Foto: KIKE TABERNERVALÈNCIA. La Generalitat Valenciana acaba de someter a la opinión pública e invitar a efectuar alegaciones, sugerencias y observaciones sobre el «Anteproyecto de ley de regulación de la actividad de los grandes tenedores de vivienda y del acoso inmobiliario». Les avanzo las mías, que se podrían sintetizar en una sola palabra: retírenlo.
Ya el título del anteproyecto resulta impresentable, al asociar de manera insultante la actividad de ciertas personas, amparada por los derechos constitucionales a la propiedad privada y la libertad de empresa, con una práctica ilícita que, según la evidencia empírica disponible, no es exclusiva ni especialmente frecuente entre aquéllas. ¿Qué les parecería si la próxima ley de seguridad ciudadana se rotulara «Ley de cuerpos y fuerzas de seguridad del Estado y torturas»? ¿Qué opinión les merecería una eventual «Ley reguladora de la actividad de los inmigrantes y la violencia machista»?
Hay que reconocer, con todo, que el título del anteproyecto refleja bien su espíritu, que no es otro que el de torpedear la actividad de los grandes tenedores. Éstos se definen como todas aquellas personas o entidades que "destinando su actividad a la construcción, promoción, intermediación, inversión o financiación de la construcción, compra o arrendamiento de vivienda, dispongan de más de 10 viviendas en régimen de propiedad, alquiler, usufructo u otras modalidades de disfrute que les faculten para determinar los usos a que se destinan".
Los artífices del anteproyecto parten implícita pero inequívocamente de una cuestionable premisa: explotar económicamente más de diez viviendas es intrínsecamente peor y más peligroso para el bienestar social que hacer lo propio con menos de diez. De ahí que haya que restringir, dificultar, reducir y desalentar la "gran tenencia".
Los argumentos que para tratar de justificar esta premisa esgrime el preámbulo del anteproyecto son verdaderamente delirantes. Se nos advierte que el 15% de la vivienda en España está en manos de grandes tenedores y que en la Comunitat Valenciana hay 36.632 de ellos, "la mayoría de los cuales son personas jurídicas que operan según las lógicas del libre mercado y con el básico objetivo de aumentar los beneficios". "Todo esto puede comportar prácticas especulativas que atenten contra los derechos que amparan a las personas que ocupan una vivienda [prácticas de las que no se da evidencia estadística alguna] … [así como] un aumento desmesurado de los precios del alquiler".
Resulta totalmente inverosímil que más de 36.000 individuos y organizaciones, que juntos tienen una cuota de mercado de sólo un 15%, tengan la capacidad de coordinarse, coludir, manipular los precios y lograr que éstos excedan los que existirían en un mercado competitivo. ¡El famoso cártel de los 36.000! Da hasta risa. Por otro lado, tanto en este como en la gran mayoría de los sectores económicos, prácticamente todos los oferentes –grandes, medianos y pequeños– "operan según las lógicas del libre mercado y con el básico objetivo de aumentar sus beneficios", lo que no justifica per se que haya que entorpecer ni desalentar su actividad.
Tratar de ahuyentar de este sector a los medianos y grandes empresarios es una política profundamente errada, pues son éstos los que seguramente pueden desarrollar la actividad de alquiler de viviendas más eficientemente, al aprovechar las ventajas de la profesionalización y las economías de escala. Como el Banco de España ha señalado recientemente, el crecimiento del peso de los inversores institucionales y los fondos de inversión especializados en el mercado nacional de la vivienda de alquiler, todavía dominado por inversores minoristas, "presenta algunas ventajas en términos tanto de la profesionalización de esta actividad como de la eficiencia de las carteras de los inversores minoristas, al permitir que estos puedan optar a una mayor diversificación de los riesgos mediante la inversión en activos inmobiliarios a través de estos vehículos en lugar de hacerlo a través de la adquisición directa de inmuebles".
