¿Qué pasará en el mercado de la vivienda en los próximos meses? Las claves de seis expertos

VALÈNCIA. La situación macroeconómica, marcada por la inflación, ha tenido su reflejo en el mercado inmobiliario con la subida de tipos de interés, sumada al alza del Euribor, los costes de la construcción o la inestabilidad geopolítica. Unos factores que han afectado a la actividad constructora y al bolsillo de muchas economías domésticas, ralentizando sus decisiones de compra. 

No obstante, los expertos tienen claro que la "debacle" que se auguraba no ha llegado ni se atisba, sino que habrá una "moderación" de las operaciones. Admiten, eso sí, una ralentización de las compraventas de viviendas y en la concesión de hipotecas, así como un mantenimiento de la tendencia ascendente de los precios, tanto en obra nueva, vivienda usada como en el alquiler. 

Una de las claves de estos aumentos es la falta de oferta en ambos segmentos. En la venta, por la falta de suelo en muchas ciudades, como València, pero también por el alza de los costes de la construcción que tienen que afrontar las compañías y que han frenado la salida de nuevos proyectos. Y, por la parte del alquiler, ante el maremagnum normativo que ha llevado a muchos propietarios a sacar vivienda del mercado.

En cualquier caso, coinciden en señalar que hay razones para un "optimismo moderado" en cuanto a que la demanda sigue muy activa, las compañías están rehaciendo sus planes para atenderla y la inversión sigue poniendo a España en su punto de mira. Valencia Plaza habla con seis expertos del sector para conocer sus previsiones en los próximos meses.

Beatriz Toribio, directora adjunta de Masteos

Las diferentes estadísticas que miden la salud del mercado inmobiliario muestran que la fuerte subida de los tipos de interés en el último año está haciendo mella en el sector, aunque no tanto como cabría esperar. Hay que tener en cuenta que, con la última subida de julio, el Banco Central Europeo (BCE) ha subido los tipos en nueve ocasiones en tan solo un año. En otros tiempos, esto hubiera supuesto la debacle de la actividad inmobiliaria. Pero en estos momentos, el sector se encamina hacia una moderación de su actividad. Veamos por qué.

La primera consecuencia de este rápido y fuerte encarecimiento de la financiación ha sido el retroceso en la concesión de hipotecas, que han caído entre el 15-20% con respecto a los niveles que se registraban en 2022. Una tendencia que continuará durante lo que queda de año. En cambio, las compraventas, aunque también se moderan, lo hacen a un ritmo muy inferior, entre el 6-7%, según los últimos datos del INE y el Colegio de Registradores. 

Las razones son varias: primero, que la vivienda es un valor refugio por el que optan muchos inversores en contextos inflacionistas como el que vivimos. Segundo, porque la producción de vivienda en nuestro país es muy baja y esto hace que la escasa oferta de vivienda nueva que se produce, tenga salida. A esto hay que sumar el tirón de la demanda extranjera, que sigue representando el 15% del total de las compraventas. España es un destino muy atractivo por su oferta cultural, de sol y playa... pero también a nivel de precio. La Comunitat Valenciana es un claro ejemplo de ello y explica que sea una de las zonas de España donde más actividad se concentra y donde los precios siguen subiendo, ya que es mucho más rentable que Madrid o Barcelona, y no digamos frente a París o Londres.

Todo esto hace que, pese a esas nueve subidas de los tipos de interés en menos de un año, los precios no se muevan. Sí están moderando su crecimiento en comparación con el año pasado, pero apenas caen salvo en zonas muy concretas del país. En cuanto al alquiler, los precios siguen creciendo con fuerza y no se espera un punto de inflexión a corto o medio plazo, ya que ante la imposibilidad de acceder a la compra, aumenta la demanda de vivienda en alquiler, sobre todo en las grandes ciudades.

