Inversión hotelera en Alicante: sobra liquidez e interés de posibles operadores; falta producto

ALICANTE. Los grandes inversores institucionales están a la caza de oportunidades en las que invertir parte de la enorme liquidez con la que cuentan desde 2020, especialmente en dos sectores en boga: el hotelero y el living (residencias, colivings, etc). En ambos casos, la provincia de Alicante y especialmente la capital se han situado en el centro del radar de varios inversores, pero se da la paradoja de que el interés del capital no se ve correspondido por la oferta local, según distintas fuentes del sector consultadas por Alicante Plaza.

La Costa Blanca cuenta con todos los atractivos para captar grandes inversores hoteleros, según estas fuentes. El clima, las conexiones internacionales, la afluencia de visitantes, el nivel económico (por debajo de las grandes ciudades, más 'trilladas'), y especialmente un mapa hotelero que tiene mucho margen de crecimiento, a juicio de estos inversores y las consultoras que los asesoran. "Alicante ciudad tiene pocos hoteles, y pocos hoteles de gama alta para el turismo que recibe; casi ninguno cuenta con amenities que están a la orden del día como piscinas, circuitos de spa y bienestar, gimnasios...", analiza una de estas consultoras.

En este sentido, Alicante ciudad cuenta además con pocos hoteles de cinco estrellas, y al margen de casos contados como el Meliá y el Porta Maris, la mayoría de establecimientos están diseñados para un turismo más urbano. No solo los fondos han visto nicho: también las operadoras que suelen gestionar hoteles en régimen de arrendamiento, como Hotusa con el Eurostars Lucentum, propiedad de la socimi Millenium, o el Eurostars Centrum, adquirido por un family office.

"Tenemos varias operaciones potenciales en las que contamos con el interés del inversor, dispuesto a adquirir el edificio y sufragar su reforma para subirlo de categoría, y del operador que lo explotaría", relata otro consultor especializado en el segmento hotelero. "Lo que no tenemos por desgracia es el producto que ofrecerles a esas dos partes interesadas". El problema es siempre el mismo: aquellos hoteles que estarían dispuestos a vender la propiedad no reúnen las condiciones mínimas para rentabilizar la inversión en forma de habitaciones, y los que sí son interesantes no quieren vender. 

Edificios para reconvertir

Los grandes inversores, pese a todo, peinan el mercado de la capital en busca ya no de hoteles en funcionamiento, sino incluso de edificios para reconvertir. Pero la oferta es escasa, y los precedentes desaniman. "Los problemas que se ha encontrado Baraka para hacer el hotel en el cine Ideal, cuando incluso la cadena NH anunció la apertura del establecimiento hace ya tres años, hacen que los inversores se piensen mucho la adquisición de un edificio para reformarlo, y al final lo más fácil es sacar adelante proyectos de apartamentos", recuerda otra inmobiliaria especializada en grandes operaciones. Otro fiasco (hotelero) reciente es el del edificio Generali de La Rambla, finalmente adquirido por una socimi para pisos turísticos.

En Benidorm, otro foco permanente de atención para la inversión hotelera, sucede lo mismo pero por distintos motivos. Con una única salvedad como es el aterrizaje de Accor para abrir un hotel de la enseña Mercure en el antiguo Benilux, ninguna cadena hotelera internacional ha logrado establecerse, ni como propietaria ni como gestora. Aunque hay dos excepciones con motivos también excepcionales: el Melià Villaitana, propiedad de Blackstone y operado por la cadena española en arrendamiento, y el futuro Barceló Selomar, que forma parte de la cartera del mismo fondo (ambos pertenecían a HI Partners, adquirida por el fondo al Banco Sabadell). En un caso, fue la quiebra de su propietario lo que permitió la entrada internacional. En el otro, lo fue el cierre del negocio.

Benidorm, terreno vedado

Sin embargo, la realidad es que la estructura de la mayor planta hotelera de la Comunitat se rige por el formato de empresa familiar que es propietaria de sus establecimientos (Port Hotels, Poseidón...) y en este escenario es muy complicado entrar. Algunas cadenas incluso han estudiado en el pasado construir su hotel desde cero (es decir, que lo construyese su inversor), pero de momento ninguno de estos proyectos ha fructificado. La pandemia pareció abrir una ventana de oportunidad para el cambio de escenario, pero los mecanismos de apoyo del Gobierno y el fuerte carácter familiar de la planta hotelera benidormense aguaron las expectativas de los inversores.

En todo caso, las fuentes consultadas insisten en que los inversores institucionales no desisten de cerrar operaciones de este tipo en la provincia, aunque principalmente en la capital, y que ni la guerra de Ucrania ni los posibles coletazos de la pandemia han paralizado (como sí sucedió en 2020) el ánimo inversor de unos fondos con exceso de liquidez. El mercado se mueve así, en estos momentos, entre los proyectos hoteleros y la nueva tendencia del living, con los nuevos formatos de vivienda y las residencias (o bloques de apartamentos) para estudiantes como punta de flecha.