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entrevista a antonio olmedo, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Valencia

"Nos hemos sentido muy utilizados por los bancos como brazo ejecutor para consolidar su negocio"

23/03/2017 - 

VALÈNCIA. Antonio Olmedo (Grupo IGSA) acaba de tomar el relevo de José Luis Miguel al frente de la Asociación Provincial de Promotores Inmobiliarios y Agentes Urbanizadores de Valencia, una de las organizaciones más castigadas por una crisis que asoló el sector inmobiliario.

Tras varios años de travesía por el desierto y tensiones internas, el empresario asume el "reto" de mejorar la imagen de su sector con voluntad conciliadora ante el resto de organizaciones, la administración y la banca. Aún así, no oculta que en su opinión, las entidades financieras interpretaron el papel protagonista antes del estallido de la crisis inmobiliaria, cuando la el dinero fluía y "todo valía". 

–¿Qué le ha llevado a dar el paso para ponerse al frente de los promotores?

–Soy empresario promotor pasar a presidir la asociación es un reto por lo que supone en cuánto a plantearse qué cobertura dar de formación e información a tus socios para que sus decisiones de inversión sean lo menos arriesgadas posible. Es cierto que requiere un esfuerzo, pero me encuentro cómodo con este proyecto.

–¿En qué situación se ha encontrado la organización?

–Muy consolidada y bien gestionada después de estos años tan duros de crisis y en la rampa de lanzamiento para que la incorporación de conocimiento y talento que tiene vaya llegando al sector para ayudarle en la toma de decisiones.

–¿Qué efecto ha causado en el sector esa travesía por el desierto?

–Los promotores han sido los ejecutores de la política de vivienda que definían las administraciones y, por otro lado, éramos parte de una estrategia financiera; los bancos y cajas nos apoyaban financieramente y ellos se consolidaban en los barrios que nosotros desarrollábamos. Se les escapó de las manos porque había mucha liquidez y fuimos llamados a desarrollar viviendas donde los ayuntamientos lo definían en sus planes generales. Hacíamos viviendas, había compradores y financiación y vivíamos en el mejor de los mundos. Luego nos hemos encontrado con que ese mundo se te cierra y eso nos pasó a todos. La vuelta a la realidad fue tan dura que toda la sociedad lo pasó muy mal. Nos ajustamos y nos reordenamos. Empresarialmente salimos con la experiencia para no dejarnos llevar en la toma de decisiones por los optimismos y los inputs que desde fuera nos decían que vivíamos en el mejor de los mundos. En definitiva, estar con los pies en el suelo.

–Reflexiona sobre lo que ha ocurrido en los últimos años como si el promotor hubiera tenido un rol pasivo...

–No es que fuera pasivo, pero nos hemos sentido como un compañero de viaje en el que las instituciones financieras te decían 'compra lo que quieras que tienes toda la financiación posible' y al comprador le decían que comprase la vivienda que al mismo tiempo podría comprar lo que quisiera. Todo vivíamos con la sensación de que todo era bueno, todo valía. Hasta que nos dimos cuenta de que no se puede actuar así. Éramos el brazo ejecutor de las entidades financieras consolidando ciudades, urbanizaciones, etcétera. Todos lo hemos hecho mal. Se nos ha visto como los mentores de todo eso cuando más bien hemos sido compañeros de viaje. Nos hemos sentido muy utilizados por parte de las entidades financieras para consolidar su negocio.

–La patronal de la construcción Fevec les expulsó hace un año por impago ¿cómo están las relaciones actualmente?

–Había una mala comunicación en la forma de decir las cosas. Las relaciones actuales son buenas.

–Hay una discrepancia sobre una deuda que los promotores mantienen que con Fevec, ¿cuál es su versión de los hechos?

–No lo sé porque yo no estaba. Debemos funcionar ambas lo mejor posible.

–¿Tienen previsto volver a la vista de que la tendencia es hacia la integración de las organizaciones?

–No es que tengamos en proyecto volver, pero tenemos el objetivo de entendernos con todas las asociaciones de empresarios, con todas, y lógicamente colaborar con ellos. Si eso da lugar a formar una federación o estar juntos, ya se verá. Con Francisco Zamora me une una buena amistad y va a haber buen entendimiento.