En resumen, como señalaba recientemente el Banco de España en unos de sus últimos informes, los precios muestran resistencia a bajar como consecuencia de la escasa oferta de vivienda de obra nueva, por el encarecimiento de los materiales y la mano de obra y por un perfil de comprador con ahorros, que se ve menos afectado por las tensiones inflacionistas y que, en la mayoría de los casos, no financia con crédito la compra de vivienda. Perfil de comprador que cada vez se decanta más por invertir en vivienda para rentabilizarla a través del alquiler, dada la escasez de oferta y la alta demanda, y unas rentabilidades que en ciudades como València se mueven entre el 7 y 8% de media.

Alicia Mancheño, delegada de Grupo LOBE en la Comunitat Valenciana

El mes de septiembre siempre nos invita a hacer un análisis de lo que esperábamos del año 2023 con los meses ya pasados y a mirar hacia los meses que quedan ya con perspectivas a 2024. Este año se ha caracterizado por la incertidumbre en la subida de tipos de interés trimestre tras trimestre, lo que afecta a muchas familias en la decisión de compra de vivienda, lo que produce una retracción de la demanda. También se define como un año de cambio político, desde elecciones locales, autonómicas hasta las generales, generando inseguridad jurídica y la paralización de proyectos de ley y normativas. Por tanto, aunque hay datos económicos positivos como una alta tasa de empleo y crecimiento económico al alza previsto para 2023, este final de año e inicio del 2024 invita a ser prudentes. 

No obstante, la demanda de vivienda versus la oferta, según ubicaciones, sigue permitiendo generar un volumen de trabajo del sector positivo, teniendo en cuenta que las empresas han tenido que ir haciendo cambios constantes y evolucionando para hacer frente a los diferentes escenarios; incluido la guerra de costes que se inició en el 2022 y la escasez de materiales junto con la falta de mano de obra cualificada a la que nos estamos enfrentando.

Concretamente, en el territorio de la Comunitat Valenciana siguen existiendo núcleos de población con alta escasez de suelo, lo que produce un tensionamiento de los precios de venta de vivienda de obra nueva libre al superar la demanda a la oferta, en ciudades como València y Alicante. Por ello, en estas zonas sigue siendo urgente iniciar políticas que dinamicen la gestión de suelo y actuar sobre los suelos públicos ofreciendo más vivienda en colaboración público-privada que genere en un futuro un gran parque de vivienda pública. 

En política de vivienda protegida, en este 2023 se ha aprobado el nuevo reglamento de vivienda protegida de la Comunitat Valenciana (Decreto 68/2023), donde se actualiza un módulo de hace más de 15 años, es decir, un módulo obsoleto. Esto va a permitir poner en marcha nuevas promociones de vivienda protegida y permitir a familias, más sensibles a los cambios de tipo de interés, poder acceder a viviendas de obra nueva a precios más asequibles.       

Desde Grupo LOBE, como empresa del sector promotor-constructor, vemos el horizonte con prudencia, pero positivo porque consideramos que hemos ido haciendo los cambios necesarios para poder salvar las amenazas del sector. Concretamente hemos estado trabajando en una digitalización completa del proceso de promoción-construcción con nuestro programa Hube, diseñando, además, nuevas soluciones constructivas industrializadas en colaboración con diferentes empresas fabricantes. Todo esto nos permite seguir apostando por la Comunitat Valenciana, tanto en viviendas libres como protegidas con calidad certificada Passivhaus. Así tenemos previsto certificar en el 2025, 4.700 viviendas certificadas Passivhaus en Zaragoza, Madrid y la Comunitat Valenciana.  

Lola García Escolar, directora general de Olivares Consultores

Si consideramos el conjunto del mercado de la vivienda en España, el año 2023 nos está dejando, como consecuencia de un menor crecimiento económico, la subida de tipos de interés y la reducción de los ahorros que las familias habían acumulado durante la pandemia, una reducción en la venta de viviendas y una estabilización o incluso ligero descenso en el precio de las mismas. Los últimos datos, sin embargo, arrojan un incremento de los precios, en el segundo trimestre del año, respecto del primero, de un 3,6%, aunque tenemos que diferenciar el análisis entre vivienda usada y de obra nueva.

