Los nuevos señores del ladrillo

 VALÈNCIA.- Si los solares hablaran, el que ilustra este reportaje podría contar mucho sobre la evolución del ladrillo en València. Para el que no lo haya reconocido con las vallas y las máquinas, se trata del de la falla Nou Campanar, aquel donde la comisión del promotor Juan Armiñana —ahora desaparecida— batía hace una década todos los récords presupuestarios plantando un monumento más grande cada año. Aquella falla de la Sección Especial llegó a costar cerca de un millón de euros, y con ella su presidente lograba un doble objetivo: canalizar su pasión por la fiesta y publicitar el lugar, en el que construyó la friolera de 1.500 viviendas. «Pues oye, Campanar no está tan lejos del centro, y se debe de vivir muy bien aquí», se les oía decir a los visitantes de la explanada. «La falla le dio nombre al barrio, lo puso de moda», presume el propio promotor.

Diez años después el panorama es completamente distinto. Los otrora señores del ladrillo como Armiñana o la familia Soler salieron despedidos con el estallido de la burbuja inmobiliaria. Las colas en las casetas para comprar pisos sobre plano de 2007 fueron de pronto reemplazadas por las del paro, y los promotores se vieron incapaces de pagar los créditos con los que construían sus fincas, ni siquiera poniendo sobre la mesa su patrimonio inmobiliario, que se devaluaba cada día. El empresario tomó rápido la decisión inevitable: en 2008 declaró el concurso de acreedores de Promociones Inmobiliarias Armiñana y en 2011 la liquidó, sin presentar siquiera propuesta de convenio para salvar la mercantil. No había solución posible.

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Pese a todo, Juan Armiñana puede presumir de haber sabido reinventarse. Con el respaldo de la firma valenciana de servicios financieros Gedesco, filial del fondo JZI, el empresario ha impulsado la promotora Attikos. Eso sí: con un tamaño y modelo bien distinto al de antaño. «Ahora hacemos promociones de entre 30 y 35 viviendas como máximo, una cifra manejable para tener los riesgos controlados —que además de controlarlos nosotros nos los controlan los bancos—. Solo vamos a construir edificios así, pequeños en comparación con otras épocas, y con una sociedad distinta para cada uno, que no quiero volver a ‘constiparme’», explica.

Entonces, ¿quién está construyendo en el solar de Nou Campanar? Pues, el heredero de este simbólico enclave lo es también del liderazgo de la promoción en València. Se trata de Aedas Homes, una de las firmas más activas en la construcción de obra nueva tanto en la ciudad como en toda la Comunitat. La compañía respaldada por el fondo Castlelake está desarrollando tres complejos en el Cap i Casal que suman un total de 400 viviendas, según detalla a Plaza Juan López, su director territorial en la zona de Levante. El mayor de ellos, que recibe el nombre de Hevia, es el que ya se construye en el otrora solar de la falla. Constará de tres fases y un total de 220 residencias. Lidl ya ha construido un supermercado en el propio solar para abastecerlas.

Aedas Homes es —junto a Neinor Homes, Aelca, ASG Homes, Momentum REIM, Q21 o Vía Célere— una de las grandes promotoras respaldadas por fondos que en solo unos años han pasado de desconocidas a líderes del sector inmobiliario de la ciudad. Su irrupción en València se produce al calor de la recuperación y en busca de nuevos mercados, ante la saturación que padecen en Madrid y Barcelona; y su gran ventaja competitiva es que construyen con fondos propios y a grandes volúmenes.

Neinor Homes es tal vez la más activa en València. La primera compra de suelo de la promotora en la ciudad se dio a conocer en abril de 2017, y desde entonces la firma respaldada por el fondo Lone Star ya ha cerrado un total de cuatro operaciones en la capital del Turia. La más sonada fue la segunda: la compra de 50.000 metros cuadrados en el barrio de Malilla. La parcela —y he aquí otro símbolo del nuevo liderazgo en el sector inmobiliario valenciano— fue adquirida a la promotora valenciana Urbem, por 27 millones de euros, lo que permitió a la compañía presidida por José Pastor superar su concurso de acreedores y recuperar la actividad promotora.

Sobre esta operación cabe subrayar también que es una de las más señaladas por los pequeños promotores para argumentar una tesis contra los nuevos señores del ladrillo: la de que los fondos están ‘calentando’ el precio del suelo. «Son más de 500 euros por metro cuadrado. Eso significa que, para rentabilizar la inversión Neinor debería vender los pisos a unos 2.200 euros por metro cuadrado en una zona que ofrece productos similares a 1.800 euros», cuestiona un constructor valenciano. La crítica es ampliamente compartida entre los promotores más longevos de la ciudad a micrófono cerrado, aunque se aprecia en ella cierta carga de envidia.

Juan Velayos, CEO de Neinor, Homes, contesta sin tapujos preguntado por los recelos de los promotores locales. «Yo discuto la crítica de que encarecemos el suelo. Soy muy disciplinado en mis números. El suelo que compro es para venderlo con rentabilidad. Quizá es que nadie estaba dispuesto a pagar lo que vale ese suelo y ahora ha llegado alguien (Neinor) que sí lo está. Nosotros actuamos con muchísima disciplina», asegura.

