas partes ganen.
Entendemos, como decíamos al principio, que estos activos pueden aportar al negocio y a la cartera de inversores, institucionales y privados, estabilidad y rentabilidad y que los precios están en un rango adecuado para inversiones a largo plazo.
Por lo tanto, debemos estar al servicio tanto de profesionales como de inversores particulares, especializarnos en un segmento medio-alto y cubriendo las diferentes áreas. Nuestra participación en operaciones en inversiones en rentabilidad, suelos, terciario, industrial… nos ha preparado para nuevos retos.
José del Portillo es director de activos bancarios y de Sareb de Olivares Consultores
