Vender, pero seguir como inquilino: el 'sale & leaseback' gana protagonismo en tiempos de covid

VALÈNCIA. Vender el inmueble, pero seguir como inquilino. Ese es el modelo de las operaciones de sale & leaseback que permiten la venta de un activo por parte de un operador que, sin embargo, permanece en el inmueble pagando un arrendamiento. Se trata de una fórmula que no es nueva en el mercado inmobiliario, pero que cada vez coge mayor impulso por la liquidez que da a los vendedores y la rentabilidad para los compradores. 

En plena crisis sanitaria por el coronavirus su protagonismo va a ser mayor. Y es que muchas empresas van a necesitar de mayor liquidez, por lo que se antoja como una tendencia que se va a mantener al alza en los próximos meses. Son varias las firmas que han recurrido a este tipo de transacciones con activos de todo tipo: hoteles, supermercados o bancos.

A lo largo de los nueve primeros meses del pasado año, este tipo de operaciones batieron récord de participación en inversión 'retail' en Europa con un 11,1% del volumen total, según Savills Aguirre Newman que cifraba el montante transaccionado en operaciones en torno a los 1.700 millones de euros. Pero ahora su tendencia irá al alza. El interés para la parte vendedora radica en la posibilidad de liberar y capitalizar el valor de los activos inmobiliarios con contratos de arrendamiento a largo plazo, para invertir en planes de expansión aprovechando la menor competencia del retail.

"Se trata de una fórmula muy inteligente para que los inversores tengan un inmueble en rentabilidad y las empresas que venden puedan continuar su actividad en sus ubicaciones habituales, consiguiendo liquidez para tener oxígeno", explica Yolanda Lozano, directora general de Olivares Consultores, que considera que en en esta época post-covid va a ser una tendencia que tomará impulso porque son varias las compañías que "necesitan hacer caja".

"Hacer caja"

"Cada vez estamos notando más interés porque se consigue liquidez con la desinversión. Te quedas como inquilino y vendes la propiedad. A efectos de continuidad es la misma", señala Lozano. De hecho, asegura que aunque en un principio fueron las grandes compañías las que empezaron a hacer este tipo de operaciones, ahora ya se ven transacciones de sale & leaseback en todos los sectores, con especial atracción en el segmento industrial y oficinas.

Compañías como El Corte Inglés ya han usado esta fórmula para desprenderse de activos, pero sin tener que buscar otras ubicaciones. En 2018, vendió dos de los centros que tiene en Madrid a la multinacional inmobiliaria Unibail-Rodamco por unos 160 millones de euros. Eso sí, sigue ocupando estos centros en régimen de alquiler, tras firmar un contrato de arrendamiento a largo plazo.

Entre las operaciones que se han formalizado durante el estado de alarma, destaca la venta de la cartera de supermercados de la cadena valenciana Family Cash que se firmó precisamente a finales de marzo. En este caso, la firma liderada por los ex Vidal José y Carles Canet, vendió siete hipermercados situados en la Comunitat Valenciana y Murcia a un fondo de inversión por 33 millones de euros. Family Cash, que hasta entonces apostaba por ser dueño de sus establecimientos, estrenó así la fórmula del sale & lease back para financiar su expansión.

Asimismo, la compañía Mercadona ultima la venta de una cartera 36 supermercados con el fondo estadounidense LCN Capital Partners. La operación, también bajo este formato, se encuentra muy avanzada y ya se ha sellado un preacuerdo que podría cerrarse este verano. El precio rozaría los 200 millones de euros.

En marzo la cadena de supermercados puso a la venta esta cartera de activos fruto de las inversiones realizadas en adquisición de terrenos y locales durante los últimos años. Ahora la cadena quiere "cambiar ladrillo por euros" para, con sus recursos, acelerar la brutal transformación de modelo de tienda en la que está inmersa Mercadona.