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Cómo impactará (o no) la crisis del gigante chino Evergrande en el mercado inmobiliario español

23/09/2021 - 

VALÈNCIA. La crisis del gigante chino Evergrande, segunda mayor inmobiliaria del país, resucitaba estas semanas el viejo fantasma de Lehman Brothers, que quebró en 2008 ante el estallido de las llamadas 'hipotecas basura' o subprime' -tenía el balance repleto de préstamos dudosos por no decir impagados-, lo que provocó el colapso en los mercados mundiales. Cierto es que hablamos de un banco de un país como Estados Unidos, que media un abismo a la hora de informar respecto a China, un país históricamente encriptado del que recelan los mercados.

Las sombras de quiebra de la empresa china venían de lejos a la vista de su comportamiento en bolsa. De hecho su cotización comenzó a coger carrerilla bajista el pasado 16 de julio y desde entonces hasta este miércoles se ha desplomado un 77% en el parqué. El miedo se extendía por el resto de los mercados internaciones, obligando a las autoridades chinas a inyectar miles de millones de yuanes en el sistema. Y, como sucediera en el pasado con la firma estadounidense, el temor a un efecto arrastre en los mercados internacionales dado el peso del sector inmobiliario en el PIB de China, el 29%.

El grupo, fundado en 1996 y con sede en la ciudad suroriental de Shenzhen, no solo está presente en el sector inmobiliario sino también en los de servicios sanitarios, vehículos eléctricos o, incluso, el deportivo. Su principal problema es el endeudamiento que arrastra y que asciende a 1,97 billones de yuanes (260.154 millones de euros), equivalente a aproximadamente el 2% del producto interior bruto (PIB) de China. 

Una deuda de 259.119 millones de euros

Además, la promotora inmobiliaria china cuenta con un pasivo de 1,966 billones de yuanes (259.119 millones de euros) a 30 de junio de 2021, fecha de los últimos datos disponibles. De esa cifra, 571.775 millones (75.360 millones de euros) eran préstamos y 951.133 millones (125.359 millones de euros) eran cuentas a pagar a proveedores. Al mismo tiempo, el flujo de caja se redujo en el primer semestre en un 45 % interanual hasta los 86.800 millones de yuanes (13.431 millones de dólares, 11.345 millones de euros), por lo que Evergrande trata de renegociar con sus acreedores, ya sea demorando pagos u ofreciendo propiedades a cambio.

No obstante, los analistas lo tienen claro: Los mercados han recobrado el pulso tras los fuertes descensos; mientras la Administración Jinping ha intervenido para minimizar el impacto de la caída del gigante chino. Por tanto, coinciden en señalar que, a priori, no habrá consecuencias a nivel global y, por ende, para el mercado inmobiliario español. En pos de ofrecer una pluralidad de opiniones a los lectores de este diario, Valencia Plaza ha sondeado la visión de seis expertos. A continuación sus impresiones:

Christian Dürr, socio-director de Ética Patrimonios


No pensamos que la caída del gigante inmobiliario chino tenga consecuencias parecidas a las que tuvo Lehman Brothers a nivel global en 2008. Obviamente los mercados han reaccionado, tal y como ya hemos podido presenciar durante estos últimos días a raíz de los rumores difundidos. Sin embargo, es poco probable que sea a una escala mayor con consecuencias a largo plazo para el mundo de la inversión. Como bien dice la expresión 'too big to fail' -'demasiado grande para quebrar'-, las autoridades chinas no se la jugarán por si fuera un riesgo sistémico y buscarán una fórmula adecuada de 'intervención estatal' para suavizar tal impacto. En todo caso parece que existe cierto rechazo a dicha intervención y, por tanto, se asume que pudiera haber un impacto de corto recorrido en los mercados, que posteriormente se diluyera de forma natural por un ciclo económico que no ha llegado todavía a su velocidad de crucero. 

¿Impacto en el sector inmobiliario? Beneficia que la 'era Trump' nos ha desglobalizado algo; mientras que el impacto negativo en cuanto a precios de la vivienda local será más limitado. Un efecto dominó que podría afectar a constructoras y dejar obras paralizadas por la vinculación al potencial riesgo sistémico de Evergrande. De ahí que pensamos que se buscará suavizar el impacto mediante una intervención estatal china; sin embargo, la ultimas noticias apuntan a que no sea necesario intervenir y, por ende, se producirían connotaciones puntuales en el sector de la vivienda en Europa y Estados Unidos.