Por un lado, en vivienda usada, la subida de tipos interés, de forma tan rápida en el último año, está teniendo efectos muy significativos en la compraventa de vivienda. El acceso a la financiación se ha complicado y el encarecimiento de las hipotecas hace que el número de operaciones disminuya. Los efectos se van a seguir notando en los próximos meses, pues si bien parece que los tipos de interés en la Zona Euro han tocado techo, y por primera vez desde el inicio de la escalada el Euribor a 1 año (referencia para la mayoría de las hipotecas) ha descendido un poco en el último mes, se prevé que el descenso de los tipos actuales sea muy lento durante el año 2024.

Todos estos factores han hecho que la tendencia de precios y número de operaciones haya cambiado en el primer semestre de 2023 con ligeros descensos. Como puntos positivos, cabe destacar que, a diferencia de otros países, no se perciben desequilibrios en los precios (no se puede hablar de una burbuja inmobiliaria), y esto hace que no se esperen grandes caídas. Sin embargo, estos datos en términos generales deben analizarse y matizarse también geográficamente.

En Olivares Consultores, si bien entendemos que los próximos meses seguirán una tendencia de cierto descenso en operaciones y estabilización o leve descenso en los precios, somos optimistas para 2024, por diversos factores:

• La capacidad de atracción de inversores extranjeros es un factor importantísimo en la evolución del mercado en la comunidad Valenciana, (el 28,4 % de las compras han sido realizadas por extranjeros). Esto aporta un gran dinamismo al mercado tanto en las capitales de provincia, Valencia, Alicante, Castellón, como en las zonas de costa.
• Los tipos de interés han tocado techo en la Zona euro y aunque de forma lenta se prevén que vayan bajando sobre todo en el segundo semestre de 2024.
• La capital valenciana y toda la costa siguen teniendo una demanda de vivienda muy importante, tanto nacional como extranjera.

Por otro lado, en obra nueva sigue existiendo una gran de demanda. La iniciación de nuevos proyectos, y el número de visados evoluciona muy por debajo de la demanda, que unido a la escasez de suelo hace que las promociones de obra nueva se vendan completamente y a buen ritmo. Y así prevemos que siga siendo para lo que queda de 2023 y 2024. En Olivares Consultores, en la actualidad estamos comercializando 25 promociones de obra nueva, que suponen más de 2.000 viviendas. 

Los precios no sólo no han sufrido descensos, sino que han ido subiendo de forma moderada pero sostenida en el tiempo, y así esperamos que siga siendo. Por otra parte las viviendas que se están entregando en este año y que comenzaron a comercializarse, no están teniendo problemas en la obtención de la financiación, y escrituración, lo que nos hace ser también optimistas para el futuro pues las previsiones como decíamos indican que los tipos han tocado techo.

En el mercado de alquiler de vivienda, en Valencia existe un fuerte desequilibrio entre oferta y demanda, siendo esta última muy superior a la primera.Esto ha hecho que la subida de los precios del alquiler haya superado en el último año más de un 20% de media. La explicación se debe a varios factores: la afluencia de extranjeros que instalan aquí su residencia, la incertidumbre en la regulación del mercado de alquiler, que en algunos casos ha tenido el efecto indeseado de retirar viviendas del mercado, y el traspaso de viviendas de primera residencia a otros usos como el turístico. En este sentido no esperamos cambios significativos, el exceso de demanda sobre la oferta seguirá tensionando los precios al alza.

Carlos Peiró Rees, CEO y fundador del HUB de Inversión Inmobiliaria

El sector inmobiliario de la Comunitat Valenciana se encuentre en plena forma y a la vanguardia de los mercados europeos, demostrando una excelente resiliencia y capacidad de adaptación a las nuevas exigencias financieras. En líneas generales, también el mercado español ha logrado mantener un crecimiento sólido y sostenido durante los últimos años, superando “con nota” los cambios macroeconómicos que han provocado las crisis sanitarias y geopolíticas a nivel global.