El anteproyecto contempla medidas brutales con aquel objetivo. Aquí destaca lo dispuesto en su artículo 8.1: «las viviendas y edificios de uso residencial adquiridos por parte de los grandes tenedores con posterioridad a la entrada en vigor de esta ley recibirán la calificación de viviendas de protección pública». Es decir, todos los inmuebles residenciales que en adelante compren los grandes tenedores quedarán sujetos a las mismas intensas restricciones previstas para las viviendas de protección pública, por ejemplo, en lo que se refiere a la limitación de las rentas del alquiler y de los precios de venta. Hasta la fecha, tales restricciones constituían la contrapartida que los titulares de estos inmuebles asumían voluntariamente por los recursos públicos con los que su construcción se fomentaba.
Ahora, el Gobierno valenciano pretende imponérselas a determinados particulares de manera coactiva y sin compensación económica alguna. Se trata, sin duda, de un método extraordinariamente eficaz de aumentar el parque de vivienda de protección pública. Y, en apariencia, muy barato: tan sólo hacen falta unas pocas líneas en el Diari Oficial de la Generalitat. ¿Cómo es posible que a nadie se le hubiera ocurrido antes esta maravillosa solución? Ya puestos, ¿por qué no sometemos de igual modo todas las viviendas de la Comunitat Valenciana al mismo régimen de protección?
Conviene reparar en las consecuencias perniciosas que la regulación proyectada produciría. Al menguar notablemente el valor que para los grandes tenedores tendrían las viviendas adquiridas, se reduciría igualmente el precio que éstos estarían dispuestos a pagar por ellas, lo que dificultaría notablemente su venta y, por lo tanto, que pudieran ser destinadas a un uso más eficiente que el actual. Cabe esperar, por consiguiente, que muchas inversiones socialmente deseables se demoraran sine die, a la espera de tiempos mejores. Es probable, por ejemplo, que a muchas empresas no les resultara atractiva la compra de edificios enteros necesitados de obras mayores de rehabilitación, a la vista de que tendrían que explotarlos bajo un régimen de protección pública. Y difícilmente un pequeño propietario iba a tener la capacidad económica necesaria para llevar a cabo una operación de este tipo. Lo esperable, en consecuencia, es que esos edificios no se vendieran y su deterioro se agravara con el tiempo.
Por otro lado, ¿qué sentido tiene someter cualquier vivienda, con independencia de sus características, a un régimen de protección pública sólo por el hecho de que ha sido adquirida por un gran tenedor? ¿Qué sentido tiene, por ejemplo, limitar los precios que la gente más rica de Alicante ha de pagar por alquilar o comprar los inmuebles más lujosos de la ciudad? ¿A quién beneficia esta absurda regulación?
Por si todo esto fuera poco, el anteproyecto contiene numerosos preceptos que violan lo dispuesto en la Constitución española. Varios de ellos invaden claramente las competencias legislativas del Estado, por ejemplo: los que obligan a los grandes tenedores a ofrecer una propuesta de alquiler social, con rentas limitadas, a ciertas personas en determinadas circunstancias; los que establecen las reglas con arreglo a las cuales ha de fijarse el justiprecio de la expropiación del uso de las viviendas; y los que tipifican como infracción administrativa el incumplimiento de numerosas obligaciones jurídicas privadas, que corresponde definir al legislador estatal. Recordemos que el Tribunal Constitucional ha declarado que, si el legislador autonómico carece de competencias para establecer el contenido de una relación contractual, tampoco las tiene para controlar su cumplimiento o las consecuencias de su infracción (STC 57/2022).
Otros preceptos lesionan el derecho constitucional a la propiedad privada, al imponerle restricciones arbitrarias o desproporcionadas. Es el caso, precisamente, de la "publificación" de todas las viviendas que en el futuro adquieran los grandes tenedores, prevista en el citado artículo 8.1 y a la que antes me he referido. Nótese, además, que esta medida tiene un efecto equivalente a la limitación imperativa de los precios de los alquileres, que según el Tribunal Constitucional constituye una regulación que entra dentro de la competencia exclusiva del Estado para fijar las bases de las obligaciones contractuales y que, por consiguiente, no puede ser establecida por las Comunidades autónomas (STC 37/2022).
El anteproyecto, en suma, no tiene ni medio pase.
