Perspectivas de la vivienda en la Comunitat Valenciana para 2020

ALICANTE. Desde 2014 se ha ido recuperando y estabilizando claramente el mercado de la vivienda, y 2020 va a ir seguramente en la línea del año que finaliza, manteniéndose la tendencia positiva, aunque los crecimientos no van a tener la fuerza de estos cinco últimos años. A la vista de la evolución reciente del mercado hemos corregido a la baja nuestras previsiones, sobre todo en lo que se refiere a precios de vivienda nueva, y transacciones de vivienda usada. También persistirán las diferencias en precios y transacciones, así como la localización específica de la promoción de vivienda en zonas concretas; e igualmente el problema de los alquileres se concentrará en las principales ciudades, extendiéndose desde las zonas más céntricas a las periféricas. La idea que puede sacarse de estas tendencias es que las políticas para la vivienda han de tener en cuenta estos fenómenos de localización, y medidas genéricas, por ejemplo de control de alquileres, pueden tener efectos no deseados.

Una de las comparaciones que más llaman la atención son las diferencias entre precios mínimos y máximos más frecuentes de las viviendas, lo cual calculamos a partir de una muestra. La muestra total para Comunidad Valenciana con la que trabajamos es de casi 200.000 viviendas.

Para las tres capitales de provincia, hasta los 120.000 euros de valor de una vivienda está el 50% de las viviendas de la muestra en Valencia; el 43% en Alicante; y casi un 60% en Castellón. Vemos, pues, cómo hay diferencias sustanciales en cuanto al porcentaje de viviendas relativamente baratas  en las capitales de provincia, siendo Alicante donde hay menos viviendas de bajo precio en relación al total de la muestra. Considerando el tramo de vivienda relativamente más cara, a partir de 300.000 euros, en Valencia está el 10%, y en Alicante el 4%, siendo este precio residual en la muestra para Castellón, donde el tramo más alto que agrupa el 1% no llega a esos 300.000 euros.  Valencia tiene, pues, un porcentaje relativamente alto de vivienda barata, y también el más alto de vivienda cara. Las diferencias de transacciones y precios son llamativas, y reflejan que el encarecimiento de la vivienda hasta determinados niveles de precios no es general, sino localizado.

Otra cuestión destacable es la diferencia entre vivienda nueva y usada. Las transacciones de vivienda nueva no pasarán de 8.000 para toda la Comunidad Valenciana en 2020, aunque los precios podrían rebasar la media de 200.000 euros para estas viviendas, manteniéndose así la tendencia del mercado con escasas transacciones y precios altos. Sin embargo, la repercusión en el mercado total no es tanta, pues las transacciones de vivienda usada podrían acercarse a 90.000, y un precio medio de 112.000, con lo que la vivienda nueva seguirá representando apenas el 10% del total de operaciones de compraventa, y su precio tiene un peso relativamente reducido en la formación total del precio medio de las compraventas.

Aún no se disponen de datos ciertos para 2019, aunque con toda la prevención posible podemos decir que cerraremos el año con un precio medio de la vivienda en la Comunidad Valenciana en torno a los 1.219 euros por metro cuadrado. Estos precios medios por provincia van de 1.306 euros por metro cuadrado en Alicante, a 1.174 en Valencia, y 1.072 en Castellón, con una variación subida media en cinco años del 8,6% para el total de la Comunidad, 10,1 % en la provincia de Valencia, y un 2% en Castellón. Las diferencias son notables, pero hay que poner de relieve que las medias de capitales, provincias, y de la comunidad, se dan con fuertes dispersiones de precios según la mayor o menor demanda relativa que surge en zonas concretas de nuestra geografía, aunque se encuentren relativamente próximas.