Adentrados de lleno en el nuevo curso, la realidad nos ha recordado bien pronto, en toda su intensidad, el primer problema del país: la restricción del acceso a la vivienda por el desequilibrio claro entre demanda y oferta y sus perniciosos efectos.
Las propuestas de solución a este grave problema nacional pasan, principalmente, por la consecución y activación de suelo finalista en el que construir el número de viviendas suficientes para su puesta en el mercado y que se pueda regular así su precio de forma que sea accesible para todos; especialmente para los jóvenes que buscan iniciar su proyecto de vida, así como para los colectivos más desfavorecidos.
Al igual que en los demás territorios autonómicos, desde hace tiempo en la Comunidad Valenciana se manejan doctrinalmente dos modelos urbanísticos con el objetivo de contribuir a resolver esta necesidad básica ciudadana y que, no puede olvidarse, tiene además un gran impacto en la salud del sector promotor y constructor —con todo lo que representa este sector para la economía y la generación de riqueza y empleo—.
Por un lado, nos encontramos con un modelo basado en la propuesta de generación de nuevo suelo urbanizado a través de procesos de transformación urbanística —previa reclasificación o recalificación—, y que se centra en la necesidad de la expansión de las ciudades, enfocándose en concreto en las áreas metropolitanas.
Por otro, vemos el modelo de actuación en la ciudad consolidada, que prioriza la movilización de aquellos solares no edificados, así como de las parcelas vacías en las que esté pendiente algún servicio para alcanzar la condición de solar.
Ambos paradigmas urbanísticos cuentan con argumentos de peso y defensores de muy acreditada experiencia y gran nivel y reconocimiento profesional.
No parece discutible que, debido a razones sociales, económicas, territoriales, etc., ha quedado obsoleto el análisis de las ciudades de forma aislada, debiendo pasar a considerar los sistemas de ciudades contiguas o próximas las cuales se han de interrelacionar sostenible y armónicamente. A tal fin, se torna precisa una óptima planificación territorial que identifique ámbitos de ejecución urbanizadora destinada a evitar la ruptura anárquica y espontánea de las costuras de las poblaciones dando lugar a resultados indeseados. El ordenamiento jurídico urbanístico contiene instrumentos para llevar a cabo estos planes y su gestión.
Es cierto asimismo que existen limitaciones normativas que proceden del ámbito comunitario europeo -el Reglamento de restauración de la naturaleza de 2024 o la Directiva de vigilancia y resiliencia de suelo del año pasado- y de la propia legislación urbanística estatal y valenciana en vigor, que restringen las nuevas transformaciones de suelo en estado rústico o natural hasta que se hayan construido los solares y parcelas vacías de las ciudades ya sea de forma voluntaria o forzosa. En otras palabras, se plantea en esas normas colmatar primero los, valga la expresión, “huecos urbanos”, para luego acometer nuevas urbanizaciones en lo que resulte necesario.
Ante estas dos líneas de actuación aparentemente incompatibles —una enfocada en la generación de suelo ex novo y la otra en el suelo vacante preexistente—, podemos acudir a la máxima aristotélica que nos recuerda que en el justo medio reside la virtud.
Si va a ser inevitable y preciso que las ciudades se expandan mediante la ocupación racional de nuevos suelos al efecto, considerando los prolongados periodos de tiempo —de años por lo general— que consume la tramitación y aprobación de planes y demás instrumentos de gestión urbanística hasta que los solares resultantes de ese proceso se pueden edificar y se ponen en el mercado las viviendas —demora que es otra de las ineficiencias del urbanismo patrio—, en el ínterin, una solución para los operadores, ya sean públicos o privados, puede consistir en que dirijan sus esfuerzos a la movilización de solares y parcelas vacías existentes, que además no escasearían como así han reflejado recientemente varios estudios y han recogido distintos medios de comunicación. Nada debería impedir, por tanto, la coexistencia de los dos modelos que están sobre la mesa.
Ahora bien, para estar en condiciones de actuar en los solares y parcelas pendientes de edificación habrá que mejorar sin duda la regulación vigente, pues no ofrece mecanismos ágiles y eficaces al efecto -siendo imprescindibles, como mínimo, la reducción de plazos procedimentales y la supresión de trámites administrativos intermedios-. Las reformas regulatorias en marcha en la actualidad pueden constituir una buena ocasión para ello y algunas medidas interesantes se vienen anunciando en ese sentido. Esperemos que cristalicen pronto porque hay mucho en juego.
Sergio Fernández es socio de Andersen
