Tal como ha analizado reciente y lúcidamente Vicent Gallart, "la historia reciente de El Cabanyal constituye uno de los procesos urbanos más singulares de la España contemporánea".

De hecho, tras superar administrativa y políticamente el proceso “urbanicida” que comportaba la prolongación del Paseo al Mar en el PEPRI del 2001, hoy, afortunadamente, el barrio viene recuperando su patrimonio arquitectónico y está acometiendo relevantes intervenciones en su espacio público, si bien manifiesta importantes actuaciones sociourbanísticas aún pendientes de desarrollo, en concreto y fundamentalmente, la suficiente disposición de Viviendas Asequibles, VAS, inclusivas de las Viviendas de Protección Pública (VPP) y de las Viviendas-Alojamientos Dotacionales (VAD) a precios realmente asequibles (aquellos cuyos importes no deben superar 1/3 de los Ingresos anuales de la Unidad de Convivencia) para los vecinos/residentes tradicionales, insuficiencia que está generando la aparición de drásticos procesos de elevación de precios en las Viviendas de Renta Libre, VRL, así como el arranque de indeseables procesos de gentrificación urbana.

Sin embargo, en este punto procede exponer que “El Cabanyal tiene un Plan”, precisamente el Plan Especial del Cabanyal-Canyamelar, PEC, cuya formulación tuve el honor de dirigir junto a mi compañero Luis Casado y con el imprescindible asesoramiento y colaboración de las Asociaciones de Vecinos más representativas del Barrio (significativamente Faustino, Tino, Viloria), Plan que fue aprobado por la Corporación municipal de Valencia hace aproximadamente tres años (abril/2023) con un satisfactorio consenso político (sin ningún voto en contra de sus concejales) y en el que se establecen medidas jurídico-urbanísticas y previsiones políticas concretas, intencionadamente dirigidas a satisfacer los problemas señalados.

De hecho, el PEC califica tres nuevas Actuaciones de Transformación Urbanística, ATUs, (denominadas “Doctor Lluch”, “Mediterrani” y “Fausto Elio”, de las cuales sólo la de “Fausto Elio” se está ejecutando en la actualidad), más una cuarta que se mantiene del planeamiento anterior y vigente (denominada “PIN Piscinas”), encontrándose las cuatro calificadas para el uso Global Residencial, ATUs que comportan una Oferta de nuevas Viviendas que alcanza las 693 Viviendas en total, de las cuales 438 son VRL (Viviendas de Renta Libre) y 255 son VPP (Viviendas de Protección Pública), a las que debemos sumar la disposición de 447 VAD (Viviendas-Alojamientos Dotacionales, QR en terminología legal valenciana), lo que totaliza una Oferta de Viviendas Asequibles de 702 VAS, cifra cuya mera constatación pone de manifiesto la trascendencia que el PEC ofrece para satisfacer el problema de vivienda que se manifiesta en el barrio.

De hecho, si consideramos que tal como expone Gallart, por causa de la degradación ocasionada durante el “proceso demolicionista” derivado del PEPRI/2001 la población se redujo en unos 4.000 vecinos/residentes, podemos constatar que la Oferta de las nuevas Viviendas Asequibles, VAS, que propone el PEC (junto a las VRL que adicionalmente se construyan) dan una respuesta solvente y plausible, en términos socioeconómicos, para facilitar la “vuelta al hogar” de los anteriores habitantes que se vieron expulsados.

Por otro lado, para la ejecución urbanística de estas ATUs, el PEC establece que, dado que la mayoría del suelo afectado es de titularidad pública, corresponde al Ayuntamiento su desarrollo, bien por Gestión Directa, bien Concertada con la Iniciativa Privada mediante selección concursal de un Empresario quien cedería, ya construidas, las VPP incluidas en las ATUs a cambio de quedarse con las VRL y el Terciario correspondiente en función del equilibrio económico que resultara de la formulación de la preceptiva Memoria de Viabilidad Económica (MVE).

A manera de ejemplo analicemos la Unidad de Ejecución No1, “DoctorLluch”.DotadadeunaSuperficieBrutade3,3Has.queincluye 2,24 Has. de Espacios Libres y Parque Público, posibilita la construcción total de 214 Viviendas, de las cuales 85 son VRL y 129 VPP en régimen de Alquiler Asequible (el 60 % del total), junto a 2.533 m2t de Terciario, más las VAD que se decidiera implantar compatiblemente en los Espacios Libres. Pues bien, la modalidad Concertada prevista posibilita la entrega de aquellas VPP, ya construidas, al Ayuntamiento a cambio de las VRL y el Terciario que se derivaran de la formulación de una rigurosa MVE. Obviamente, esta opción pone de manifiesto sustancialmente la satisfacción de la Política de Vivienda Asequible que el PEC prevé para el barrio.

Finalmente, procede exponer que el PEC, considerado en su globalidad, establece una previsión de Servicios Públicos que alcanzan un total de 34,87 Has. de Suelo Dotacional público, de las cuales 25,42 Has, son de Espacios Libres y Zonas Verdes y 9,45 Has. de Equipamientos Sociales, lo que con respecto a la Superficie Total del ámbito delimitado del PEC (143 Has) comporta un 24,5 % del mismo.

En definitiva, los datos puestos de manifiesto en este artículo permiten constatar, sin mayores argumentos adicionales, la razonable solvencia que comportan las políticas y medidas urbanísticas previstas en el PEC para garantizar la satisfacción, presumiblemente más que razonable, de los problemas heredados de antaño por el Barrio del Cabanyal y que el Servicio de Urbanismo municipal viene acometiendo desde la responsabilidad que obvia y socialmente le incumbe.

Gerardo Roger Fernández es arquitecto y urbanista