Los pisos turísticos discuten los datos de Urbanismo para justificar el veto en Ciutat Vella 

VALÈNCIA. Este miércoles, el Ayuntamiento de València inició los trámites para modificar el Plan Especial de Ciutat Vella para vetar por completo las viviendas turísticas en buena parte del distrito. Una modificación iniciada el pasado mandato por la concejalía de Urbanismo, dirigida por Sandra Gómez, y que prevé consumar el actual gobierno municipal, con el edil Juan Giner al frente del departamento. Y un cambio que, en su trámite de consulta pública, recibió las alegaciones del sector de viviendas de uso turístico cuestionando los datos en que se ha basado el consistorio para fijar las restricciones.

Entre las justificaciones empleadas por los técnicos municipales se encuentra la "mayor rentabilidad" de los pisos turísticos respecto al alquiler tradicional, el crecimiento del precio de la vivienda en el distrito histórico, la "desproporción entre turistas y residentes" y la "desproporción de las viviendas de uso turístico en relación al total de viviendas", todo en base a informes de Exceltur y la Cátedra de Modelo Económico Sostenible de la Universitat de València (UV). Datos, sin embargo, que cuestiona el sector en sus alegaciones, que no han sido tenidas en cuenta, tal como refleja el informe de la concejalía.

La Asociación Viviendas Uso turístico (ViuTur) subraya "defectos" en los estudios que se han utilizado para justificar las limitaciones. "Elevado sesgo, carencia de rigor y objetividad, errores y omisiones" son las faltas que la asociación afea a los documentos en los que se ha basado la concejalía de Urbanismo. Así, expone que no se han tenido en cuenta los resultados del estudio de la Cátedra de la UV según los cuales "el impacto de la vivienda de uso turístico sobre la ciudad sería pequeño para el conjunto de la ciudad" en cuanto al precio de los alquileres. Así, sostiene que la literatura científica recoge que por cada 1% de incremento de viviendas turísticas, la horquilla de impacto en el precio del alquiler sería del 0,018%, o en el caso de los cálculos de la UV, el 0,057%.

Sin embargo, el Ayuntamiento subraya que ese estudio, además de reconocer que el impacto "en muchos distritos no llega al 2% o es prácticamente nulo", sí aumenta hasta el 10% en otros como Poblats Marítims o Ciutat Vella. "Los resultados en términos monetarios muestran que el impacto en muchos distritos no llega a los 20 céntimos por m2 al mes, mientras que en otros (Ciutat Vella, Poblats Marítims, l’Eixample) ronda el euro por m2", aseguran los técnicos municipales para descartar esta alegación.

"Caída de la oferta"

Otro de los argumentos de la asociación es la "caída de la oferta de viviendas de uso turístico" en Ciutat Vella tras la pandemia, que rondaría el 20% respecto a antes de la covid, por lo que "no muestra un peligro inminente para el uso residencial [...]. Muy al contrario, la oferta de las viviendas turísticas, hasta febrero de 2023, en la práctica han devuelto oferta de viviendas al mercado, que habrá tenido un efecto positivo en el precio de la vivienda en alquiler". Pero el consistorio insiste en que "el precio de las viviendas en alquiler ha seguido subiendo".

Así, el Ayuntamiento se refiere al estudio de la Cátedra, según el cual antes de la pandemia "se produjo un notable crecimiento de los alojamientos turísticos", en el caso de la ciudad de Valéncia de más del 35%. "La presencia de Airbnb en València no empezó a ser significativa hasta mediados de la década pasada", explica el Ayuntamiento, y hubo un "crecimiento exponencial" hasta 2018, cuando "empezó a estabilizarse". Con todo, el consistorio reconoce que la oferta de ese tipo de alojamiento "se ha visto afectada negativamente por el impacto de la pandemia", pero también que tras la covid y a partir de 2022, el número de viviendas turísticas "no ha parado de crecer" según el INE, pasando de 1.068 en 2022 a 1.249 en 2024.

Según la asociación, los estudios de Exceltur cambian las fechas de comparación y "muestran datos sobresdimensionados". "Cuando estima la presión de las viviendas turísticas sobre el parque de viviendas, usa datos de 2019 de viviendas turísticas, sin mencionar la fecha de los datos de las viviendas", asegura la asociación: "Para el barrio del Mercat, estima 18,3% de viviendas turísticas sobre el parque de viviendas" mientras que según el INE "ese ratio bajaría al 8,11%" y, para toda Ciutat Vella, sería del 5,3%. A lo que Urbanismo responde que, con esos datos del INE, ya bastaría para concluir la "alta concentración" de viviendas turísticas, que habría crecido hasta el 6,1% en 2024.

Una rentabilidad 65% superior al alquiler

También cuestiona VIUTUR los datos de rentabilidad de Exceltur, que según la asociación "sesga la visualización de la rentabilidad por barrios" otorgando un 304% en el Pilar cuando "debería estar cercano al 100%", y siempre que hubiera una ocupación del 100%, algo que no ocurre. "El número más cercano a la realidad sería una rentabilidad del 65%" sobre el residencial, apunta. Con todo, el consistorio dice que ya el 65% sería una rentabilidad "elevada" sobre el alquiler residencial y "susceptible" de que los propietarios cambien el alquiler residencial al turístico.

