Miguel Ángel Santos, administrador del Grupo SisoVALÈNCIA. El verbo expropiar no goza de buena fama en el sector inmobiliario, y tal vez por ello levantó tanto revuelo la aparición en València de la Sociedad Impulsora de Solares Ociosos SL (Grupo Siso), una empresa que se acoge a la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (Lotup) de 2014 para instar al Ayuntamiento a que expropie a su favor solares que lleven al menos 6 años parados y hayan incumplido el denominado "deber de edificar".
La sociedad, como viene informando este diario, ha recurrido a este procedimiento con solares de las calles Ruzafa, San Vicente, Cádiz, Jesús y Guillem de Castro, así como con otros dos ubicados en la costa alicantina -en las playas de Calp y Dénia-. Tras iniciar estos procesos, el impulsor de la mercantil, Miguel Ángel Santos, ha accedido a explicar la filosofía de su empresa a través de un escrito remitido a Valencia Plaza.
El empresario explica que la idea "no surge de forma espontánea ni fruto de la casualidad", sino de "un proceso largo de investigación". "El sector inmobiliario es de los pocos sectores que ha evolucionado poco o nada, y estamos convencidos de que en el corto plazo van surgir oportunidades diferentes de realizar desarrollos inmobiliarios alternativos", afirma, si bien subraya que Grupo Siso no fue el primero en recurrir a esta fórmula en la Comunitat -lo fue otro particular con un solar en Dénia-.
Según el administrador de la firma, si hasta ahora se ha utilizado poco esta herramienta ha sido "por el desconocimiento que había de la ley", pero no porque no se supiese de su existencia. A su juicio, lo que creaba incertidumbre era "como se debía aplicar". "Quizá nosotros hemos sido más avanzados en ese sentido, con sus ventajas, pero también con todos sus inconvenientes", indica.
Según detalla, "la ley hace referencia a el agente edificador/rehabilitador, similar a la figura del agente urbanizador pero con la diferencia de que en este caso se aplica para el desarrollo de aquellos solares cuyos propietarios han hecho caso omiso a reiterados requerimientos del Ayuntamiento y donde existe un claro interés general en que se construyan".
"Al igual que un PAI, el solar se configura como un área de reparto donde el propietario aporta el suelo y el agente edificador aporta los recursos económicos y técnicos para desarrollar la promoción. Se procede entonces a la reparcelación bien económica u horizontal, recibiendo cada parte en proporción a lo que se ha aportado", destaca.
No obstante, "la declaración de incumplimiento no otorga al agente edificador/rehabilitador ningún derecho preferente frente a cualquier otra persona que quiera desarrollar el solar", según subraya Santos. Llegado ese punto se tramita "un programa de actuación aislada donde cualquiera puede presentarse, siendo el Ayuntamiento el que finalmente selecciona el agente edificador que mejor considere", explica.
"En algún ayuntamiento nos han llegado a decir, 'estáis de broma, ¿no? ¿Cómo voy a ir en contra de ningún vecino?'", afirma Miguel ángel santos
Del mismo modo que las iniciativas del grupo Sino han generado controversia en el sector inmobiliario, el empresario confiesa que también se ha encontrado con ayuntamientos que se han mostrado reacios en un primer momento. "En algún ayuntamiento nos han llegado a decir, 'estáis de broma, ¿no? ¿Cómo voy a ir en contra de ningún vecino?'", relata. "Lo que se debe entender es que no se va contra ningún vecino, el suelo tiene un interés social y con esa intención se debe impulsar el desarrollo. Al final, la suma global tiene que ser positiva. Cuando a esos mismos ayuntamientos les explicas que ¿por qué deben aguantar los vecinos de ese solar que sea un nido de ratas y basura, o una selva espontánea de todo tipo de vegetación, o una visión de una estructura a semiconstruir?", contraargumenta. En la misma línea, el empresario se pregunta "¿por qué debe desarrollarse un nuevo PAI cuando hay suelo ocioso?".
Teniendo en cuenta estos fenómenos y otros como los inmuebles que menguan a nivel comercial "porque hay dos solares que cortan el tráfico de las personas disminuyendo el valor de los inmuebles vecinos", el impulsor de Grupo Siso considera que la posibilidad de expropiar y edificar solares parados es una herramienta para mejorar la ciudad. "Eso es lo que gana la ciudad con esta ley, hacerla más cálida, más habitable y, sobre todo, más homogénea, sin tener que desarrollar nuevos suelos que tardarán en ocuparse y hacer ciudad".
La empresa también recurre a argumentos de carácter social relacionados con "la oferta y la demanda". "Los precios de los suelos están subiendo, a pesar de que el precio de la vivienda debe tener un límite, la que los salarios permiten pagar. Entonces, ¿por qué retener el suelo cuando existen presiones de precios?", se pregunta Santos.
"En otro ayuntamiento nos felicitaron, el TAG nos confesó que pensaba que se iba a jubilar sin ver el proceso aplicado. Él mismo entendía que si todos los vecinos había contribuido a pagar encintado de aceras, canalización, alumbrado, instalaciones... ¿con qué derecho ahora la propiedad no promovía y estaba reteniendo el suelo?", cuenta.
Para que no exista esta "presión por parte de los propietarios a los ayuntamientos, especialmente los pequeños, más susceptibles de este tipo de prácticas", según considera el dirigente, "la propia Generalitat Valenciana puede actuar de oficio, lo que crea un marco muy favorable para este nuevo urbanismo".
"No hay que olvidar que propietarios de suelos hay de muy diversos tipos, no solo 'retenedores' que especulan con el precio del mismo, hay herencias en las que que no existe un acuerdo claro sobre cómo se debería actuar, hay promotores que no tienen liquidez, hay propietarios que no saben cuál debería ser un proceso lógico, hay bancos que están desbordados por la cantidad de inmuebles adjudicados", enumera el administrador de Grupo Siso.
Sobre estos casos más complejos Santos asegura que incluso se ha topado con propietarios agradecidos. "Algunos de ellos no sólo nos han aplaudido por impulsar este procedimiento, si no que además han compartido con nosotros, que gracias a nuestra ayuda, por fin son capaces de ver la luz al final del túnel", explican.
"Si los ayuntamiento identifican claramente que áreas se pretende promover y bajo que criterios se debe actuar estamos totalmente convencidos que se crea un marco para que los promotores que entienden el urbanismo de forma diferente -como actuaciones singulares- podrán desarrollar la ciudad de forma homogénea y equilibrada, de forma que todos ganamos", agrega al respecto.
En base a la filosofía expuesta, la empresa se ha puesto manos a la obra en el presente 2017 con el visto bueno del Ayuntamiento de Valencia. "Hemos estado trabajando de forma coordinada con el ayuntamiento para identificar aquellos solares que más valor para la ciudad genera un impulso como éste", explica Miguel Ángel Santos, que agrega que los expedientes iniciados en la ciudad son "fruto de este trabajo".
En este sentido, más allá de los plazos de incumplimiento del deber de edificar que se le atribuye a los dueños de cada parcela, el empresario destaca posibles beneficios para la ciudad como que el solar de la calle Jesús -ubicado entre los números 32 y 34- "no se encuentra alineado a la línea de fachada que establece el Plan General y ocupa la totalidad de la acera y parte de la calzada de la calle Jesús, con grave peligro para los viandantes".
