VALÈNCIA. El parque empresarial de Vallada, Valpark, fue concebido en 2004 como una gran apuesta industrial, pero la posterior crisis inmobiliaria lo dejó a medio camino y paralizó su desarrollo durante más de una década. Con solo un 35% de parcelas urbanizadas y una fuerte carga financiera para el Ayuntamiento de Vallada, el proyecto parecía condenado a seguir siendo un espacio sin actividad. Sin embargo, tras ordenar su situación jurídica y resolver los principales problemas del planeamiento, este parque podría situarse en una posición similar -e incluso ventajosa en cuanto a suelo- a la de Parc Sagunt, según defienden quienes ahora pilotan su reactivación. 

Al frente de esta nueva etapa se encuentra Leckman Urbanistas, la firma que lidera Blanca Marín (Asturias, 1964) y Vicente García Nebot (Onda, 1964), dos profesionales con amplia experiencia en atraer grandes inversiones a la Comunitat Valenciana, como la gigafactoría de Volkswagen en Sagunt. Marín y García Nebot conversan con Valencia Plaza sobre cómo han logrado desbloquear Valpark, qué oportunidades ofrece para las grandes empresas y por qué apuestan por un modelo de "urbanismo productivo" para impulsar su despegue. 

- Después de tantos años de parálisis, ¿qué se ha encontrado Leckman Urbanistas al aterrizar en Valpark? 

- Vicente García Nebot: Es un proyecto muy antiguo que ha estado marcado por numerosas irregularidades. Primero, por el planteamiento inicial, que incluía una serie de cargas sin sentido, y ha sido necesario eliminarlas para convertirlo en un polígono industrial moderno. Después, era imprescindible realizar una gestión jurídica que le diera la seguridad necesaria: hacer las reparcelaciones correspondientes para que cada propietario pase a ser titular de su solar. Por otro lado, nos encontramos con una situación en la que las administraciones dejaron todo el peso del proyecto al Ayuntamiento de Vallada, que se enfrentaba a una obra faraónica. Ahí es donde intervenimos, con el objetivo de modificar esas dificultades y empezar a dotarlo de seguridad jurídica. Creo que la clave ahora es el gran esfuerzo realizado por parte de la administración para que aquello que heredó con grandes problemas pueda ofrecerse hoy al mercado con la seguridad jurídica necesaria. 

- Blanca Marín: Creo que este proyecto se diseñó con un planteamiento excesivamente ambicioso, porque en su momento no se dimensionaron las necesidades ni la gestión que requería. Como otros proyectos iniciados antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, ha sufrido las consecuencias de ese contexto y ha quedado atascado con una serie de problemas que ha ido arrastrando. En los últimos años, ha habido un impulso por parte de la alcaldesa de Vallada, a pesar de las dificultades financieras que arrastra el ayuntamiento derivadas de esta iniciativa. Los problemas que todavía paralizaban la reactivación del parque están ahora encauzados, aprobados o en trámite final, de forma que el proyecto está preparado para la implantación de actividad.

- ¿Qué opinan sobre que una administración tan pequeña haya querido reactivar un proyecto tan ambicioso?

- V. García Nebot: El ayuntamiento se encontró con una situación gravísima de financiación. Alguien lo llegó a llamar "el Titanic", porque parecía que el propio proyecto hundía al ayuntamiento y lo lastraba. Mantenerlo era complejo, y hay que tener en cuenta quién es la alcaldesa. Era enfermera, estuvo en primera línea durante la Covid-19 y, al mismo tiempo, sostenía un ayuntamiento que necesitaba sacar adelante este proyecto. Poco a poco, con la ayuda de las administraciones, se ha avanzado. La Diputación de Valencia, por ejemplo, ha financiado diferentes trabajos de asesoría, de modo que el ayuntamiento no ha estado solo. Pero también es verdad que no se ha planteado un proyecto impulsado desde arriba, como ocurrió en Sagunt con PowerCo, donde el Estado y la Generalitat lideraron la iniciativa más que la administración local. Aquí no ha sido así: se han buscado soluciones, pero siempre surgían problemas, los mismos que lastraban el propio proyecto y el Plan Parcial, que ha tenido que modificarse para hacerlo rentable y atractivo. Hoy, los grandes inversores y los grandes proyectos industriales buscan grandes parcelas, y no las hay. Lo positivo de este producto inmobiliario es precisamente eso: solo existe una opción, y está en Vallada. Esa es una gran ventaja para el municipio, y ahí es donde el proyecto vuelve a tomar impulso.

