De izquierda a derecha: Pablo Serratosa (Grupo Zriser), Vicente Gil (Andbank), Alejandro Martínez (Efe & Ene EAFI), Juan Espinós (Renta 4) y Fernando Ibáñez (Ética Patrimonios EAFI)
VALENCIA. De un tiempo a esta parte las socimis o sociedades de inversión inmobiliaria se han convertido en las grandes animadoras de la bolsa española. O para ser más exactos del Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Rara es la semana en lo que va de verano que no se estrena una y sin ir más lejos este pasado viernes debutó la potente GMP Property con 800 millones de capitalización. Bastante menos valor, pero con las mismas intenciones de obtener financiación, transparencia, notoriedad, marca, publicidad... tiene Corona Patrimonial, cuyo estreno está programado para el primer miércoles de agosto.
Previamente, y solo en las últimas semanas, ya lo han hecho Quonia, ISC Fresh Water Investment, Vitruvio Real Estate, Asturias Retail and Leisure, Hadley Investments y Silvercode Investments, por citar las más recientes, ya cotizan en bolsa. Son ya 23 las sociedades de inversión inmobiliaria incorporadas al segmento específico de socimis del MAB -previa la preceptiva aprobación del consejo de administración de dicho mercado-, pero con la particularidad que ninguna está domiciliada en Valencia.
De ahí que este diario se haya puesto en contacto con media docena de expertos financieros valencianos para conocer el por qué a día de hoy una comunidad tan íntimamente relacionada con el 'ladrillo' -con amplio tejido empresarial incluyendo family offices -no cuente con una socimi cotizando en bolsa y no que las que estén cotizando tengan activos ubicados por estas tierras. A continuación sus valoraciones:
Pablo Serratosa, presidente del Grupo Zriser
En primer lugar querría destacar que la socimi es un vehículo que a Grupo Zriser le parece muy interesante desde el punto de vista de gestión de patrimonios inmobiliarios familiares por tres aspectos:
Adicionalmente, la exigencia de una difusión mínima de las acciones (free float) de un 25% de los títulos o de un volumen de valor mínimo de 2 millones de euros en manos de accionistas tenedores de menos de un 5% de las acciones de la socimi, obliga necesariamente a la incorporación de inversores ajenos a los patrimonios familiares y, por tanto, exige profesionalizar la gestión.
Todo lo anterior hace que este tipo de vehículos de inversión sea muy adecuado para la planificación patrimonial a largo plazo, en especial cuando se contempla la transmisión del patrimonio entre generaciones. Sin embargo, a pesar de sus evidentes ventajas es cierto que es complejo tomar la decisión de lanzar uno de estos vehículos cotizados, y esto se observa claramente en Valencia. El patrimonio inmobiliario valenciano está en manos generalmente de empresas familiares y muy fraccionado. Esto hace a nuestro juicio que las razones para que no proliferen las socimis cotizadas valencianas sean esencialmente tres:
Es complejo que se desarrollen estos vehículos cotizados en Valencia, dado que es habitual que los patrimonios inmobiliarios locales perciban las socimis con los recelos derivados de los inconvenientes anteriores.
Desde el Grupo Zriser hace tiempo que gestionamos tanto patrimonio propio como de otras familias y terceros inversores y, por tanto, conocemos bien la problemática de la gestión de los patrimonios familiares. En este sentido en Zriser vemos las socimis como una evolución natural en nuestro modelo de gestión y no descartamos el lanzamiento de una de ellas a medio plazo, sumando patrimonio de otros family offices y potenciales inversores.
Vicente Gil, responsable de grandes clientes de Andbank en Valencia
Las socimis están llamadas a ocupar el espacio de los grandes señores del ladrillo, caídos en desgracia en la crisis de 2008. El desarrollo inicial de la Ley 11/2009 imponía unas condiciones muy exigentes y complejas- Sin embargo, en su desarrollo posterior, Ley 16/2012, se simplifican sus exigencias y se consigue por fin lanzar en España un vehículo ya existente en Europa conocido como REIT.
En la actualidad podemos observar anuncios constantes de constitución de estas sociedades, tanto en el MAB como en el Mercado Continuo. Una regulación fiscal ventajosa del vehículo, que permite un Impuesto de Sociedades del 0%, entre otras y un ciclo inmobiliario que despega son sus principales acicates.
En la Comunitat Valenciana existen proyectos en marcha para dar salida a socimis de origen local en los próximos años. La idiosincrasia del sector inmobiliario valenciano muy atomizado -y fundamentalmente promotor- está detrás de su escaso protagonismo actual. No en vano, la mayoría de las socimis constituidas están dentro del sector terciario y no hay ninguna (de momento) que abarque el proceso promotor tradicional basado en la compra de un solar, la construcción y su promoción posterior. El motivo es el actual ciclo del reloj inversor inmobiliario, más centrado en la gestión, rehabilitación y optimización de inmuebles existentes, dadas las restricciones de crédito que todavía imperan en la adquisición del suelo para promoción.
El futuro del sector inmobiliario pasa por la utilización de estos vehículos, pero sus requerimientos, así como su gestión, exigen de una fuerte profesionalización y un cierto tamaño industrial, aspectos que dificultan hoy el acceso del inmobiliario valenciano. No debemos olvidar tampoco la incertidumbre política actual aunque no es la excusa, ya que estamos viviendo un fuerte desarrollo de este sector que ya capitaliza más de 10.000 millones en España.
