Recientes estudios del Catastro Urbano (segundo trimestre de 2026) señalan que un tercio aproximado del suelo urbano existente en la Comunitat Valenciana se encuentra sin edificar, alcanzando una superficie de más de 320 millones de m2 (32.000 Has. aproximadamente).
Si consideramos, en términos muy conservadores, que un tercio aproximado de esa superficie (10.000 Has.) resultara realmente edificable y estuviera calificada para el uso Residencial, dispondrá de una capacidad constructiva para promover un millón de nuevas viviendas.
El mero enunciado de ese relevante contingente residencial pone de manifiesto la trascendencia socioeconómica de un activo irresponsablemente desaprovechado en una etapa en que la demanda de suelos edificables para satisfacer el derecho a la vivienda se muestra dramáticamente insuficiente.
Y, sin embargo, la legislación urbanística vigente, tanto estatal como valenciana, establece una solvente “caja de herramientas” para propiciar la ejecución de dicho activo.
De hecho, ya desde la primera Ley del Suelo franquista de 1956 la edificación de los solares se constituye como un deber legal de sus propietarios pues, como no podía ser de otro modo, la función pública y social del Planeamiento Urbanístico requiere que los solares destinados a viviendas (o a cualesquiera otros usos urbanos) se edifiquen en un plazo concreto (2-4 años, normalmente), ya que si sus propietarios no los construyeran, el derecho a la vivienda se anularía, no se promoverían el resto de usos sociales (oficinas, comercios etc.) y el crecimiento urbano y sostenible de la ciudad se frustraría.
La respuesta al incumplimiento del deber de edificar en plazo es obvia y ya se encuentra establecida en la legislación urbanística vigente: la sustitución del propietario por un promotor, público o privado, que lo construya en cuanto lo obtenga mediante la aplicación de la Expropiación Forzosa o, alternativamente, a través de la Reparcelación Forzosa (modalidad de “Aportación o pago en Obra”) en régimen de Propiedad Horizontal.
En consecuencia, en las manos de los ayuntamientos de encuentra la solución al problema.
En concreto, la legislación valenciana vigente, el TRLOTUP/21, establece la sencilla convocatoria de un Concurso público para seleccionar un Promotor privado (“agente Edificador”) que sustituya al “propietario incumplidor” y que promueva la Edificación del solar financiándola mediante la adjudicación (en el preceptivo Proyecto de Reparcelación) “de pisos” de valor equivalente a los Costes Totales de la construcción que el mismo asume y la atribución del resto “de pisos” a la propiedad, en compensación al valor del suelo utilizado.
Adicionalmente, el Pliego de Condiciones que regule el Concurso deberá establecer concretos requisitos de interés general con la finalidad de garantizar una adjudicación expresamente legal en términos competitivos y transparentes, a saber: deberá primarse al Promotor que ofrezca menores Plazos de ejecución, al que proponga menores Costes de Edificación o presente mayores contingentes de Viviendas de Protección Pública que reciba en la Reparcelación correspondiente.
Sin embargo, es conocido y constatado la escasísima experiencia aplicativa de estas medidas por parte de la mayoría de los ayuntamientos, tanto españoles como y en concreto por los valencianos.
Sin duda y en mi opinión, esta sorprendente inactividad aplicativa municipal responde a la lamentable actitud que últimamente vienen adoptando los ayuntamientos españoles al abandonar la actividad y las responsabilidades de gestión pública a través del desplazamiento de las mismas hacia la gestión privada, como lo demuestra el traslado de la Ordenación Urbana a los particulares (en la programación de las Actuaciones Urbanizadoras, bien por el Agente-Urbanizador o por las Juntas de Compensación), en la Promoción-ejecución de las Viviendas de Protección Pública (en los procedimientos de Colaboración Público-privada en régimen del Derecho de Superficie) y, finalmente, en el Control de los Expedientes urbanísticos presentados por los particulares (con las Declaraciones Responsables y las Empresas Privadas Colaboradoras en la formulación de los Informes Técnicos previos a Licencia).
En resumen y, en definitiva, la “edificación de los suelos urbanos vacíos” que vendría a paliar sustancialmente el actual déficit de viviendas que el sector inmobiliario viene sufriendo, tanto las de renta libre como y sobre todo las protegidas y asequibles, puede y debe resolverse mediante la asunción responsable de los procedimientos de Gestión Pública proactiva propia de la actividad municipal. Esperemos que, los Ayuntamientos sean capaces de “coger el toro por los cuernos, más pronto que tarde” y resolver el problema señalado “de una vez por todas”.
Gerardo Roger Fernández es arquitecto y urbanista