¿Estamos ante un cambio de ciclo? Es fundamental analizar la evolución del mercado en España con una visión a largo plazo y evitar etiquetar como "burbuja" o "frenazo” las lógicas variaciones que sufren los indicadores habitualmente. En 2022, España alcanzó un récord de 650.000 compraventas inmobiliarias, generando preocupaciones infundadas sobre una posible burbuja. En este 2023, la realidad es que las proyecciones han ido mejorado a lo largo del ejercicio y se estiman en 500.000 transacciones, lo que lejos de ser un frenazo supone una normalización del mercado en línea con la media histórica de los últimos años. Por su parte, el mercado valenciano mantiene un claro potencial de crecimiento a largo plazo, superior a la media española, respaldado por el interés tanto de compradores finales como de inversores, que impulsan una fuerte demanda nacional e internacional en la región.

¿Cómo han influido los tipos de interés? Es evidente que la subida de los tipos de interés ha generado restricciones en la concesión de hipotecas, no solo por su encarecimiento sino sobretodo por la incertidumbre que entre las entidades financieras ha generado la velocidad con la que esta se ha producido. Afortunadamente, se prevé que, a partir de este último trimestre del año, los tipos de interés se estabilicen facilitando nuevamente la financiación de viviendas a las familias, que han sido el segmento más afectado.

Por su parte, los precios de venta residenciales han mantenido un crecimiento saludable, especialmente en un mercado inmobiliario altamente localizado y a pesar de la ligera disminución actual de las transacciones. Los precios siguen al alza como resultado de una mayor disminución de la oferta frente a la demanda, lo que saca a relucir un punto que no podemos dejar pasar desapercibido entre el ruido y el humo de la incertidumbre política: el tapón de la obra nueva, ya que solo se construyen cerca del 50% de nuevas viviendas de las que el mercado exige. Un desafío para el gobierno en términos de construcción de viviendas nuevas que exige un pacto de estado que promueva la colaboración público-privada para ser capaces de afrontarlo.

Hoy, tanto compradores como vendedores, se benefician de condiciones favorables, con estabilidad en precios y poco a poco de financiación. La demanda proviene de diversas fuentes, incluyendo inversores que buscan refugio frente a la inflación y compradores internacionales que desean trabajar de forma remota desde España. Desde hace unas semanas, en el HUB estamos detectando que la oferta residencial está aumentando gradualmente, incorporándose nuevas oportunidades al mercado provenientes de aquellos propietarios que no pueden o no les interesa asumir las mayores cuotas hipotecarias fruto de la subida de los tipos de interés.

El mercado de alquiler es más predecible. Los precios han aumentado debido a la alta demanda y se espera que esta tendencia continúe debido a factores demográficos y la llegada de nómadas digitales que la Comunitat Valenciana atrae como un imán por su premiado estilo de vida. Al hilo de esta circunstancia, quisiera recalcar la importancia de mantener una tendencia de precios, tanto de alquiler como de compra, acorde a la realidad económica local, para asegurar el acceso a los compradores y arrendatarios valencianos.

En resumen, el mercado inmobiliario de la región ofrece una mezcla emocionante de estabilidad y oportunidades para aquellos interesados en comprar, vender o invertir en propiedades, y el momento, no ha dejado de ser ¡ahora!

Pedro García, director general de Grupo Alain

La vivienda está siendo un tema del que se está hablando últimamente mucho. Nos levantamos cada día con noticias tales como que "el precio de la vivienda sube a máximos", "no hay viviendas disponibles", "el alquiler está desbocado" etc. En el contexto actual en que el Euribor está por las nubes, el precio está en máximos en las principales ciudades y obvio la sensación y el pensamiento de que esto tiene que bajar, pero nada más lejos de la realidad. Nos estamos encontrando con ese dicho mes a mes, pero esos meses no llegan.

