Hay jornadas que aportan conocimiento y otras que, además, obligan a replantearse algunas certezas. La reciente sesión organizada por Wires sobre la regulación de los usos terciarios hoteleros en Valencia fue una de ellas. No solo permitió conocer el alcance de una modificación urbanística de gran relevancia para la ciudad, sino que puso sobre la mesa una cuestión mucho más profunda: la importancia de preservar el significado de las categorías jurídicas cuando se diseñan políticas públicas.

Puede parecer un debate reservado a urbanistas o juristas. No lo es. En realidad, afecta a cualquier ciudadano que aspire a vivir en un Estado de Derecho donde las normas sean previsibles, coherentes y técnicamente rigurosas.

El Derecho se construye con conceptos. Durante siglos ha ido definiendo categorías que permiten distinguir realidades diferentes para aplicar a cada una el régimen jurídico que le corresponde. No se trata de un ejercicio académico ni de un exceso de formalismo. Es la manera de garantizar que las decisiones públicas sean objetivas y no dependan de percepciones o coyunturas.

Cuando dejamos de llamar a las cosas por su nombre, las consecuencias no tardan en aparecer.

Una de las ideas más sugerentes que surgieron durante la jornada fue la diferencia entre uso urbanístico y actividad. Es una distinción aparentemente sencilla, pero extraordinariamente relevante.

El uso urbanístico responde a una pregunta básica: ¿para qué está destinado un suelo o un edificio según el planeamiento? La actividad responde a otra muy distinta: ¿qué se desarrolla dentro de ese uso?

Dicho de otra forma, el uso es el continente; la actividad es el contenido.

Una vivienda sigue siendo una vivienda aunque en ella resida una familia, viva un estudiante durante un curso académico, se alquile temporalmente a un profesional desplazado o se destine, cumpliendo la legislación sectorial, a una actividad de alojamiento turístico. Del mismo modo, un hotel continúa siendo un hotel aunque incorpore un restaurante, un gimnasio, un spa o salas de reuniones. Ninguna de esas actividades altera la naturaleza del uso urbanístico que el planeamiento atribuye al inmueble.

Esta diferencia puede parecer sutil, pero constituye uno de los pilares sobre los que descansa la lógica del urbanismo.

Precisamente por eso resulta oportuno preguntarse si, en ocasiones, el urbanismo está siendo llamado a resolver problemas que pertenecen a otros ámbitos de la acción pública.

La presión sobre el acceso a la vivienda es una realidad. También lo son los desafíos que plantea la convivencia en determinadas zonas de las ciudades o la necesidad de gestionar adecuadamente los flujos turísticos. Negar esos problemas sería un error. Pero reconocerlos no exime de otra obligación igualmente importante: utilizar el instrumento jurídico adecuado para afrontarlos.

La historia del Derecho demuestra que los problemas complejos rara vez admiten soluciones simples. Cuando una herramienta se emplea para fines distintos de aquellos para los que fue concebida, aumenta el riesgo de generar efectos no previstos. El urbanismo nació para ordenar el territorio, distribuir usos, planificar el crecimiento de las ciudades y garantizar una convivencia equilibrada entre funciones urbanas. No fue diseñado para seleccionar qué actividades económicas merecen permanecer o desaparecer.

Eso no significa que determinadas actividades no deban estar sujetas a regulación. Significa, simplemente, que regular una actividad no debería exigir alterar el significado de las categorías sobre las que descansa todo un sistema jurídico.

Esta reflexión trasciende el debate sobre el alojamiento turístico. Hoy hablamos de viviendas de uso turístico. Mañana podría tratarse de despachos profesionales, consultas sanitarias, espacios de trabajo compartido o cualquier otra actividad compatible con un determinado uso urbanístico. El precedente que se construya hoy puede extenderse mañana a realidades muy distintas.

Por eso la calidad normativa importa.

Una buena regulación no se mide únicamente por la legitimidad de los objetivos que persigue. También por la proporcionalidad de las medidas que adopta, por la coherencia de los conceptos que utiliza y por su capacidad para ofrecer seguridad jurídica a ciudadanos, empresas y administraciones.

En este sentido, conviene recordar una idea que el propio Banco de España ha reiterado en su Informe Anual 2025: el problema del acceso a la vivienda responde fundamentalmente a factores estructurales relacionados con la oferta y recomienda evaluar cuidadosamente el impacto económico y social de cualquier medida restrictiva antes de adoptarla. No se trata de cuestionar la regulación, sino de reforzar la necesidad de que las decisiones públicas descansen sobre diagnósticos completos y herramientas adecuadas.

Las ciudades necesitan normas. Necesitan planificación. Necesitan capacidad para adaptarse a nuevas realidades económicas y sociales. Pero también necesitan preservar algo menos visible y, sin embargo, esencial: la coherencia de su ordenamiento jurídico.

Porque cuando las categorías jurídicas empiezan a deformarse para alcanzar un resultado concreto, el riesgo no afecta únicamente al sector sobre el que recae la regulación. Afecta a la confianza en las instituciones y a la percepción de que las reglas responden a criterios objetivos y estables.

Quizá esa sea la principal enseñanza que dejó la jornada de Wires. Más allá del debate sobre el alojamiento turístico, nos recordó que la precisión conceptual no es un lujo reservado a los juristas. Es una condición indispensable para gobernar bien.

En una época en la que la complejidad de los problemas invita a buscar respuestas inmediatas, conviene reivindicar una idea tan antigua como vigente: antes de regular hay que comprender exactamente qué se está regulando.

Porque llamar a las cosas por su nombre nunca ha sido un obstáculo para la acción pública. Al contrario. Es el primer requisito para que esa acción sea eficaz, proporcionada y respetuosa con el Estado de Derecho.

Silvia Blasco es presidenta de Apturcv y Fevitur