Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. La logística ha sido sin lugar a dudas uno de los segmentos del sector inmobiliario que mejor ha aguantado los envites de la crisis sanitaria. Aunque en 2020 los niveles de contratación se contrajeron respecto a ejercicios anteriores, lo cierto es que el tirón del ecommerce y su rentabilidad han convertido este tipo de activos en un valor refugio para muchos inversores. Y Valencia sigue posicionándose como una de las principales plazas por sus conexiones ferroviarias y marítimas a través del Puerto de Valencia.
Tanto es así que en 2021, la contratación de superficies logísticas en la provincia valenciana recuperó niveles previos a la pandemia con cifras muy similares a las de 2019. Así, el pasado año se alcanzaron los 234.084 metros cuadrados, un 72% más que en 2020 cuando la contratación logística llegó a los 135.508 metros cuadrados y una cifra muy similar a la de un año antes de la pandemia, de acuerdo con un informe elaborado por la consultora Triangle Real Estate Management.
Desde que estallara la crisis por el coronavirus, las operaciones en este segmento han aguantado la coyuntura. Aunque 2020 fue un año complicado con ritmos más ralentizados por la incertidumbre, a principios de 2021 ya se atisbaba un cambio de tendencia. La demanda se recuperó en los primeros meses y siguió al alza durante todo el año, lo que ha permitido cerrar el año con cifras de contratación prepandemia. De hecho, la superficie disponible en el área de Valencia se ha reducido un punto y medio respecto de 2020, pasando de un 6,15% a un 4,73%.
En concreto, la mayor parte de las operaciones (el 78%) se ha centrado en el eje central, es decir, en la zona entre Ribarroja, Loriguilla y Cheste con un volumen total de 183.175 metros cuadrados, lo que, según Triangle, demuestra que la demanda sigue escogiendo la zona prime para implantar sus operativas. De hecho, este entorno es, a su vez, el que más disponibilidad concentra debido al mayor número de nuevos parques logísticos construidos.
Del stock total de más de 3,6 millones de metros cuadrados de naves logísticas, 140.248 están disponibles al cierre de 2021: 22 plataformas logísticas, de las que 12 son pequeños módulos que quedan disponibles en torno a los 5.000 metro cuadrados; tres inmuebles de gran formato para albergar una operativa no superior a 10.000 metros cuadrados; y 7 inmuebles de más de 10.000 metros cuadrados.
Precisamente uno de los problemas del parque logísticos valenciano es su tamaño. En la provincia valenciana sigue existiendo una escasa oferta de grandes naves logísticas que satisfagan las demandas actuales. Según el informe, el 61% de los activos en Valencia no superan los 10.000 metros cuadrados y únicamente el 9% del parque son plataformas logísticas de gran formato superiores a 30.000 metros cuadrados. Según los analistas de Triangle REM, "estos datos dejan patente la inexistencia de activos de grandes dimensiones", aunque destacan la creación de suelo en municipios como Cheste o Puerto de Sagunto con un diseño de parcelas de mayores dimensiones.
Por otro lado, durante 2021 se han incorporado al parque valenciano 315.000 metros cuadrados de nuevas construcciones, tanto de autopromociones como 'a riesgo'. Destaca el proyecto de Cecotec en Massalavés; el de Grupo Aza en Sagunto; Hefame en Ribarroja; Druni en Carlet o el desarrollo de Mercadona en Sagunto entre otras.
En cuanto a los proyectos 'llave en mano', existen actualmente un total de 11 con una superficie total construida que asciende a 360.366 metros cuadrados. Destaca una promoción en el municipio de Bétera, en el eje norte, de 100.000 m2. Se trata de una ubicación situada en la primera corona de Valencia, la primera zona de arrastre del Puerto de València, respondiendo así a la demanda creciente de plataformas XXL.
En cuanto a las rentas, Triangle señala que se está en un periodo de estabilización de los valores de activos prime en Valencia como consecuencia de la consolidación del sector inmologístico. "La absorción de los inmuebles tiende a que las rentas medias ligeramente aumenten a 4,35 eurpos por metro cuadrado. La incorporación de nuevo producto moderno y de gran formato está logrando una modernización del sector logístico en Valencia como uno de los referentes nacionales después de Madrid y Barcelona", remarca la consultora.