–¿Van a entrar en la nueva CEV autonómica?

–Todo lo que signifique unidad y entendimiento para que la economía valenciana crezca nos tendrá en primera línea. Creo que directamente o en paralelo habrá que estar apoyando al sector empresarial de la Comunitat. En absoluto habrá disputas con el resto de empresarios, apoyaremos en lo que sea conveniente.

–En su elección habló de aprovechar los vientos favorables que soplan en la economía, ¿ha pasado ya la crisis para los promotores?

–La crisis ya está superada, pero no hay que olvidarla; hay que mirarla por el retrovisor porque los errores que se cometieron no hay que repetirlos. Hay que ser muy coherente con las decisiones de inversión que se tomen. Necesitamos seguridad jurídica y que las administraciones funcionen bien.

–Armiñana, Urbem y algunos de los nombres vinculados a la caída del negocio están volviendo se protagonistas por lo contrario, por estar saliendo. Incluso la Sareb se han lanzado a promover. ¿Vuelven los buenos tiempos?

"Las empresas que se sometieron al concurso vuelven porque la capacidad de compra de los ciudadanos mejora"

–No es que sean buenos tiempos, es lo que con lógica corresponde una vez se estabiliza la caída, vuelve a haber empleo y las rentas salariales mejoran después de haber caído mucho. Las empresas que se sometieron al concurso para ordenar sus deudas ahora vuelven porque la capacidad de compra de los ciudadanos mejora. Algunos pueden pasar de estar alquilados a comprar una vivienda a su precio. La demanda de vivienda se tiene que compaginar con la capacidad de compra. Si no hay empleo ni renta, no hay compra. Se van a ir incorporando empresarios a la actividad constructora y promotora y eso es bueno porque se generan rentas fiscales que contribuirán a mejorar la capacidad de las administraciones para prestar servicios como sanidad o educación.

–Ha atribuido a la banca cierta irresponsabilidad en el rol que ha jugado durante la crisis. Hasta hace poco se les culpaba de no abrir la mano precisamente por lo que pasó durante la crisis, ¿están teniendo los promotores la ayuda de los bancos ahora?

–No he hablado de irresponsabilidad, pero si los bancos, que tienen unos fuertes gabinetes de estudios, estimulaban la compra y la inversión por parte de particulares y empresas y te acompañaban y apoyaban, lo lógico era pensar que ellos veían que las perspectivas eran buenas. Si nos daban dinero y nos definían dónde lo teníamos que invertir, lo cogíamos. Ahora tienen que volver a prestar. Ellos también han ordenado sus balances y los activos y se han tenido que reestructurar con tipos de interés negativos. Conforme vayan cuadrando sus balances, irán prestando porque viven de ello. Pero lo harán de forma equilibrada y ordenada, basado en la garantía y la solvencia del cliente. Pero se nota que la actitud de los bancos desde 2016 ha cambiado, son proactivos.

–¿Una de las lecciones que han aprendido ustedes es la de no hacer sus propios análisis y no fiarse tanto de los de la banca?

-Las previsiones de la economía hay que pasarlas por el tamiz de nuestras posibilidades. Ese es el reto. Cuando nos dan, tenemos que ver si lo podemos coger y si lo podemos devolver. Esa es la clave, no pensando en que se queden con el bien. Lo bueno es que ese bien se transforme y ellos recuperen lo prestado.

–¿En qué zonas hay más necesidad de promociones? ¿Qué suelo queda en estas zonas?

–Hay que tener en cuenta planes nuevos como el Pativel o el Plan de la Huerta que va a provocar retrasos en las decisiones de inversión. La oferta de suelo queda muy restringida en función de la legislación que surja. Por ejemplo, en Valencia hay zonas como Nazaret, Moreras, la salida de Ademuz, Patraix, el Cabanyal o Benimaclet que se tienen que ir consolidando. Pero también hay que tener en cuenta qué va a hacer Renfe y Fomento con las inversiones y el soterramiento de las vías. Mientras eso no se haga, ¿cómo se consolidan esas bolsas de suelo que están ahí? Depende de los que tienen la obligación de hacerlo.