- B. Marín: Existe cierta similitud con la reactivación de Parc Sagunt. Entonces, planteábamos que era el único espacio industrial con grandes parcelas logísticas disponible en el Mediterráneo. Ahora ocurre algo similar con Vallada: en todo el corredor es el único ámbito industrial y empresarial que cuenta con parcelas adecuadas para la implantación de grandes empresas, tanto logísticas como industriales, que requieren grandes superficies. Esta cuestión es clave, precisamente en un momento en el que ya se han resuelto los problemas que lastraban su activación. Además, existe una alianza empresarial. Tanto la Confederación Empresarial de la Comunitat Valenciana (CEV) como la Cámara de Comercio han apoyado el impulso de esta área como un centro de atracción de inversión, donde existe potencial y oportunidad para la implantación de industrias y para la reactivación empresarial de toda la comarca. 

- El Ayuntamiento de Vallada les encarga establecer un "marco técnico-jurídico sólido". En otras palabras, ¿qué trabajo van a realizar y qué cambios van a notar las empresas y la administración a partir de ahora?

- V. García Nebot: Dos cuestiones. La primera es establecer un marco que permitiera otorgar licencias y, para ello, había que realizar un trabajo técnico. Existían varias reparcelaciones en las que ya se había definido qué eran calles y qué eran solares o parcelas acabadas, pero no estaban inscritas en el Registro de la Propiedad. Ese trabajo ya está hecho, el ayuntamiento lo está tramitando y en unos tres o cuatro meses quedarán inscritas en el Registro. Con esa parte resuelta, podemos pasar a la siguiente fase. Hasta ahora, una manzana de 100.000 metros cuadrados se fragmentaba en parcelas pequeñas porque se asumía que se destinarían a naves de 5.000 metros cuadrados. Cuando llegaba una gran empresa, decía: "Me sobran aquí 20.000 metros cuadrados que no necesito". Hoy existen polígonos vacíos con esa estructura que no logran activarse porque se han convertido en una barrera. Es cierto que hacen falta polígonos para ese tipo de empresas, pero si no se instala primero la empresa grande, las auxiliares no vendrán. 

- B. Marín: Se trata de darle la vuelta al modelo, lo que Vicente define como "urbanismo productivo". No se trata de urbanizar los ámbitos esperando a ver qué llega, sino de atender las necesidades reales de las empresas y su implantación, y ofrecer la respuesta desde el ámbito urbanístico. Ese es el cambio de paradigma que se está planteando y el que se aplica aquí.

- V. García Nebot: La idea es evitar grandes urbanizaciones diseñadas desde el ámbito político que luego quedan vacías. Tenemos ejemplos de proyectos industriales y residenciales que surgieron como grandes ideas y hoy están completamente vacíos. ¿No es más lógico ofrecer una solución específica para las grandes empresas que están llegando a la Comunitat Valenciana aprovechando el impulso de PowerCo? Disponemos de un producto para ofrecerles, que es el parque empresarial de Vallada. No hablamos de un "traje a medida", sino de un planteamiento en el que la edificación se ajusta al planeamiento, como corresponde, y el ayuntamiento acompaña en todo el proceso, exigiendo los requisitos necesarios. La empresa deberá urbanizar los viales con las calidades adecuadas para evitar problemas futuros, pero podrá construir su factoría de forma simultánea a la urbanización, como si fuera un único proyecto, un paquete completo. Y eso es posible hacerlo. 

- Echando la vista atrás, ¿qué creen que falló para que un parque impulsado en pleno boom urbanístico y con tanta inversión acabara en un parón de más de una década?

- V. García Nebot: Aquí ha habido una parte de muy mala suerte y dos problemas claros. El primero, una gestión nefasta de todo el proceso, basada en expropiaciones que acabaron convirtiéndose en ventas de suelo, junto a una serie de decisiones técnicas que nunca deberían haberse planteado de la manera en que se hicieron. En realidad, se debería haber expropiado todo el suelo y encargar la urbanización parcial de las diferentes zonas. 

- B. Marín: Ha habido un enfoque inadecuado, que además coincidió con el momento más grave de la crisis inmobiliaria en 2008. Todo lo hecho entre 2003 y 2008, prácticamente hasta 2020, se vio afectado por el desplome inmobiliario global. La combinación de ambos factores impidió que el proyecto saliera adelante. 

- V. García Nebot: En 2022, llega Volkswagen. Se fijan en la Comunitat Valenciana, demostramos que los valencianos somos "los alemanes del sur", y nos ponemos a trabajar. Ven que aquí es posible desarrollar proyectos de este tipo. Solo quedaba resolver un par de problemas que tenía el polígono de Valpark. Esos problemas ya se han eliminado, se ha perfilado la solución final y ahora estamos en un momento de verdadera seguridad jurídica. Ahora se pueden solicitar licencias de edificación y urbanización simultánea.