Lo cierto es que en este ejercicio y en lo que va de año, en Grupo Alain Consultores Inmobiliarios hemos crecido un 43% en el número de transacciones de inmuebles, debido principalmente a la fuerte entrada de capital extranjero y a grandes tenedores que ven en el sector ladrillo, un valor seguro y refugio para momentos de incertidumbre. Tener un inmueble bien situado no deja de ser garantía de éxito y seguridad en materia de ladrillo.

Tal y como se anuncia en medios de comunicación y datos oficiales, la contratación de hipotecas está bajando de manera significativa. El aumento del Euribor hasta llegar a los niveles actuales del 4% ha provocado que muchas familias no puedan acceder a la compra de vivienda y opten por el alquiler. Un efecto que provoca que haya más demanda y que el precio suba. 

Sin embargo, en el centro de la ciudad de València y en las zona más consolidadas, el inversor es cada vez más internacional y hace que la adquisición sea a “pulmón” y no necesite de esa financiación al igual que el que está viendo oportunidad de conseguir rentabilidades más altas en residencial compre sin necesidad de pedir hipoteca. En concreto, en Grupo Alain Consultores Inmobiliarios el número de compradores que precisa de hipoteca ha bajado a un 30% aproximadamente, siendo el 70% de nuestros clientes los que optan por no apalancarse actualmente.

El interés por València, unido al crecimiento de la población que demanda más vivienda, está siendo muy superior a lo que a día de hoy se está construyendo en obra nueva. En resume, menos viviendas a la venta y evidentemente a no tener producto a la venta, hace tenga que inevitablemente subir. Lo mismo ocurre con el alquiler. Al final si el precio de alquiler sube y alguien quiere comprar en rentabilidad, el precio venta tiende a subir.

En resumen, la tendencia que estamos viviendo actualmente no es de una paralización de mercado, al menos en las zonas donde nosotros operamos en nuestra ciudad y los clientes con los cuales trabajamos, sino de una estabilización de los precios. La compraventa se está moviendo y creemos que con el interés que está teniendo la ciudad por parte de capital extranjero y los datos récords de turistas, las zonas consolidadas no sufrirán variaciones grandes a pesar del avance al alza de los tipos de interés que afectan a las hipotecas. Año 2023-2024 apasionante y de retos.

Vicente Llácer, vicepresidente primero de la Asociación de Promotores de Valencia (APROVA).

Pese a todos los acontecimientos sobrevenidos en estos últimos años como ha sido la covid, la guerra entre Ucrania y Rusia, los tipos de interés en máximos históricos o la alta inflación en la zona euroa, la demanda de vivienda de obra nueva sigue siendo muy elevada y está por encima de la oferta actual. Hay una enorme necesidad de vivienda en la Comunitat Valenciana. Tanto es así, que no hay stock disponible de obra nueva sin vender.

Respecto al precio, podemos afirmar que va a seguir creciendo en los próximos meses. La subida no será exponencial, pero seguirá aumentando y esto es consecuencia de la falta de suelo urbanizado en las zonas donde la gente demanda vivir, las constantes subidas de los tipos de interés y el elevado precio de los costes de producción que se han incrementado un 20% desde antes de la pandemia. Dentro de estos costes incluimos la escasez de mano de obra en los diferentes gremios de la construcción y el precio elevado de las materias primas.

A corto plazo va a continuar el grave problema que tiene nuestro país del acceso de los jóvenes a su primera vivienda, tanto en alquiler como en compra. En estos momentos hay muy poco stock de viviendas en alquiler y los precios son muy elevados. Además, los cambios legislativos y la okupación empujan a los propietarios a vender o a destinar la vivienda a alquiler vacacional o por habitaciones y obtener una mayor rentabilidad.

En el tema de venta nos encontramos con el problema del ahorro necesario para comprar. Los jóvenes, en la mayoría de los casos, no tienen ese 30% del precio de venta que no cubre la hipoteca. A esto se le suma los bajos salarios y la escasa capacidad de endeudamiento de los jóvenes.