Lo cierto es que escribir opinión últimamente se ha convertido en una carrera contra el reloj ya que la actualidad desactualiza en poco tiempo lo escrito; me pasó con el artículo sobre la propiedad privada; como además hay que reducir al máximo el tamaño del texto, me restaron cuestiones por compartir, sacando del mismo lo relacionado con las pretensiones de los comunistas de Sumar, Podemos y satélites socialistas de “topar” los alquileres, como ellos dicen, que nos es otra cosa que control de alquileres.
Para situar este mini ensayo fuera de la acuciante actualidad pero dentro del contexto de la escasez de vivienda y de las soluciones arbitrarias que ciertas 'sensibilidades' políticas nos quieren imponer voy a tratar de analizar la situación desde un enfoque neutro, no politizado pero sí experimental y, por supuesto, utilizando la evidencia científica que nos ofrecen cientos de análisis empíricos.
Ante la actual escasez de vivienda, y aquí no voy a entrar en las causas que han provocado dicha falta de vivienda, la población española solicita al gobierno que intervenga (sic) para aliviar la situación. Para ello el gobierno dispone de un amplísimo conjunto de herramientas que incluyen tanto políticas restrictivas (protección contra el desahucio, racionamiento de viviendas y control de alquileres) como políticas de estímulo (subsidios a la vivienda, apoyo a la vivienda social o beneficios fiscales para propietarios).
Parece que el control de alquileres ocupa un lugar relevante entre el sector socialista y comunista obviando que como política gubernamental tiene efectos previstos e imprevistos siendo el principal la redistribución de la renta. Por lo tanto la decisión de introducir esta herramienta sobre la totalidad del parque de viviendas en el mercado y no solo sobre una parte de ellas, que se someterían al mercado regulado, debe basarse en un análisis objetivo e integral muy concienzudo del costo-beneficio y no en un decreto ley express como se ha pretendido.
Esta modalidad decreto ley express de control de alquileres implica que el gobierno establece un nivel de precios en la práctica siempre por debajo del precio de equilibrio con lo que da lugar a tres tipos de efectos teóricos, se estudian en todas las universidades desde hace años, siendo el primero de ellos que quienes ocupan viviendas alquiladas (residentes de larga duración en la zona), todos en nuestro caso, se benefician del sistema. Pero su beneficio se produce a expensas de los futuros nuevos residentes que terminan viviendo en viviendas no reguladas por el decreto o en viviendas de menor calidad.
El segundo es que los propietarios se ven obligados a aplicar precios más bajos en sus alquileres en relación con el precio de mercado libre, lo que conlleva una disminución del valor de sus propiedades. Como mecanismo de defensa ante este efecto negativo, reducirán sus gastos de mantenimiento, intentarán convertir sus propiedades de alquiler en viviendas propias y construirán menos viviendas de alquiler nuevas.
El último efecto negativo estudiado es que los precios de alquiler artificialmente bajos generan una demanda excesiva de vivienda, añadida a la ya actual del mercado. Este desajuste puede dar lugar, por ejemplo, a que una viuda anciana permanece en un piso grande para ella sola mientras que familias más numerosas buscan desesperadamente una vivienda de tamaño adecuado (este sería el caso de Mari Carmen). Esta distorsión del mercado también genera un 'mercado negro' como, por ejemplo, la exigencia de un pago por adelantado o fianzas muy superiores, depósitos no reembolsables, etc.
Pero la sorpresa viene ahora cuando a estos efectos potenciales les aplicamos la investigación empírica examinando y analizando datos del mundo real. Datos y estudios empíricos, datos extraídos de más de mil análisis y más de 200 estudios, todos ellos sometidos a revisión por pares y a escrutinio de expertos en la materia; realizados en más de 50 países de los cinco continentes donde se ha aplicado el control de alquileres.
Aparecen gran cantidad de efectos negativos, que debido a su generalización se podrían clasificar en efectos sobre los precios, la oferta, la calidad de la vivienda y la movilidad residencial. También los que afectan al impacto sobre la desigualdad, el bienestar y la asignación, términos que tienen mucho que ver con la tan traída sostenibilidad y diversidad (Agenda 2030).
Algunos coinciden con los efectos teóricos antes comentados, pero hasta 25 efectos negativos aparecen como relevantes entre los investigadores sobre el campo. Todos ellos se han denominado efectos no intencionados como consecuencia de la aplicación del control de alquileres. Es impresionante.
Estas políticas de control o tope, intervencionistas, mejoran el bienestar a corto plazo pero lo erosionan a largo plazo y su adopción solo puede explicarse por la miopía de los políticos y/o por una política electoral. Como el índice de alquileres es un componente del IPC al imponer estos límites a los aumentos de alquileres estos mismos políticos están bastardeando dicho índice y comprometiendo decisiones económicas que toman el IPC como base a futuras intervenciones.
También se demuestra que el control de alquileres conlleva un aumento de los alquileres en las viviendas no reguladas y agrava su escasez; los posibles inquilinos deben dedicar más tiempo a la búsqueda de una vivienda.
La calidad de las viviendas sujetas a control se ve deteriorada ya que los propietarios tienen menos incentivos para invertir en mantenimiento y renovación por lo que dejan que el valor de las viviendas disminuya y se iguale al bajo alquiler real. Véase el bonito paisaje urbano de La Habana, Cuba, por ejemplo, y su deteriorado parque de viviendas.
Por ir terminando, estos efectos no deseados del control de alquileres contrarrestan el efecto inicial ambicionado disminuyendo o incluso eliminando el beneficio esperado. Genera un impacto negativo. Comoquiera que la medida de control de alquileres no se toma de manera aislada, sino que va acompañada de otras como la protección contra el desahucio, el racionamiento y el subsidio de viviendas o el fomento de la construcción residencial, se complica aún más la solución real al problema de la vivienda, más bien se agrava y cronifica.
Si añadimos políticas bancarias erráticas (hipotecas y/o garantías), políticas climáticas (Agenda 2030) o políticas fiscales que también pueden influir negativamente en los resultados del control de alquileres mi consejo es que los responsables políticos deberían tener en cuenta la multitud de efectos adversos o negativos del control de alquileres y de sus interacciones a la hora de diseñar una política gubernamental sólida y óptima.
No se arregla el problema con un decreto express, pergeñado en una noche, con una componente ideológica salvaje y con fines más electorales que de mejora de la situación de la vivienda. Si no lo hicieron en ocho años no lo van a conseguir ahora mediante aprobación en flagrante fraude de Ley en la Diputación Permanente; el escenario que dejan a la economía es inasumible e insoportable. Bonito panorama como en todo lo demás.
Ricardo Romero es especialista en estrategia de impacto y gestión empresarial
