El alcalde de Alfafar, sobre el PAI de la Font Baixa: "Serán 940 viviendas construidas al modelo Ikea"

ALFAFAR. Entre el casco urbano de Alfafar y su extensa área comercial todavía sobrevive una franja de huerta que, en buena parte, ha dejado de cultivarse. Son pequeñas parcelas agrícolas, muchas de ellas actualmente sin trabajar, que separan dos realidades muy distintas de un mismo municipio. A un lado, las viviendas y las calles del núcleo urbano; al otro, las grandes superficies comerciales que se han convertido en uno de los principales motores económicos de l'Horta Sud.

Es precisamente en ese espacio donde el Ayuntamiento pretende levantar el PAI de la Font Baixa, un nuevo desarrollo urbanístico de unas 940 viviendas que transformará por completo esta parte de Alfafar y que la dotará de servicios y oportunidades de vivienda. Valencia Plaza se ha desplazado hasta los terrenos donde se ubicará la futura urbanización junto al alcalde del municipio, Juan Ramón Adsuara, para conocer sobre el terreno los detalles de una actuación que el consistorio lleva décadas intentando sacar adelante.

El proyecto, cuyos antecedentes se remontan a 1992, plantea sustituir buena parte del actual paisaje agrícola por un nuevo barrio residencial, con edificios de hasta 15 alturas, zonas verdes, servicios y espacios comerciales. Una transformación que el gobierno local defiende como una oportunidad para ampliar la oferta de vivienda y conectar urbanísticamente dos zonas del municipio.

Un nuevo barrio con 940 viviendas, de las que unas 300 serán VPO

El proyecto contempla la construcción de unas 940 viviendas de entre uno y cuatro dormitorios, distribuidas en edificios de diez y quince plantas. La propuesta apuesta por una configuración abierta, con espacios ajardinados entre los inmuebles y diferentes servicios destinados a los futuros residentes.

Uno de los principales compromisos del desarrollo es que alrededor de 300 viviendas sean de protección oficial (VPO). De ellas, según explica Adsuara, cerca de 200 ya estarían aseguradas por el Ayuntamiento, mientras que el resto todavía se encuentra pendiente de revisión por parte de la Generalitat Valenciana. El alcalde también plantea estudiar fórmulas que faciliten el acceso a estas viviendas, especialmente entre las parejas jóvenes, mediante mecanismos de aval por parte del Ayuntamiento que permitan afrontar las dificultades de financiación.

La actuación incorpora además una importante superficie ajardinada. Según la documentación presentada por el Ayuntamiento, el proyecto reserva 35.500 metros cuadrados de parcelas privadas ajardinadas, con vegetación autóctona y cubiertas verdes. El consistorio aspira a que esta nueva zona residencial cuente con una presencia destacada de espacios verdes, aunque buena parte de ellos estarán vinculados a las propias promociones residenciales.

A ello se suman equipamientos como piscina, gimnasio, ludoteca, club social y espacios de trabajo compartido, además de servicios de proximidad y puntos de recarga para vehículos eléctricos. El proyecto contempla igualmente instalaciones fotovoltaicas, aerotermia, sistemas de recuperación del agua de lluvia y soluciones constructivas orientadas a reducir el consumo energético. 

La transformación no supondrá, según explica el alcalde, la desaparición de toda la actividad agrícola. El planteamiento municipal incluye conservar una parte de la huerta mediante la habilitación de huertos urbanos, con la intención de mantener un vínculo con el pasado agrícola de este espacio.

La inundabilidad, en el centro de la controversia

Sin embargo, uno de los aspectos que más controversia ha generado es la seguridad del futuro barrio frente a posibles inundaciones. Durante la Dana de octubre de 2024, el agua alcanzó aproximadamente un metro y medio de altura en esta zona. En este sentido, colectivos ecologistas critican el desarrollo urbanístico de este sector porque a su parecer supone "la pérdida de suelo permeable en un municipio afectado por la Dana".

La oposición al PAI se produce mientras el proyecto continúa su tramitación administrativa. En agosto, la Comisión de Evaluación Ambiental Municipal emitió un informe favorable que permite seguir adelante con el procedimiento. Por otro lado, tanto la Confederación Hidrográfica del Júcar (CHJ) como la Generalitat Valenciana informaron favorablemente aunque con condiciones que deberán incorporarse al proyecto.

El alcalde sostiene que el proyecto incorpora las medidas necesarias para reducir el riesgo de inundación y explica que los futuros edificios se situarán por encima de la cota que alcanzó el agua durante la Dana del 29 de octubre de 2024. Con esta solución, el Ayuntamiento pretende adaptar el desarrollo residencial a las condiciones hidráulicas de una zona especialmente castigada por las inundaciones.