Sin duda, el sector inmobiliario valenciano y el promotor en particular tienen un importante reto de reconversión en los próximos años y las socimis son un claro camino; estoy seguro de que esto es solo el comienzo de lo que está por venir.
Alejandro Martínez, socio director de inversiones y cofundador de EFE & ENE Multifamily Office
El inversor español tiene alrededor de un 60% de su patrimonio en inmuebles y mi impresión es que el valenciano supera esa cifra. Ahorrador o inversor, se trata de una persona que ha vivido todos los ciclos posibles en el sector, con buenas y malas experiencias y un gran conocimiento. Esto hace que valore mucho la propiedad directa por la agilidad que gana a la hora de negociar y tomar decisiones, viendo con desconfianza la inversión a través de vehículos.
En el caso de las socimis españolas o los REITS anglosajones se gana en diversificación y posiblemente en cuanto a la gestión profesional de los activos, pero se produce una delegación de la gestión. Esto se ve con recelo por la poca transparencia en la fijación de precio de los activos respecto a un sector como el financiero, por ejemplo, en el que no se negocia de manera privada entre dos partes.
Para nosotros el inmobiliario es una clase de activo más con el atractivo adicional de la descorrelación frente a la renta variable, y que está tan vinculado a los tipos de interés como pueda estarlo la renta fija. La tipología de los activos y el equipo gestor son la clave del éxito; mientras que su principal obstáculo la necesidad de invertir el capital de los accionistas manteniendo al mismo tiempo una homogeneidad en la cartera.
Juan Espinós, director de la oficina de Renta 4 en Valencia
Creo que va a ser cuestión de poco tiempo y no debería tardar demasiado en estrenarse alguna. Hay que ser conscientes de que la Comunitat Valenciana ha sido de las zonas más castigadas en la crisis inmobiliaria iniciada en 2008 y todavía hay heridas abiertas en el sector que invitan a estudiar y evaluar en profundidad nuevas alternativas o formulas de gestión.
Cabe resaltar que este tipo de sociedad de gestión inmobiliaria, que arranca en España en 2009 ya existía en países anglosajones desde los años 60 a través de los REIT(Real Estate Investment Trust), siendo su actividad principal la adquisición, rehabilitación y promoción de activos inmobiliarios para su arrendamiento. Por aquel entonces (2009), el Gobierno intentaba con esta fórmula dinamizar el maltrecho sector inmobiliario, no consiguiéndose crear ninguna socimi entre 2010 y 2011 debido principalmente a unos requisitos de constitución muy exigentes siendo el capital social mínimo necesario por aquel entonces de 15 millones de euros.
El año 2012 fue el punto de inflexión en la constitución de estas sociedades al modificarse ciertos requisitos en la constitución. Principalmente la exigencia en el capital social que pasa a ser de 5 millones de euros e impulsando una serie de mejoras fiscales, produciéndose desde entonces un importante auge en la constitución de estas sociedades. Es importante remarcar que aunque no hay socimis cotizadas de la Comunitat Valenciana sí que hay activos valencianos en las socimis que actualmente cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB).
La coyuntura política por la falta de formación de gobierno tampoco ayuda a la hora de decidirse a dar el paso. Aun así, en lo que va de año Renta 4 Banco ha asesorado en el proceso de incorporación de seis socimis al MAB -lo que hace un total de 11-, destacando GMP Property con una capitalización bursátil superior a los 800 millones de euros.
Fernando Ibáñez, director general de Ética Patrimonios EAFI
Podría sorprender en un principio que no haya ninguna socimi cotizada en bolsa, siendo el sector inmobiliario tan importante en nuestro PIB y tan presente -a veces demasiado- en las carteras de grupos familiares y family offices, pero hay razones de peso.
En primer lugar, tampoco hay empresas valencianas cotizadas siendo la cuarta comunidad autónoma por PIB -con la honrosa excepción de FacePhi- por lo que subyace de nuevo la falta de cultura financiera. Para que nos hagamos una idea del interés empresarial, no existe ni un solo Asesor Registrado valenciano en el MAB, figura necesaria para que coticen empresas y socimis.
Como convencidos de las ventajas de las socimis -sin ser la panacea para todos los casos-, es necesaria una labor de divulgación en la sociedad valenciana. En esta tarea fuimos pioneros a través de la jornada ad hoc que hicimos en la Bolsa ya en 2014 y en la que plantamos la semilla de nuestro proyecto Triangle, que anunciará su primera operación en septiembre.
Si comparamos las socimis con las sicavs -vehículo cotizado habitual entre los grandes patrimonios y fomentado por la banca privada-, una de las razones para crearlas no es sólo la fiscalidad sino la necesidad de acceder a una gestión especializada. A diferencia de las sicavs, las carteras inmobiliarias suelen estar gestionadas directamente por sus propietarios sin ayuda, que consideran que la ventaja fiscal de las socimis no es suficiente para iniciar un proceso de reestructuración patrimonial que entienden delicado, complejo y costoso.
De nuevo, se trata de desconocimiento, al no contar las socimis con el apoyo de los despachos jurídicos y fiscales, poco proclives a modificar las estructuras tradicionales de sus clientes. Al no ser nuestro caso y gracias a nuestra experiencia, hoy asesoramos sin compromiso a grupos patrimoniales sobre las ventajas de las socimis adaptadas a su caso particular, pues tenemos la visión de que muy pronto serán las sicavs inmobiliarias.