«¿Cuál es el negocio de los fondos realmente?», se pregunta un empresario que prefiere permanecer anónimo

Pero la suspicacia del promotor tradicional va más allá. «¿Cuál es el negocio de estas firmas realmente? Yo veo un fondo, Lone Star, que compró una promotora en 2015 y que en marzo de 2017 la sacó a bolsa. En la actualidad ya ha obtenido una plusvalía millonaria vendiendo las acciones. El negocio ya lo han hecho. Ha sido una operación financiera perfecta que ha tenido como escaparate la compra de suelo por encima del valor de mercado. Lone Star ya puede irse si quiere, pero nosotros nos quedamos aquí con un precio disparado por esas operaciones», argumenta el empresario crítico.

Por contra, Velayos subraya que Neinor ha llegado «para quedarse». «Nosotros simplemente tenemos la idea de que el sector tiene que tender a ser mucho más especialista y disciplinado, con más equity y menos deuda, con un modelo más industrial —nosotros lo llamamos fábrica de casas—. Entiendo que son aspectos diferenciales y que ello genere recelos, escepticismo, que se nos exija cumplir lo que prodigamo —afirma— «En ese sentido tienen razón —continúa Velayos—. Ahora nos toca demostrarlo. Como también nos toca demostrar que todos podemos convivir e incluso beneficiarnos los unos de los otros», afirma. Un ejemplo de esta colaboración entre los grandes actores que vienen de fuera y el promotor local es el de la valenciana Avanza Urbana, que ha asumido la comercialización de las viviendas del fondo ASG Homes en Quatre Carreres.

Como Neinor, Aedas Homes debutó en bolsa el pasado mes de octubre y ya está rentabilizando en el parqué su expectativa de negocio. También está previsto que coticen las firmas auspiciadas por el fondo Värde Partners: Vía Célere y Aelca. Esta última también protagonizó un movimiento sonado que refleja la fuerza con la que llegan los fondos a la ciudad: la compra de una parcela en Malilla que iba a ser desarrollada por la cooperativa Libra, también muy activa en el sector. A la lista de grandes enseñas cabe añadir —más por su volumen de activos que por su actividad— a la promotora Metrovacesa, que cuenta con 660.000 metros cuadrados edificables para la construcción de 5.700 viviendas en la ciudad en enclaves como Benimaclet, Moreras o Patraix.

Atitlan y otros actores locales

El PAI del Grao es otro gran icono del cambio de protagonistas que ha experimentado el sector inmobiliario valenciano. Los 300.000 metros cuadrados del olvidado circuito urbano de Fórmula 1 han sido la pista de aterrizaje de Atitlan en el mercado del suelo de la ciudad, de los que se ha adjudicado un tercio junto al fondo británico Hayfin Capital, la familia naranjera Martinavarro y el empresario cárnico Francisco Martínez.

Los 100.000 metros cuadrados que ahora gestiona Atitlan fueron adquiridos en la subasta de los activos de Acinelav Inversiones 2006, en el marco del concurso de acreedores de esta sociedad. Sus accionistas eran ilustres del sector en la ciudad. En concreto, de mayor a menor, Bankia Habitat, Pavasal, Construcciones Valencia Constitución, Kiraly Desarrollos Inmobiliarios (participada por Gesfesa) y el constructor Salvador Vila, según recoge el Registro Mercantil.

La operación ha situado a Atitlan como referente de la mayor superficie por urbanizar de la fachada marítima de València. Un desembarco sonado, puesto que la compañía de Aritza Rodero y Roberto Centeno —este último yerno de Juan Roig— no contaba con ninguna posición en el mercado inmobiliario hasta 2017. Eso sí, desembarcó a lo grande. Además de los terrenos del PAI del Grao compró la promotora NAU a Bankia y a las familias Ferrando y Quesada; así como el 55% de Obinesa (antigua Lubasa, grupo del que penden las constructoras Becsa y Durantia y la azulejera Saloni). Quieren aprovechar la experiencia de NAU para potenciar la gestión del suelo y desarrollar nuevos proyectos.

Incluso los accionistas de firmas tecnológicas como DAS Audio o MyWigo han sucumbido al atractivo margen del resurgir de la promoción

Además de los grandes actores, otros muchos —tanto nuevos como ya conocidos en el sector— han realizado movimientos en los últimos meses para surfear también la ola de la recuperación del sector. Es el caso de la familia Benavent, que tras vender Keraben ha destinado parte de sus ingresos a la promoción (también de la mano de Avanza Urbana). Otros de los recién llegados son Ana y Pablo Serratosa a través de Zriser, con más presencia en el mercado de las oficinas pero con ya dos proyectos de viviendas en marcha.

Conviene además tener en cuenta a otros empresarios que, pese a la dureza de la crisis, han logrado recuperar su actividad, como los hermanos Enrique y Andrés Ballester, Vicente Llácer (de Grupo Ática) o Urvitra. A ellos se suman promotoras que vienen de fuera de la Comunitat como la riojana LMB (que llega con un proyecto en la Malvarrosa) o la madrileña Livanto (con un complejo en Pont de Fusta).

Los hay también que ya coquetearon en su momento con el sector promotor, como Fucsa, Pavasal y Rover Alcisa, que ahora han impulsado nuevas sociedades para volver a construir viviendas; o familias de empresarios industriales como los Royo (Royo Group), Dolz (Corporación Dolz) o Gómez-Trénor (Colebega) que ahora invierten o sacan partido a sus inmuebles al calor de la recuperación del sector. Incluso los accionistas de firmas tecnológicas como DAS Audio o MyWigo han sucumbido al atractivo margen del resurgir de la promoción en València.  

* Lea el artículo se publicó originalmente en el número 43 (mayo/2018) de la revista Plaza