En tiempos de grave inaccesibilidad a la vivienda y de descarnados desahucios ocasionados por la aplicación de espurias prácticas especulativas, poco se comenta sobre la especulación urbanística y su prohibición explícita por la Constitución española, CE/78.
De hecho, los dos primeros párrafos del artículo 47 CE/78 establecen rotundamente: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo ese derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación”. Es decir, la especulación urbanística está expresamente prohibida por la Constitución española.
Analicemos, ahora, los dos escenarios propios de la “práctica especulativa”: el derivado de la obtención de un beneficio exorbitante (y su traslado al precio final) en el proceso de producción inmobiliaria y más en concreto en la de vivienda, y el derivado de la “extracción” del mercado inmobiliario de las parcelas edificables incumpliendo el preceptivo deber de edificar en plazo, lo que genera un proceso de retención especulativa que impide la construcción de las viviendas y, por consiguiente, el acceso a las mismas por los ciudadanos y el consecuente y espurio incremento de su precio.
En este punto, procede señalar que la especulación se conforma como un concepto “jurídico-económico indeterminado” que para algunos exégetas del libre mercado es un factor insoslayable y esencial de su funcionamiento, por lo que no debería ser “impedido” (tal como expresa la CE/78) en los procesos productivos propios una “economía de mercado normalizada”.
Pues bien, en mi opinión, dicha interpretación es totalmente errónea. Veámoslo.
Obviamente, en cualquier mercado de “producción de un bien de consumo” su beneficio empresarial (y el precio final consiguiente) se ve sometido a “la mano invisible de Adam Smith”, pues el empresario-productor asume, a riesgo y ventura, todos los costes de producción, incluida la materia prima originaria que constituye la base de su actividad empresarial y que, precisamente, es la que genera las plusvalías que el desarrollo productivo de la misma posibilita.
Sin embargo, en la concreta “producción urbanística” la materia prima la aporta la Administración al suelo reclasificado o recalificado mediante la asignación de una edificabilidad y un uso lucrativos, lo que comporta la entrega de “sustanciosas” plusvalías a los afortunados propietarios del mismo sin que estos hayan invertido un euro ni hayan hecho nada (al menos “confesable”) para merecer “semejantes regalías”.
Por lo tanto, ¡claro que el mercado urbanístico y, sobre todo el residencial, se diferencia totalmente de cualquier otro mercado productivo convencional!
De hecho, el Urbanismo se constituye como un “mercado singular” que se configura explícitamente como un “mercado generado por la Administración desde su origen” y, en consecuencia, debe ser controlado por los Poderes Públicos para impedir las eventuales malas prácticas que podrían ejercitarse con las plusvalías generadas, teniendo en cuenta, además y prioritariamente, que la vivienda se constituye como un explícito derecho constitucional a garantizar.
Pues bien, procede señalar que la vigente legislación básica estatal de Suelo (el Texto Refundido de la Ley de Suelo, TRLS/15, y su Reglamento de Valoraciones, RVLS/11), así como una gran parte de las legislaciones autonómicas que la desarrollan (v. gr. la Valenciana), ofrecen “herramientas” suficientes para poder “impedir razonablemente” la especulación urbanística mediante la formulación de una Memoria de Viabilidad Económica, utilísimo instrumento jurídico-económico que permite asegurar la rentabilidad de las Actuaciones Urbanísticas, pues desvela las plusvalías que las mismas generan y, consecuentemente, permite garantizar lúcidamente el Interés General que toda Actuación debe comportar, así como determinar un beneficio empresarial suficiente y “no especulativo”, tomando para ello como referente el mínimo establecido en el artículo 22.3 del RVLS/11, incorporando para ello procedimientos de explícita transparencia jurídico-urbanística que terminen con la tradicional opacidad que comportan los siempre procelosos procesos de reclasificación y/o recalificación de suelo.
Adicionalmente, las eventuales prácticas especulativas evitables mediante las Memorias de Viabilidad analizadas se complementan con las medidas contenidas en la Ley básica Estatal,12/2023 del Derecho a la Vivienda, LDV, que regula la improcedencia de incrementar las rentas de arrendamiento por encima de un umbral de referencia razonable y no especulativo en aquellas viviendas de alquiler asequible localizadas en zonas urbanas tensionadas impidiendo, por tanto, la eventual aplicación de procesos de desahucio indeseables como los que últimamente se vienen produciendo.
Como conclusión final y sin perjuicio de la imprescindible creación de Parques Públicos de Vivienda en Alquiler Asequible para garantizar la disposición de una política permanente que impida la especulación estructural a largo plazo, cabe afirmar que el mandato que prescribe el artículo 47 CE/78 resulta real y racionalmente plausible, tanto el aplicable a la producción del suelo como a las viviendas en régimen de alquiler, siempre que los responsables públicos de las tres Administraciones afectadas adopten las medidas señaladas, sobre todo por las Comunidades Autónomas, CCAA, Administraciones con competencia exclusiva en la ordenación de la vivienda y el urbanismo, tal como prescribe el artículo 148.1-3ª) de CE/78.
Obviamente, el papel de la Administración Central es fundamental en este proceso mediante la promulgación de disposiciones legales básicas que faciliten la gestión y ofrezcan cobertura legal antiespeculativa, tanto a las políticas activas de vivienda como a la regulación racional de los arrendamientos, pero son las CCAA quienes tienen la competencia directa de su aplicación, obviamente, con la colaboración complementaria de los Ayuntamientos afectados.
Por tanto, en manos de su voluntad política se encuentra la satisfacción del mandato constitucional a impedir la especulación, tanto del suelo como de la vivienda, patologías público-privadas que tan graves problemas vienen ocasionando en nuestro país y cuya supresión se manifiesta en términos socioeconómicos, como una decisión pública explícitamente prioritaria y urgente.
Gerardo Roger Fernández es arquitecto y urbanista
