VALÈNCIA. El Ayuntamiento de Alfara del Patriarca ha aprobado una modificación de su planeamiento urbanístico con la que pretende preservar el suelo destinado a vivienda habitual frente al crecimiento de las instalaciones universitarias y las residencias de estudiantes. La nueva normativa restringe estos usos en determinadas zonas residenciales del municipio de l'Horta Nord, aunque introduce excepciones para proyectos ya planteados, entre ellos la futura Facultad de Veterinaria del CEU y una residencia de estudiantes de 55 alojamientos. El acuerdo, publicado el pasado 20 de octubre en el Boletín Oficial de la Provincia de Valencia (BOP), también pone fin a la suspensión de determinadas licencias vigente desde 2024.
La modificación, aprobada definitivamente por el pleno municipal el pasado 14 de julio, afecta a las normas urbanísticas del Plan General, al Plan Parcial del sector PPR-2 y al Plan de Reforma Interior de la unidad de ejecución San Diego. Su objetivo es establecer nuevas condiciones para compatibilizar la actividad universitaria con el uso residencial en un municipio donde la presencia del campus de la Universidad CEU Cardenal Herrera ha condicionado su desarrollo urbanístico.
El consistorio justifica la decisión por la progresiva ocupación de espacios residenciales por instalaciones universitarias y alojamientos destinados a estudiantes. Según recoge el acuerdo, esta tendencia puede dificultar el acceso a la vivienda permanente y alterar el equilibrio entre los distintos usos del suelo, especialmente en un municipio que tiene prácticamente agotadas sus posibilidades de expansión urbana.
De hecho, el Ayuntamiento señala en la documentación que Alfara tiene "completamente limitado su perímetro de crecimiento", por lo que no puede recurrir a la ampliación de nuevos suelos edificables para compensar la transformación de parcelas residenciales en instalaciones vinculadas a la universidad. Ante esta situación, el consistorio considera necesario regular los usos permitidos en las zonas ya urbanizadas para preservar espacios destinados a la población residente.
- Solares en Alfara del Patriarca. -
Restricciones a las residencias de estudiantes
Uno de los principales cambios afecta al uso residencial comunitario, categoría urbanística en la que se incluyen las residencias de estudiantes, entre otros alojamientos colectivos. La modificación restringe su implantación en determinadas zonas donde predomina la vivienda habitual, como las áreas de ampliación del casco urbano y de edificación abierta.
El objetivo municipal es evitar una mayor concentración de alojamientos colectivos en espacios destinados principalmente a viviendas. El Ayuntamiento considera que la expansión de estos establecimientos, junto con la ocupación de parcelas residenciales por instalaciones universitarias, puede agravar los desequilibrios existentes entre la actividad académica y las necesidades de vivienda de la población.
Sin embargo, esta decisión ha generado discrepancias durante la tramitación del expediente. La Fundación Universitaria San Pablo-CEU presentó alegaciones en las que cuestionaba que limitar las residencias de estudiantes fuera una medida adecuada para favorecer el acceso a la vivienda habitual.
- Instalaciones del CEU. -
La universidad argumentó que restringir la construcción de alojamientos específicos para estudiantes podría provocar el efecto contrario al perseguido por el consistorio. A su juicio, una menor oferta de plazas en residencias llevaría a más universitarios a recurrir al alquiler temporal de viviendas particulares, aumentando así la demanda sobre el mercado residencial.
El CEU también cuestionó que la documentación inicial justificara suficientemente la relación entre el crecimiento del alquiler temporal y el encarecimiento de la vivienda, así como la ausencia de determinados estudios sobre los precios y la distribución de los alojamientos en el municipio.
Pese a estas objeciones, el Ayuntamiento ha mantenido las restricciones generales previstas en la modificación urbanística, aunque ha incorporado una justificación más detallada a la memoria del planeamiento y ha aceptado algunas de las propuestas concretas formuladas durante el periodo de alegaciones.
El CEU podrá avanzar en su futura Facultad de Veterinaria
Las restricciones a la implantación de nuevos usos universitarios en zonas residenciales no impedirán, sin embargo, que la Universidad CEU Cardenal Herrera desarrolle determinados proyectos que ya tenía previstos. El Ayuntamiento ha aceptado modificar la calificación urbanística de varias parcelas adquiridas previamente por la institución académica para permitir su utilización con fines universitarios.
En concreto, dos terrenos situados en la calle Maestro Serrano, número 12, y en la calle Mayor, número 80, pasarán de la zonificación residencial ACA a la de uso educativo comunitario CED. El acuerdo municipal justifica esta excepción por la existencia de proyectos avanzados para la futura Facultad de Veterinaria, que habrían quedado imposibilitados si se mantenía la propuesta inicial.
Además, estas parcelas se encuentran en un espacio de conexión entre edificios universitarios situados a ambos lados de la manzana, por lo que su nueva calificación permitirá dar continuidad a las instalaciones del campus.
- Solares ubicados en la calle Maestro Serrano. -
La modificación también afecta a una parcela de la calle San Vicente, número 29, vinculada al edificio del Rectorado. En este caso, el Ayuntamiento permite su calificación para uso educativo comunitario, aunque establece un máximo de tres plantas y una altura de 13,5 metros para integrar la edificación en el entorno urbano.
No todas las peticiones de la universidad han prosperado en los mismos términos. El consistorio ha decidido mantener la calificación residencial de otro solar situado en la calle Mayor, número 90, para conservar la posibilidad de construir nuevas viviendas en una manzana donde ya existen varios edificios residenciales.
No obstante, el Ayuntamiento admite que esta parcela pueda destinarse a instalaciones deportivas privadas, tanto al aire libre como en construcciones de planta baja, sin modificar su calificación residencial. De esta manera, permite determinados usos vinculados a la actividad universitaria mientras preserva la posibilidad de desarrollar vivienda en el futuro.
El fin de dos años de suspensión de licencias
La aprobación definitiva de la modificación urbanística supone también el fin de la suspensión de determinadas licencias de obras y actividad acordada por el Ayuntamiento en junio de 2024. Con la nueva regulación aprobada, el consistorio declara extinguida la suspensión, de manera que las solicitudes podrán tramitarse conforme a las condiciones urbanísticas que resulten aplicables.
Entre las nuevas exigencias, las residencias de estudiantes deberán ubicarse en edificios de uso exclusivo, contar con una capacidad mínima de 20 residentes y disponer de espacios comunes con una superficie mínima de 2,5 metros cuadrados útiles por residente. La modificación también introduce nuevas condiciones de aparcamiento para determinados usos.
Con este cambio de planeamiento, Alfara del Patriarca trata de compatibilizar su crecimiento como municipio universitario con la preservación del suelo residencial. La decisión no contempla por sí misma la construcción de nuevas promociones de viviendas, pero sí establece límites a la transformación de parcelas residenciales en instalaciones universitarias o alojamientos colectivos, al tiempo que permite mantener la viabilidad urbanística de determinados proyectos que ya estaban planteados.