–¿Se está bloqueando por lo tanto el desarrollo de algunas zonas?

–Lógicamente. València necesita el soterramiento de las vías porque es de las pocas ciudades en las que el tren llega en superficie hasta el centro.

-¿Tienen, por contra identificados lugares en los que tardaremos mucho tiempo en ver grúas?

-Hay sitios en los que la demanda no existe. A la demanda de la vivienda le afecta mucho el crecimiento de la población, los movimientos migratorios, el empleo y otros aspectos como el emplazamiento de otras actividades empresariales, como podría ser el caso de Puerto Mediterráneo, cuya llegada o no a Paterna puede tener un impacto importante en el sector. Es posible que aquí vayan a quedarse solares parados, por ejemplo.

-¿Ha tocado suelo el precio de la vivienda?

-Ha tocado suelo como consecuencia de que ha bajado mucho. ¿Qué precio tiene una vivienda que lleva tres años sin venderse? Su precio no existe. Los precios ahora no van a tener el precio disparatado de antaño pero sí subirán en la lógica de la inflación -como mínimo-. Entre un 1% y un 3%.

–¿Cómo han recibido los promotores el Pativel?

–Los promotores queremos seguridad jurídica. Que la ordenación que se haga sea coherente y que no haya cambios jurídicos porque si no los inversores no entran. Si los gobernantes consideran que la calidad medioambiental ha de tenerse en cuenta en esa ordenación porque mejora el potencial de la Comunitat, bienvenido sea, pero se ha de hacer con coherencia y sin restringir las decisiones de inversión. Y con seguridad jurídica. Pero no se pueden abrir tantos frentes como tenemos ahora y menoscabar decisiones de inversión. No conviene someter a incertidumbres jurídicas lo que empieza a surgir.

–Muchos municipios lo han visto como un ataque a su desarrollo urbanístico...

-Por eso ha de haber coherencia en las decisiones de la administración. Han de tenerse en cuenta las habilitaciones locales, porque se han dado habilitaciones a futuro que ahora se ven afectadas por una medida no arbitraria pero sí impuesta. Si la estrategia municipal pasaba por un desarrollo determinado este plan del Consell se la puede cercenar, cambiarle los planes a la administración local.

-La Generalitat ha lanzado un plan de reforma y rehabilitación con incentivos fiscales, ¿les satisface su alcance?

-Sí. Consideramos que la rehabilitación forma parte de la regeneración urbana. Lo consideramos positivo y bueno. Las ciudades se tienen que colmatar, consolidarse dentro de su núcleo urbano. Lo que es absurdo es construir ciudades fuera de la propia ciudad.

-¿Qué piensan los promotores de la Ley para la Función social de la Vivienda, que contempla acciones como la expropiación del usufructo para darle uso a las viviendas vacías de los grandes tenedores de inmuebles?

-Yo interpreto esta legislación como respuesta a un escenario muy duro que se está atravesando, la desgraciada situación de familias que se quedaron sin su vivienda. Pero la figura del gran tenedor de viviendas vacías es un absurdo empresarial. No tiene sentido que no se tengan llenas, que no se le saque rentabilidad. Porque tenerlas conlleva un coste. No creo que nadie, empresarialmente, quiera tener viviendas vacías. Las tendrá vacías como consecuencia de que no tenga demandas, pero no por gusto. No creo que esta ley nos afecte empresarialmente.

-La asociación ha sido muy crítica con el rol de la Sareb por distorsionar el mercado. ¿Cómo ve su papel ahora que también se ha lanzado a la promoción?

-Hay que destacar que la Sareb es una entidad privada pero con un gran peso público en su accionariado. Como tienen un tiempo limitado para sacar sus productos y lo que ya les queda es lo peor hay que tener cuidado con el precio y las condiciones que comunican por este producto. Cada uno en el mercado se posiciona, pero las informaciones que se trasladan como, por ejemplo, el anuncio de viviendas desde 30.00 euros, nos perjudica a todos. Quienes tienen viviendas les ponen precio a sus viviendas en función de estas informaciones, y el consumidor también lo asume como referencia... esto produce un efecto de contaminación de precios. 

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