El pasado 16 de junio entró en vigor el nuevo Reglamento de Vivienda de Protección Pública de la Comunidad Valenciana, aprobado el pasado 12 de mayo, cuya finalidad es acabar con la dispersión normativa en lo relativo a vivienda de protección pública, tanto de promoción privada como pública. Asimismo, la norma establece una serie de medidas encaminadas a potenciar la reactivación de este mercado actualmente inexistente en nuestra comunidad.
En efecto, la promoción por agentes privados de este tipo de viviendas, destinadas a personas con niveles de ingresos restringidos, ha quedado paralizada en las últimas décadas por dos motivos: en primer lugar, durante una época se produjo la anómala situación de que los precios de la vivienda libre quedaron por debajo de los de la vivienda protegida, de modo que no había demanda para este tipo de producto. En segundo lugar, cuando esta situación se revirtió, el negocio no recuperó su atractivo al quedar desactualizado el precio máximo de venta, que no llegaba a cubrir los costes de compra del suelo y la construcción. Esta situación se ha agravado en los últimos tiempos de espiral inflacionaria y subida de tipos.
La norma ha sido muy esperada y llega en un momento de emergencia habitacional, con escasa oferta de vivienda libre (sobre todo de nueva construcción, pero también de segunda mano), unida a una alta demanda, lo que ha producido una escalada en los precios de compra y de alquiler. Por ello, urgía la adopción de medidas que —como esta— actúen por la vía de la oferta, algo que debería contribuir a suavizar de manera natural los precios.
La medida estrella supone la actualización del módulo de venta de la vivienda protegida, que pasa a ser de 2.200 €/m2 útil para todo el territorio de la Comunidad Valenciana, frente a los 1.820 € vigentes en la ciudad de Valencia. Para evitar volver a caer en la indeseada situación de que el precio de la vivienda protegida se sitúe por encima del de la vivienda libre, la norma establece que este deberá ser siempre inferior a los precios de mercado de la vivienda libre de obra nueva publicados por el Consejo General del Notariado. Además, la Conselleria competente en materia de vivienda podrá actualizar anual o incluso trimestralmente el módulo de venta, tanto al alza como a la baja, en función de las fluctuaciones de los costes de ejecución material de las obras.
La norma también establece otras medidas relevantes en lo tocante al precio de venta, como la posibilidad de que sea actualizado para una promoción concreta si, transcurrido un año desde su calificación, las viviendas no se hubieran vendido en su totalidad. Además, respecto al valor de los terrenos donde se vayan a promover viviendas de protección pública, se marca como límite el que fijen los Programas de Vivienda de Protección Pública aplicables o, en su defecto, el 15 % de los precios máximos de venta equivalentes de las viviendas, locales, garajes y trasteros.
La idea es que el aumento de viviendas protegidas contribuya a engrosar el parque público de vivienda, con destino tanto al alquiler (preferente en caso de que lo promuevan entes públicos) como a la venta. Para ello, y para frenar la especulación (según indica la propia norma), se establece que el régimen de calificación será permanente, en línea con lo que prevé la recién aprobada Ley por el Derecho a la Vivienda, y se reconoce el derecho de la Generalitat de reservarse la adquisición de un porcentaje, que puede llegar al 100 %, de las viviendas protegidas de promoción privada ubicadas en áreas de necesidad de vivienda o en municipios con riesgo de despoblación.
La aprobación de este Reglamento es, sin duda, un buena noticia para el sector y para los potenciales adquirentes o usuarios de este tipo de viviendas. El reto ahora es que de verdad impulse el inicio de nuevas promociones para que cristalice el pretendido aumento de la oferta de vivienda asequible, y para ello urge poner en marcha actuaciones complementarias como la activación de vías de colaboración público-privada o el desbloqueo por los ayuntamientos de los miles de metros cuadrados de techo que, por motivos urbanísticos, no se hallan en situación de ser desarrollados con carácter inmediato.
Francisco Martínez Boluda y Belén Simbor son abogados de Uría