Sobre el indicador de presión humana empleado, insiste en que "los turistas alojados en viviendas turísticas en Ciutat Vella representan el 1% de las personas medias que están presentes en el espacio público del barrio". Y cuestionan los estudios de Exceltur, a su juicio sesgados porque no muestra los turistas por modalidad de alojamiento. "Por cada turista alojado en Ciutat Vella en viviendas turísticas, se alojan 11 en hoteles", asegura. Con todo, los técnicos municipales subrayan que en cuanto a la presión, "no puede tratarse de una mera proporcionalidad derivada del porcentaje de las personas que están presentes en el espacio público del barrio, no tiene la misma incidencia un residente, que un trabajador, que alguien que pasa para ir a otra parte de la ciudad o que un turista que se aloje en viviendas turísticas o en hotel".

Un 41% de viviendas no principales

Además, añade que según el servicio de Estadística del Ayuntamiento, la población de Ciutat Vella ha crecido de manera ininterrumpida pero es el distrito con el mayor número de viviendas no principales, casi el 41%, mientras que "la oferta de viviendas turísticas en el distrito ha descendido desde el año 2020 el 20,61%. No existe un solo dato de registro público que valide la hipótesis del equipo redactor", señala al respecto. Pero el consistorio insiste en el incremento de viviendas turísticas vivido en los últimos años "sin descontar el incremento importante que se produjo hasta 2018"

"Todos estos inmuebles que se destinan a viviendas turísticas impiden su destino a un uso residencial", subrayan los técnicos municipales, quienes recuerdan que el objetivo del Plan Especial es asegurar la residencialidad del distrito, por lo que son tajantes: "Debe fomentarse que las viviendas no principales pasen a ser principales y no que sus cambios de uso pasen a ser viviendas turísticas como consecuencia de su mayor rentabilidad". Asimismo, contesta que el crecimiento de población en el Centro Histórico en los últimos años "se explica por la compra de inmuebles por extranjeros" que, "no por ello dejan de ser residentes".

Otros usos terciarios

También alegó la Asociación de Viviendas de Alquiler para Estancias Cortas (Avaec), quien subrayó que las limitaciones que se aprueban con la modificación afectan "única  y exclusivamente a la VT, no así a los hoteles, las pensiones, los hostels, las oficinas, los despachos o las clínicas" y "carece de objetividad a la hora de determinar las causas concretas y los usos que inciden en la terciarización" de Ciutat Vella. "No se entiende que se establezca un régimen en el que, ante situaciones urbanísticamente asimilables, es decir, ante distintos usos terciarios cuya implantación extrae necesariamente unidades residenciales del mercado, se autoricen determinados usos (hoteleros y oficinas) y, a su vez, se restrinjan y prohíban otros, en este caso, el uso de vivienda turística", expuso al respecto.

En ese sentido, la asociación se retrotrae al Plan General de 1988 donde se exponía "la problemática que suponía y supone la implantación del uso de oficinas" cuando su uso "ocupa indiscriminadamente las viviendas". Pero el Ayuntamiento señala que entonces "el uso terciario hotelero no suponía una amenaza para el residencial" y que "40 años más tarde las circunstancias urbanístico-patrimoniales [...] han cambiado radicalmente" y que la "incuestionable presión turística" es el "cambio de paradigma" que se afronta. "El grave problema que se plantea no es en absoluto el de la creciente implantación de oficinas en sus distintas modalidades, cosa que no ha ocurrido, sino el desarrollo de una actividad turística masiva y desconocida hasta la fecha [...], que supone un grave riesgo para los usos tradicionales" del distrito, concluye.

La sentencia del TSJ

Tanto Avaec como Viutur señalaron en sus alegaciones que la modificación del Plan Especial buscaba "eludir el cumplimiento" de la sentencia del TSJ, que anuló la creación de la llamada vivienda 'ocasional' para el distrito de Ciutat Vella por falta de motivación, y que el Ayuntamiento recurrió al Supremo. El modificado del Plan, que se inició a raíz del fallo y según reconocen los técnicos, para evitar "un vacío en la ordenación", prevé unas normas "más restrictivas" que las que había, según las asociaciones, "hasta el punto de eliminar la posibilidad de implantar una vivienda turística en determinadas áreas, lo que contradice la doctrina sentada por el TSJ".

Con todo, desde el Ayuntamiento responden que la sentencia "no resuelve que no se puede otorgar una ordenación urbanística a las viviendas turísticas, más bien al contrario". Así, aunque el fallo anule una tipología de viviendas turísticas, "nada impediría volver a recoger las mismas condiciones si estuvieran debidamente justificadas en los términos indicados en la sentencia o, como se ha hecho, establecer una ordenación urbanística diferente de este uso".