Un manual d’instruccions per no perdre’s davant la tornada de les grues a l’horitzó de la ciutat
VALÈNCIA. Igual que passa amb l’educació o la sanitat, el govern del territori està descentralitzat a les autonomies. En este cas, el repartiment del poder és encara més ampli, perquè els ajuntaments també tenen molt a dir. El pal de paller és la Llei del Sòl, que marca els drets i les obligacions de les propietàries espanyoles.
La llei s’aprovà el 1956 -reformada varies voltes- i des d’eixe moment totes les actuacions sobre el territori han d’estar planificades i autoritzades per l’administració. Fins al moment, només s’havien desenvolupat projectes urbanístics concrets com els eixamples de València i Barcelona.
A nivell espanyol, també influeixen la Llei de Costes, la Llei de Carreteres, la d’Espais Naturals, la de Patrimoni o la de Vies Pecuàries, que delimiten espais on no és possible construir. Però qui organitza hui la política urbanística és la Llei d’Ordenació del Territori, Urbanisme i Paisatge de la Comunitat Valenciana, més coneguda com la LOTUP. La llei fixa com es planifica, es gestiona i es disciplina a tot el territori.
Des de l’aprovació de la LOTUP, el planejament urbanístic marca primer les zones no urbanitzables pel seu valor ambiental, cultural, agrícola o paisatgístic. Un canvi de metodologia respecte a la legislació anterior, a la qual primer es definia on construir.
Estes zones protegides formen la infraestructura verda valenciana, que connecta les zones verdes urbanes amb el territori natural, generant una malla que garanteix la connexió ecològica i concentra el desenvolupament urbanístic als llocs amb menys valor.
Encara i tot, este model no trenca amb el paradigma que va inventar l’urbanisme modern a principis del segle XX. Una planificació racionalista on es traça la zonificació del territori sobre uns plànols que s’executen dècades més tard. Una forma de fer les coses que no ha encaixat al model de ciutat mediterrània i s’exemplifica al nostre país a casos eterns d’especulació urbanística -per la pujada del preu quan es reclassifica sòl- i problemes quotidians -com els solars-. El PAI de Benimaclet és un dels exemples paradigmàtics.
Una de les novetats de la LOTUP és que marca una jerarquia per a l’ordenació del territori. Des del 2011, tota la planificació urbanística valenciana està marcada a l’Estratègia Territorial de la Comunitat Valenciana. Encara que arriba tard, fins i tot marca una fórmula matemàtica per a limitar el creixement demogràfic dels municipis. Una pràctica necessària quan als anys de la bombolla alguns plans generals municipals planificaven quintuplicar els cens a pobles de només mil habitants.
Per primera vegada, hi ha un instrument urbanístic que projecta l’ordenació del territori per damunt dels municipis. Són els Plans d’Acció Territorial i aborden controvèrsies que superen els límits municipals com les inundacions -el PATRICOVA-, l’augment del nivell de la mar -el PATIVEL- o el comerç -el PATSECOVA-.
Però a més dels plans sectorials, ara estan redactant-se plans integrals que posen el focus en àrees concretes, com és el cas del PAT de l’Horta de València, el Baix Segura, les Comarques Centrals, la Plana de Castelló i l’àrea d’Elx-Alacant. Estos plans donen directrius per detallar l’ordenació de cada municipi, plasmada al que s’anomena Pla General Estructural.
Este instrument urbanístic d’àmbit municipal concreta amb detall què passa a cada parcel·la. La principal ferramenta és classificar i qualificar el sòl, que sembla el mateix però no ho és. La classificació del sòl és la seua definició jurídica, és a dir, divideix el sòl segons els drets i obligacions dels propietaris. En este cas, diferenciem entre sòl urbà (situat a la trama urbana, amb clavegueram, fanals, zones verdes..), urbanitzable (disposat a ser urbà) i no urbanitzable (on la construcció està molt limitada i no hi ha serveis bàsics per a viure).
Per això, els titulars sobre grans actuacions urbanístiques parlen de reclassificació: quan un pam de terra passa de ser no urbanitzable a urbanitzable, multiplica la seua plusvàlua. I això es fa als Plans Generals Estructurals, segons les indicacions de l’Estratègia Territorial i els Plans d’Actuació Territorial, com ara el PATRICOVA amb les zones inundables, que des de fa més d’una dècada no són urbanitzables.
La qualificació defineix l’ús que se li pot donar al sòl. Normalment és residencial, però també hi ha terciari, industrial i dotacional, que inclou tots els equipaments com els educatius, sanitaris, zones verdes... A més, cada municipi al pla general marca com ha de ser la tipologia d’estes calificacions. Per exemple, el model mediterrani és residencial compacte, però als últims anys predomina l’edificació oberta, l’adossat i l’aïllat.
Fins ací tot clar, però aleshores com era tan fàcil pegar la pilotada? L’urbanisme valencià va estar al punt de mira del Parlament Europeu el 2007 amb l’aprovació de dos informes que alertaven sobre l’excessiu poder de les promotores urbanístiques. Amb l’alliberament del sòl dels anys 90 a escala espanyola i valenciana, es crea la figura de l’agent urbanitzador.
Normalment promotores immobiliàries que podien no ser propietàries del terreny, els agents urbanitzadors fins i tot tenien la capacitat d’urbanitzar sòl no urbanitzable. En general, el procés marca que el municipi divideix al PGE els sectors urbanitzables i defineix l’edificabilitat de cadascun. Segons la densitat proposada per la tipologia -compacta, oberta, aïllada...- a eixe sector, cada solar té un percentatge de superfície que pot ser edificat.
L’edificabilitat marca el percentatge entre la superfície del terreny i la superfície de sostre que pot ser construït a eixe terreny. Però per igualar les oportunitats de tots els propietaris que tenen terrenys al sector urbanitzable, també s’ha de definir l’aprofitament tipus. Este valor reparteix tot l’aprofitament que es traurà del sector entre tots els propietaris, de manera que el lucre no es concentre als propietaris més afavorits.
Tots els propietaris paguen, segons la superfície del seu terreny, les despeses per urbanitzar el sector i a més donen part de la superfície -el sòl dotacional- a l’ajuntament. Esta forma de fer les coses ha provocat la transformació més gran del paisatge valencià i de forma substancial, els últims anys no s’ha modificat la llei que ho permet.