Por tanto, el proyecto planteado sería seguro frente a inundaciones como la Dana del 29 de octubre. En este sentido, el alcalde explica que no solo los edificios estarían en altura, si no también los garajes. "Serán 900 viviendas construidas al modelo Ikea", comenta. Un planteamiento que según concreta, ya se preveía desde antes de la Dana.

Adsuara recuerda, además, que la actuación cuenta con informes favorables de los organismos competentes en materia de urbanismo y además, se enmarca en el recién actualizado Plan de Acción Territorial sobre Prevención del Riesgo de Inundación en la Comunitat Valenciana (Patricova), a esperas de su aprobación definitiva.

No obstante, estos pronunciamientos favorables están sujetos al cumplimiento de determinadas condiciones técnicas. Según publicó anteriormente Valencia Plaza, el informe autonómico reconoce la peligrosidad de inundación del sector, pero considera compatible el desarrollo siempre que se incorporen medidas de protección. Entre las exigencias figura la adaptación de las edificaciones a los niveles de inundación previstos y la incorporación de sistemas urbanos de drenaje sostenible.

No todos comparten esta interpretación. Los Comités Locales de Emergencia y Reconstrucción (CLER) y diferentes entidades ecologistas han cuestionado la transformación de Font Baixa por la pérdida de suelo agrícola y permeable que supondrá la urbanización. Los colectivos consideran que la Dana debería marcar un cambio en el modelo de crecimiento urbanístico y defienden la necesidad de preservar los terrenos de huerta que todavía permanecen sin edificar, aunque actualmente no estén trabajados.

Las organizaciones críticas sostienen que estos espacios también cumplen una función ambiental y cuestionan la conveniencia de incrementar la superficie urbanizada en un municipio que sufrió graves inundaciones. La oposición al proyecto ha llevado a los colectivos a plantear nuevas acciones administrativas y judiciales contra el desarrollo.

La controversia refleja así dos planteamientos distintos sobre el futuro de estos terrenos. Por un lado, el Ayuntamiento considera posible compatibilizar el crecimiento residencial con las medidas de protección anti inundaciones exigidas por las administraciones y con zonas verdes que también permeabilizen. Por otro, los colectivos ecologistas reclaman preservar el suelo agrícola y revisar el modelo urbanístico después de las consecuencias de la Dana.

El Ayuntamiento espera comenzar los trabajos en 2027

Pese a la controversia, el gobierno municipal trabaja con la previsión de que Font Baixa avance durante los próximos meses. Adsuara sitúa a principios de 2027 la siguiente fase de documentación y tramitación municipal, que incluiría su correspondiente exposición pública.

El calendario que maneja el Ayuntamiento contempla comenzar entre marzo y abril con las actuaciones relacionadas con los suministros necesarios para el futuro barrio. Entre las infraestructuras pendientes figuran las conexiones de agua y electricidad, para las que será necesaria la coordinación con las compañías suministradoras, incluida Iberdrola.

La intención municipal es que a lo largo de 2027 puedan iniciarse los primeros trabajos y avanzar en la negociación de las viviendas protegidas, aunque los plazos dependerán de la evolución de los trámites administrativos y de las autorizaciones pendientes.

Una nueva zona comercial para Pymes

El desarrollo estará promovido por Grupo Bertolín, que, según destaca Adsuara, también participó en la transformación del área comercial donde actualmente se encuentra Ikea. El alcalde establece un paralelismo entre ambas actuaciones para defender la viabilidad de un proyecto que considera estratégico para el futuro del municipio.

La propuesta también reserva espacio para la actividad económica. La documentación municipal contempla unos 3.200 metros cuadrados destinados a usos terciarios de pequeña escala, con el objetivo de facilitar la instalación de negocios y servicios de proximidad. El alcalde plantea aprovechar esta superficie para atraer pequeñas y medianas empresas y ofrecer nuevas posibilidades de ubicación a negocios del municipio.

Una transformación pendiente desde 1992

La historia de Font Baixa no comienza con la actual necesidad de vivienda. Sus antecedentes urbanísticos se remontan a 1992, cuando ya se planteaba la transformación de este espacio situado entre el casco urbano y el área comercial de Alfafar. Desde entonces, diferentes dificultades han impedido materializar un desarrollo que lleva más de tres décadas sobre el papel.

El proyecto que ahora defiende el Ayuntamiento busca dar salida a aquella operación pendiente y crear una nueva zona residencial en uno de los espacios que todavía conservan la fisonomía agrícola del municipio. La intervención supondrá un cambio considerable en el paisaje, pero también en la distribución de la población, en las posibilidades de crecimiento y arraigo de los habitantes de Alfafar, y en la relación entre el núcleo urbano y el área comercial.

Font Baixa se presenta así como una de las grandes apuestas urbanísticas de Alfafar para los próximos años. Una actuación que promete ampliar la oferta residencial, incorporar viviendas protegidas y generar nuevos espacios verdes, pero que también deberá responder a las dudas que ha despertado su ubicación en un territorio que todavía conserva las huellas de la Dana.