Mikel Echavarren, CEO de Colliers en España

Hace un año y medio las autoridades chinas establecieron una política de descomprensión del sector inmobiliario con el objetivo de bajar el precio de las viviendas y de evitar la especulación de los precios del suelo, a la vez que reducían el endeudamiento de las promotoras. Aproximadamente, un 25% del PIB chino proviene de la actividad inmobiliaria y de la construcción y esa es una de las razones , entre otras, por la cual los materiales de la construcción también se han disparado en Occidente. 

Las medidas que tomó el gobierno chino se resumen en tres líneas rojas. En primer lugar, se obligaba a las promotoras a que su endeudamiento no supere el 70% del valor de sus activos. En segundo lugar, que tuvieran tesorería suficiente como para poder cubrir los pagos a corto plazo de sus deudas bancarias. Y, finalmente, el tercer requisito establecía que su deuda no sea superior al importe de su capital. Al establecer estas restricciones, todas las promotoras grandes han tenido que tomar medidas de rebajar precios, vender activos y ajustarse. Evergrande, en cumplimiento de esas políticas, está en el límite de quebrar. No obstante, dado lo cerrados que son los mercados chinos, cualquier impacto financiero de una quiebra de esta empresa se quedaría muy circunscrito al mercado de capitales y financiero de la propia China.

La crisis de Evergrande, que no se circunscribe solo una inmobiliaria, sino a todo el sector, se corresponde con aproximadamente unas 40 veces la deuda de Martinsa-Fadesa en la anterior crisis de 2008 o aproximadamente el mismo nivel de endeudamiento que tenía todo el sector inmobiliario español con la banca en 2008. En definitiva, es una crisis potencial de tamaño colosal que afectaría a 1,5 millones de clientes. Teniendo en cuenta las implicaciones que podría tener para la banca china y sin olvidar que es un país comunista e intervenido parece razonable pensar que el gobierno no dejará caer de forma desordenada a este gigante. Por tanto, creemos que se circunscribirá al mercado asiático y no debería afectar significativamente ni a mercados financieros ni al mercado inmobiliario español.

Eleuterio Abad, director general de Grupo Zriser


El sector inmobiliario chino lleva años en un crecimiento que no responde a las necesidades fundamentales de vivienda del país. Desde hace años, por tanto, se está gestando una 'burbuja' en este sector en dicho país. La quiebra de Evergrande en si misma generará un impacto notable en la economía china al tratarse de la segunda promotora nacional china, con una deuda superior a los 300.000 millones de dólares. Adicionalmente, esta quiebra puede ser el detonante que haga que se produzca un fuerte ajuste global en el sector inmobiliario y promotor chino, que con toda seguridad impactará en el sector financiero y en la economía en su conjunto.  

No obstante lo anterior, las relaciones entre estado chino, banco central y banca comercial son muy diferentes a las de occidente. En consecuencia, China cuenta con herramientas que pueden hacer que se gestione el ajuste de forma más suave de lo que se ajustó en la crisis del 2007–2008 en las economías occidentales.

Con respecto a los impactos de esta potencial quiebra sobre el sector inmobiliario nacional, mi opinión es que esto tendrá un impacto prácticamente nulo. El sector inmobiliario español está en una situación de franco crecimiento, y este crecimiento continuará al menos unos ejercicios, consecuencia de varios factores fundamentales:

  1. Continúa habiendo una sólida demanda de activos inmobiliarios que en estos momentos supera la oferta de activos inmobiliarios disponibles, de forma que existe un gap entre oferta y demanda que seguirá impulsando al sector promotor e inmobiliario en su conjunto.
  2. Los activos inmobiliarios históricamente han demostrado ser activos refugio en contexto de inflación. Todo indica que los próximos ejercicios la inflación estará en niveles más altos de lo que ha venido estando en los últimos años, y que esto será razonablemente tolerado por el BCE. En consecuencia, es razonable prever una demanda sólida de los activos inmobiliarios como inversión.
  3. La situación del sector bancario español es ahora muy diferente a la de la crisis del 2001-2008, con una exposición de la banca nacional a la economía china nula o muy limitada. Por tanto esta quiebra es poco probable que tenga un impacto directo sobre la capacidad del sector bancario nacional de conceder crédito en general y al sector sector promotor/inmobiliario en particular. En consecuencia, la actividad de promoción podrá llevarse a cabo con normalidad permitiendo que se cubra este gap entre oferta y demanda.

Por todo ello, pienso que el sector inmobiliario no se va a ver afectado, al menos a corto y medio plazo por esta situación.

José Luis Flores, banquero privado de A&G Banca Privada


El mercado inmobiliario era una de las preocupaciones del Gobierno chino y por eso provocó una reducción del crédito, mientras el ciclo inmobiliario ya venia desacelerándose y reduciendo ese apalancamiento desde hace dos años para evitar una posible burbuja.

