Primeros efectos de la Ley de Vivienda: se acelera la fuga de pisos en alquiler

VALÈNCIA. La nueva Ley de Vivienda del Gobierno entraba en vigor este viernes, pero, sin embargo, ya ha provocado sus primeros efectos en el mercado: el desplome de pisos en alquiler, que lleva meses estrangulando el mercado inmobiliario de la mayoría de ciudades, se ha agravado, acelerando, aún más, el descenso de la oferta. Solo en València, desde que el Congreso dio luz verde a la norma, los inmuebles disponibles han caído un 15% y la previsión de los agentes del sector es que esta tendencia a la baja se mantenga, según datos de la Asociación de Empresas Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval).

La norma, que el Gobierno ha conseguido sacar tras meses de intensas negociaciones con sus socios en el Ejecutivo, incluye como medida 'estrella' el control de los alquileres, pero también rebaja la figura de gran tenedor de vivienda de diez a cinco inmuebles en determinados casos e impide a estos propietarios desahuciar a inquilinos vulnerables sin un acto de conciliación o arbitraje previo.

En concreto, la nueva regulaciónmantiene el límite del 2% para este año en la subida del alquiler y lo eleva hasta el 3% en 2024 para, antes del 31 de diciembre del próximo año, crear un nuevo índice de referencia aplicable al territorio al margen del IPC. Además, en materia fiscal, se establece una mejora de la regulación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual, entre otras cuestiones.

Un texto que desde el principio ha sido duramente criticado por el sector inmobiliario, que ya ha advertido en varias ocasiones que sus consecuencuas serán contrarias a las deseadas y la oferta se resentirá. Pero, desde que se reactivó su tramitación en el Parlamento este año y se aprobó el texto en abril, ese temor ha pasado a ser una realidad. "Ya veníamos observando una caída de la oferta porque ninguna norma ha ido a proteger al propietario, pero desde que salió adelante y se acercaba su aprobación, hemos detectado una bajada de la oferta en la ciudad de València de cerca del 15%", explica Nora García, presidenta de Asicval. 

En este sentido, señala que muchos contratos que han vencido no se han renovado porque los propietarios han preferido desviar sus inmuebles a la media estancia, el alquiler turístico o incluso dividir el piso en habitaciones para poder sortear los efectos de la nueva regulación. Tanto es así que, según datos de Asicval, las viviendas que se alquilan por estancias han pasado de 1.231 a 1.410 desde el pasado mes de abril y hasta mayo. 

"El propietario tiene miedo porque son todo complicaciones y para evitarse líos prefiereLAU vender, alquilar por habitaciones o directamente ir a la modalidad turística. Esta ley no va a incentivar la oferta, que es donde está el problema, y va a complicar más el acceso a la vivienda", sostiene. Una opinión compartida por José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA). "El alquiler residencial tal y como lo conocemos será minoritario, como consecuencia de la fuerte destrucción de oferta que va a provocar, con una gran cantidad de demanda, imposible de absorber. Un mercado minoritario que provocará un trasvase hacia el alquiler turístico, de temporada, alquiler de habitaciones, y también el alquiler de locales, oficinas o garajes", advierte.

De hecho, desde la Agencia Negociadora del Alquiler se prevé un importante aumento del alquiler de habitaciones, que se sujeta al Código Civil y, por tanto, queda exonerada de las normas imperativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la nueva Ley de Vivienda. "Esta modalidad entendemos que en un futuro próximo será muy utilizada por los arrendadores hasta que la regulen y limiten. Pero la reducción de la oferta, no solo se producirá por la migración a otro tipo de alquileres, sino también prevemos un aumento de las causas de necesidad que aleguen los arrendadores para recuperar sus viviendas", señala Zurdo.

Lo cierto es que la bajada de vivienda en alquiler ha venido produciéndose en los últimos años. De hecho, a mediados de 2022 había en el mercado valenciano unas 3.000 viviendas, mientras que a principios de 2023 eran la mitad, unas 1.500, según datos de la Cátedra de Vivienda de la UPV. Sin embargo, según el sector, el miedo a la nueva ley ha llevado a los caseros a querer salir de este mercado antes incluso de que entrara en vigor. "Muchos propietarios no están ya avisando de que no quieren renovar contratos", asegura García. Y es precisamente ese menor stock uno de los factores que está estrangulando los precios de tal forma, que ya no solo colectivos vulnerables como los jóvenes tiene casi imposible alquilar, sino incluso rentas medias.