Edificio de Tabacalera en València.Muchos lectores sabrán que Tabacalera (la antigua fábrica de tabacos en Valencia) era una propiedad pública que se privatizó en favor de Altadis. La fábrica quedó que en desuso cuando en 2001 se trasladó su producción a Alicante. Entonces, el pleno del Ayuntamiento de Valencia del 23/02/2001 acordó por unanimidad comprar el edificio sin variar su nivel de protección 2 y asignándole un uso administrativo o institucional pero, en ningún caso, residencial. Inexplicablemente, vigente dicho acuerdo, el edificio fue adquirido por la mercantil Inmobiliaria Guadalmedina, con la que el Ayuntamiento formalizó un convenio urbanístico. En ese convenio se permutó:
1 - Tabacalera pasaría propiedad del Ayuntamiento.
2 - Se derribarían dos naves anexas del edificio de Tabacalera y las dos parcelas resultantes pasarían a propiedad de Gualdalmedina, que podría construir 300 viviendas.
3 - El antiguo Centro Sanitario ubicado en la plaza de América, de 1.552 m2s (metros cuadrados suelo), pasaría a ser propiedad de Guadalmedina, que lo demolería y podría construir viviendas, con un total de 11.542 m2t (metros cuadrados techo).
Para llevar a cabo dicho convenio, el Ayuntamiento modificó el ámbito del PGOU de toda la manzana que ocupa dicho edificio, entre la calle Amadeo de Saboya y Micer Mascó. Salvem Tabacalera recurrió esa modificación. Los Tribunales estimaron la demanda y declararon la nulidad de convenio y la modificación del PGOU por infracción de las normas del patrimonio cultura. La sentencia fue firme el 27/02/2017. En esa fecha, Guadalmedina ya había construido el edificio de la plaza América y uno de los dos edificios de la parcela recibida en la manzana de Tabacalera. O sea, de los 32.580 m2t pactados, solo había materializado la mitad. Como esas licencias no fueron recurridas, mantienen su validez, aunque el edificio construido en Tabacalera queda fuera de ordenación.
En fechas recientes los tribunales han declarado la nulidad del intento del Ayuntamiento de pagar con edificabilidad, en otro lugar, a Guadalmedina los 16.290 m2t, del edificio no construido. El tribunal, estima que no se puede trasladar una edificabilidad inexistente, dado que el convenio fue anulado.
Ahora, Guadalmedina ha solicitado al tribunal la ejecución de la sentencia que declara la nulidad del convenio. En mi opinión, no tiene otra finalidad que dar argumentos al equipo de gobierno para justificar que ofrezca a Guadalmedina una indemnización, a cambio de dar por acabado el pleito, so pretexto de evitar una indemnización mayor. Trataré de exponer mis razones.
Para justificar la legalidad de su pretensión, cita las reglas que la jurisprudencia aplica en aquellos casos que resulta imposible cumplir un contrato privado por haberse declarado ilegal. Es cierto lo que dice Guadalmedina que, de acuerdo con el Código Civil, la jurisprudencia dice que la parte que hubiera cometido la ilegalidad deberá devolver todo lo recibido a la otra parte, que no tiene que devolver nada. También dice que, al tratarse del planeamiento urbanístico, cuya competencia es de la administración, la ilegalidad cometida es exclusiva de la administración. Así que Guadalmedina ha solicitado al Tribunal que ejecute la sentencia, y se le devuelva todo el edificio de Tabacalera y que, además, le devuelvan los 14.308.012 euros pagados al Ayuntamiento. Por supuesto, también quedarse con el edificio de la plaza América. El Ayuntamiento ofrece 24 millones para acabar con el pleito y dejar las cosas como están, pero ellos piden 50.
La oferta del Ayuntamiento me genera una duda, pues no sé si se hace por ignorancia o por connivencia. La razón es que cualquier letrado de medio pelo, sabe que:
1 - La responsabilidad por incumplimiento de un convenio o contrato deriva de las normas de aplicación.
2 - Las normas privadas del Código Civil que cita Guadalmedina solo son de aplicación a los contratos privados.
3 - El Convenio Urbanístico tiene naturaleza administrativa, por lo que solo le es de aplicación el derecho administrativo y no el privado que cita Guadalmedina.
Así las cosas, habrá que ver las fuentes del derecho para los convenios urbanísticos. Tratándose de una materia urbanística, entiendo que será la Ley de Contratos de la Administración, la legislación urbanística y el propio convenio. El derecho reconoce la prevalencia de la ley especial sobre la general. Por consiguiente, como la legislación valenciana urbanística regula los convenios urbanísticos, serán las normas concretas dedicadas al convenio las normas de aplicación, por aquello que las normas específicas desplazan a las genéricas.
Llegados a este punto, debemos admitir que cualquier urbanista del montón sabe que el 30/04/2005, cuando se aprobó el Convenio, estos se regían por la Disposición Adicional Cuarta y Sexta de la LSNU y LRAU de la Generalitat. De las citadas normas cabe destacar:
1 - Los convenios urbanísticos quedan sometidos a la condición suspensiva de su aprobación definitiva y que está haga posible su cumplimiento.
2 - Cuando no resulta posible su cumplimiento, por ilegal, la administración no responderá por responsabilidad contractual.
De acuerdo las citadas normas, el Consell Jurídic Consultiu de la CV, en Dictamen 586/2019, expediente 507/2019, declaró que en el caso que nos ocupa no procede indemnización alguna porque las mismas partes renunciaron a todo derecho de indemnización en el supuesto que la declaración de ilegalidad de la modificación impidiera cumplir el convenio, pues así se estipula en la Cláusula Sexta de Convenio. No podía ser de otra manera, dado que en casos de nulidad de convenios por ilegales, la jurisprudencia estima que hay concurrencia de culpa en la medida que el mismo es fruto de la cooperación. No pasa lo mismo cuando se anula un plan en el que durante su elaboración no participó en nada la iniciativa privada. En esos casos, si se anula el plan los particulares tiene derecho a indemnización por los gastos y perjuicios causados por la nulidad del plan. Si de mí dependiera, en aplicación de la citada cláusula, no les indemnizaría nada. Y si no están de acuerdo, que vayan a los tribunales, donde aportaría nueva valoración de los bienes permutados.
A mi entender, según la jurisprudencia, si un convenio o contrato queda anulado cuando ya se han entregado parte de las prestaciones, en los casos que no fuera posible restituir las prestaciones, como en este caso, se procede a la liquidación. Esa liquidación debe partir de una nueva valoración de las obligaciones satisfechas, teniendo en cuenta la nueva situación del planeamiento, buscando un equilibrio de valor de los hechos consumados. Todo para evitar un enriquecimiento injusto de alguna parte. ¿Por qué no se hace en este caso?
José Luis Ramos es abogado