Pensamos que el sistema financiero tiene capacidad para digerir el evento con la tasa de impago de bonos corporativos en mínimos, al igual que los Non Performing Loans (NPLs) o préstamos dudosos y la banca fuera del sistema ('Shadow Banking') ya bajo control.

Evergrande ha violado todas las indicaciones del partido. Por esa razón creemos que cabe esperar un mal desenlace para la compañía, pero no para el sector ni el país; de manera que no vemos que se traslade al mercado español donde la situación actual está dominada por un incremento del ahorro en particulares, una demanda creciente de compradores locales y extranjeros y un nivel de endeudamiento normalizado.

Isabel Giménez, directora general de la FEBF


La crisis de Evergrande no tiene porqué afectar al sector inmobiliario español; es una crisis de un país emergente, en el que las entidades financieras han alimentado la concesión de créditos generando una burbuja inmobiliaria. Los gobiernos locales, por su parte, han encontrado en la venta de terrenos una forma de financiación y de cuadrar sus presupuestos.

Durante los últimos años, los tipos de interés bajos y el 'quantitative easing', la política expansionista heterodoxa de los bancos centrales, han beneficiado al 'high yield' y a la deuda de mercados emergentes como China.

Hay varias vías de contagio de la crisis china a los mercados financieros globales:

  1. Los accionistas de Evergrande ya llevan una bajada en su cotización en 2021 del 85%, generando incertidumbre en los mercados de capitales sobre el resto de valores inmobiliarios.
  2. Si la quita para los bonistas de Evergrande es superior al 75%, podría haber una perdida de confianza en todo el sector inmobiliario y en el mercado 'offshore' asiático, con una redefinición de las primas de riesgo en los mercados globales de crédito, con los emergentes como principales damnificados, y una ampliación de diferenciales entre 'investment grade' y 'high yield' en dólares y euros.
  3. No se descarta un potencial efecto dominó que lleve a la bancarrota de bancos y otras instituciones financieras con exposición a Evergrande, salpicando a otros activos financieros chinos y al sector financiero doméstico e internacional.
  4. Dentro de los escenarios a considerar, la hipotética liquidación total de Evergrande supondría que las agencias de rating resetearan sus metodologías y endurecieran sus diagnósticos sobre valores chinos inmobiliarios y de otros sectores (offshore y locales), pudiendo generar una corrección adicional sobre el mercado de crédito emergente.

Así pues, el ojo del huracán ante posibles impagos de este jueves sería el contagio al sector inmobiliario chino, y a partir de este, las externalidades habrá que irlas viendo sobre la marcha.

Juan José Traid, gestor de Dux Inversores


En principio la relación causal entre lo que está sucediendo en Evergrande y el inmobiliario español no parece muy alta. Dicho esto, la situación de la compañía china a día de hoy está por ver cómo evoluciona. Evergrande tiene una elevada deuda (en torno al 2% del PIB chino), dada la situación de iliquidez de la compañía y los elevados vencimientos de deuda que afronta a corto plazo, deberá acometer una  reestructuración de su deuda (actualmente negocia en niveles del 25%). La gran incógnita por resolver, es si debido al enorme tamaño de la deuda y con el fin de evitar una posible cascada de insolvencias en el sistema financiero chino, el gobierno intervendrá la compañía y procederá a una reestructuración ordenada, evitando arrastrar a otras entidades en la caída o bien la dejará caer de forma desordenada (es complicado saber las entidades financieras que arrastraría en su caída).

Por otro lado, está por ver en qué medida la situación de Evergrande se contagia a otras compañías del sector 'high yield', es decir, bonos con peor calidad crediticia. Hasta la fecha solo las compañías chinas del mismo sector y con peor calidad crediticia se han visto afectadas. Lo cierto es que ayer miércoles -el lunes y martes fueron festivos en China-, el banco central chino inyectó 19.000 millones de dólares en el sistema y, además, anunció que atenderá este jueves al pago de los intereses de un bono al 5,8% que vence en 2025. 

Pensamos que el escenario central sería de una intervención controlada de Energrande y un limitado contagio a otras compañías del mismo sector. En este sentido, que la inmensa mayoría de la deuda de la empresa afectada esté en manos del sistema financiero chino y de inversores del mismo país, es un factor que debería apoyar esta opción. De este modo el efecto sobre el crecimiento de la economía china debería ser acotado. Ahora bien, en caso de una caída desordenada y contagio generalizado evidentemente la economía china se vería afectada y obviamente la economía mundial también.

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