- B. Marín: También se ha resuelto el exceso de cargas que lastraba el parque empresarial. Era difícil entender que este proyecto tuviera que compartir beneficios con suelos situados muy lejos de su ámbito. Esta es otra de las cuestiones que ha resuelto el ayuntamiento mediante la tramitación correspondiente, además de solucionar conflictos que podrían generar problemas jurídicos. 

- V. García Nebot: Para hacerlo viable, el anterior gobierno autonómico redujo los estándares urbanísticos y eliminó cargas excesivas, como zonas verdes alejadas del parque que no tenían ningún sentido.

- El polígono solo está urbanizado al 35%. En esta nueva etapa, ¿cuáles son las vías de financiación y los modelos de colaboración público-privada que se estudian para completar esa parte que falta?

- V. García Nebot: Es el propio sistema. En España, la urbanización siempre la paga el propietario y el usuario final. En este caso, el usuario final será la gran industria que se ubique en el parque. Por lo tanto, será quien financie realmente el coste del suelo más el de la urbanización, gestionando así un recurso que en otros casos debe asumir la administración. No se trata de urbanizar todo y esperar a que alguien venga; aquí será la propia empresa que se instale la que financiará todo el proceso en la zona que le afecta. 

- ¿Qué sectores encajan mejor en Valpark? ¿Cuáles están mostrando interés por instalarse allí?

- B. Marín: En este momento, los sectores que necesitan grandes parcelas son muy concretos: la industria y la logística. Son los dos ámbitos con mayor interés en este parque. 

- V. García Nebot: Hay que tener en cuenta dónde está situado el parque empresarial. Se encuentra en la carretera hacia Albacete, a una hora del puerto de València y a otra del de Alicante. Además, cuenta con todas las instalaciones ferroviarias, lo que lo convierte en un punto logístico estratégico. Las grandes empresas de logística necesitan suelo de grandes superficies y bien ubicado, y aquí existe esa disponibilidad, con ambos elementos de comunicación: carretera y ferrocarril. Algunas empresas ya han mostrado interés en instalarse, pero en este momento no podemos dar más detalles. 

- B. Marín: Ahora queremos evitar a los oportunistas. No son bienvenidos; algunos han intentado aprovecharse del proyecto a lo largo de los años. La prioridad ahora es que la actividad productiva sea la que se implante directamente en el polígono. 

- Parques empresariales como Parc Sagunt despegaron cuando apareció una empresa tractora. ¿Valpark también necesitaría "un motor" para arrancar en ese sentido? 

- B. Marín: Es cierto que tener una empresa tractora permite proyectarse más allá del entorno inmediato. Pero hay otros elementos fundamentales. Desde mi punto de vista, uno de ellos es contar con el territorio en perfectas condiciones jurídicas, urbanísticas y de desarrollo, adecuado para la implantación de actividad productiva. Ese es el estado actual de Valpark. Jurídicamente, los asuntos están resueltos, salvo lo que está a punto de aprobarse. Además, se han reducido cargas para evitar que fueran un lastre, y ahora, con la oferta de parcelas de grandes dimensiones y la demanda existente, Valpark está en el momento de su despegue. Una empresa con proyección internacional ayudaría, pero los elementos esenciales ya están en condiciones objetivas para iniciar la actividad. En Parc Sagunt se relanzó un proyecto paralizado durante años, en una situación económica complicada. Hubo que acondicionar las parcelas a las necesidades de las empresas, un trabajo silencioso pero crucial. Allí, contar con la empresa tractora fue muy útil.

- Aunque sean proyectos diferentes, ¿creen que Valpark podría alcanzar un desarrollo similar al de Parc Sagunt?

- V. García Nebot: Sí. Se ha generado una situación de grandes parcelas flexibles, con margen para ampliar los viales y, por tanto, para que las parcelas sean aún mayores que en este momento. Esto supone una ventaja frente a Parc Sagunt. Allí hubo que expropiar el suelo y gestionarlo, aunque se hizo en un tiempo récord. Aquí no: la licencia puede obtenerse prácticamente de inmediato. Esa es la gran ventaja del parque empresarial de Vallada. Este proyecto tiene ventajas claras frente a Parc Sagunt y PowerCo, en gran parte gracias a la experiencia adquirida con los proyectos Parc Sagunt I y II, donde se aprendió cómo gestionar el suelo de forma rápida y ágil para ofrecerlo a las empresas interesadas. Muchas compañías están buscando ubicaciones, y aquí tienen una oportunidad de oro. 

- B. Marín: Cada proyecto tiene su singularidad, y lo importante es aplicar las herramientas y soluciones adecuadas a cada caso. Parc Sagunt I tuvo unas necesidades, Parc Sagunt II y PowerCo otras, y este proyecto tenía otras diferentes. Lo fundamental es usar el conjunto de herramientas disponible para hacer posible la transformación de cada proyecto. 

- En cuanto a accesibilidad, ¿cómo están las conexiones viarias y ferroviarias en la actualidad para acceder a Valpark?

- V. García Nebot: Las conexiones son sobre todo terrestres. El parque está junto a una autovía, a una hora de València y muy cerca de Alicante, en una comarca que ha demostrado su vocación industrial con empresas muy importantes. Por tanto, los accesos principales son por carretera. Además, existe la posibilidad de conexión con la red ferroviaria, que está justo al lado, aunque eso implicaría inversiones mayores que deberían venir del Estado. 

- B. Marín: Hay buena conectividad para los desplazamientos, pero lo deseable y factible es generar una oferta residencial en el entorno que permita acoger a las personas que trabajen allí. Esto ya lo había planteado en el aeropuerto de Castellón: había que pensar dónde podía residir el personal. En este caso, igual que allí, puede generarse una dinámica positiva de repoblación en ámbitos rurales cercanos, con un efecto multiplicador en la distribución de riqueza en el territorio.

- ¿Hay suficiente oferta residencial para alojar a los trabajadores que se incorporen a Valpark o es un punto débil a abordar?

- B. Marín: No hay puntos débiles, sino circunstancias que requieren soluciones. Si Vallada quiere acoger a la plantilla que se incorpore, se puede trabajar para generar oferta residencial en el municipio y en los núcleos cercanos. Una debilidad sería que el área estuviera colapsada o con precios de vivienda muy altos, pero no es el caso. Vallada y su entorno territorial tienen capacidad para acoger nueva población, precisamente porque no sufren la presión que enfrentan los grandes núcleos de población. 

- ¿Cómo se puede devolver la confianza a los vecinos de Vallada después de que el proyecto llevase tanto tiempo paralizado y ahora se esté impulsando de nuevo?

- V. García Nebot: Poniéndolo en marcha. En este momento, tenemos la opción de atraer grandes inversiones al municipio, porque las empresas pueden contar con la seguridad jurídica de que allí pueden ubicarse y empezar a trabajar. Además, es importante atraer población a la zona de manera sencilla. Una vez que el municipio vea que estas realidades se están materializando, creo que todo funcionará de manera fluida. El proyecto ha despegado; ya tiene impulso y ahora estamos alcanzando velocidad de crucero. Cualquier inversión puede instalarse, y eso es muy relevante. 

- ¿Qué lecciones deja Valpark para evitar que se repita la fórmula de desarrollar suelo industrial sin tener asegurada una demanda de empresas?

- V. García Nebot: La primera lección es que el urbanismo sin un proyecto claro perjudica a todos y hace que estos no avancen. Cuando se planifica un parque sin una estrategia definida, se van dando pasos en falso. En este caso, hemos conseguido allanar esos caminos para poder avanzar. La clave es utilizar los instrumentos que la ley permite para que las grandes industrias que quieren venir a la Comunitat Valenciana se ubiquen en los lugares adecuados con agilidad y facilidad. Solo se necesita voluntad y una estrategia clara, económica, social y política, que inicialmente no se tuvo. 

- B. Marín: La actividad urbanística se ha convertido en un proceso complejo, con numerosas exigencias que dificultan un trabajo hecho a medida. En el caso de PowerCo, se logró gracias al conocimiento, pero también porque contábamos con un ayuntamiento y una Generalitat que apoyaban el proyecto. La lección es que, a partir de las dificultades y los errores del pasado, es posible conseguir un proyecto potente reorientando los procesos y aplicando una estrategia clara de urbanismo productivo. 

- V. García Nebot: El urbanismo productivo se diferencia del urbanismo especulativo de la década de los 2000, cuyo objetivo era urbanizar sin importar si después el solar se quedaba sin edificar. Nosotros planteamos un modelo en el que urbanizar significa edificar de inmediato, ya sea industrias o viviendas, evitando que la infraestructura quede degradada y generando eficiencia económica. Este enfoque responde a las necesidades sociales y económicas del territorio, y es el que estamos aplicando en Valpark y en otros proyectos en los que colaboramos.