MADRID (EP). El Banco de España calcula que entre 2021 y 2025 se ha generado un déficit acumulado cercano a las 750.000 viviendas como consecuencia de que la creación de hogares ha superado la construcción residencial.
En el capítulo dedicado al mercado inmobiliario de su Informe Anual 2025, la institución señala que durante el pasado año se crearon alrededor de 240.000 nuevos hogares, mientras que el número de viviendas terminadas se situó en unas 92.000 unidades, un 9% menos que el año anterior.
El Banco de España advierte de que los problemas de acceso a la vivienda responden principalmente a restricciones estructurales de oferta y reclama políticas coordinadas entre las distintas administraciones para incrementar el parque residencial y facilitar el acceso a la vivienda.
En este sentido, señala que España atraviesa una fase de auge del mercado inmobiliario en un contexto de expansión económica, crecimiento demográfico y relajación de las condiciones de financiación, lo que se ha traducido en un aumento de las compraventas, del crédito hipotecario y de los precios reales tanto de compra como de alquiler, especialmente en las grandes áreas urbanas.
En concreto, las compraventas de vivienda crecieron un 12,1% en 2024 y un 5,1% en 2025, aunque con una desaceleración progresiva a lo largo del pasado ejercicio. El volumen total superó las 750.000 operaciones en 2025, una cifra equiparable a las registradas en términos acumulados de doce meses en el primer trimestre de 2008. No obstante, el Banco de España destaca que estas transacciones representaron el 3,8% de los hogares, frente al 5,5% que suponían de media durante el auge inmobiliario de 2004 a 2007.
Además, subraya que, a diferencia de anteriores ciclos expansivos, los indicadores de riesgos y vulnerabilidades para la estabilidad financiera no apuntan a la acumulación de desequilibrios macrofinancieros como los observados antes de la crisis financiera.
Asimismo, el flujo de nuevo crédito hipotecario para adquisición de vivienda creció un 27,5% en 2025 y el número de hipotecas aumentó un 14%, favorecidos por la mejora de las condiciones de financiación. Pese a ello, la institución destaca que los estándares de concesión siguen siendo más estrictos que en ciclos expansivos anteriores y que los riesgos para la estabilidad financiera permanecen contenidos.
Jóvenes, extranjeros y alquiler
El Banco de España señala que los problemas de acceso a la vivienda se concentran especialmente en las grandes áreas urbanas y entre los colectivos con menores ingresos, particularmente los jóvenes y la población de origen extranjero.
En este sentido, destaca que la proporción de hogares propietarios de su vivienda habitual se ha reducido desde la crisis financiera global, al tiempo que ha aumentado el peso del mercado del alquiler.
La institución atribuye parte de estas dificultades al hecho de que los precios de la vivienda han crecido más que la renta de los hogares, lo que ha elevado el esfuerzo necesario para acceder a una vivienda y ha hecho más duras las condiciones de compra, más que en las principales economías europeas.
La ratio entre el precio de compra y la renta neta alcanza 4,3 años para el conjunto de los hogares, pero se eleva hasta 6,8 años entre quienes no son propietarios, 7,1 años entre los jóvenes y 7,6 años entre los hogares de origen extranjero.
Según el informe, las mayores dificultades se concentran en el mercado del alquiler, especialmente en los nuevos contratos. La tasa de hogares propietarios se situó en el 73,3%, mientras que la proporción de hogares en alquiler alcanzó el 20,2%. Entre los menores de 30 años, el 54,7% vive de alquiler y la tasa de emancipación de los jóvenes de hasta 35 años se situó en el 31,5% en 2024, 13,5 puntos menos que en 2007.
El Banco de España considera que las restricciones de oferta constituyen uno de los principales problemas del mercado inmobiliario español y destaca que la oferta de vivienda nueva responde de forma contenida al aumento de los precios, por lo que la construcción no crece al ritmo necesario.
Compras de extranjeros y pisos turísticos reducen la demanda
Entre los factores que limitan la construcción de nuevas viviendas, el informe identifica la escasez de suelo edificable, la lentitud en la ejecución de desarrollos urbanísticos y las limitaciones en la gestión de la planificación urbanística. A ello se suman factores propios del sector, como la disminución de la productividad, el reducido tamaño empresarial, la falta de mano de obra y la contención de la rentabilidad en la construcción y promoción residencial.
El organismo también apunta que las compras de viviendas por parte de no residentes y el uso turístico de los inmuebles reducen el stock disponible para uso residencial en determinadas zonas, especialmente en la costa mediterránea, las islas y los principales destinos turísticos urbanos.
Los problemas de vivienda limitan el crecimiento de la economía
La institución advierte además de que los problemas de acceso a la vivienda pueden generar efectos macroeconómicos y sociales relevantes.
Según explica, el diferencial entre el crecimiento de los precios de la vivienda y el de la renta de los hogares condiciona el acceso al crédito hipotecario, las decisiones de consumo y la capacidad de ahorro de las familias que deben realizar un mayor esfuerzo para acceder a una vivienda.
Asimismo, señala que la persistencia de elevados esfuerzos de acceso puede incrementar el número de hogares en situación de vulnerabilidad social y alterar la distribución intergeneracional de la riqueza. También advierte de que las dificultades para acceder a una vivienda restringen la movilidad laboral y la asignación eficiente de los factores de producción, con potenciales pérdidas de productividad.
El Banco de España considera igualmente que estos problemas pueden limitar el crecimiento potencial de la economía española a través de sus efectos sobre la demografía, la acumulación de capital humano y la tasa de ahorro de los hogares.
Ante esta situación, el organismo concluye que la rigidez de la oferta constituye un problema estructural del mercado de la vivienda en España y sostiene que las políticas orientadas a mejorar el acceso deberían priorizar actuaciones dirigidas a incrementar la disponibilidad de nuevas viviendas.
Asimismo, subraya que la distribución de competencias entre las distintas administraciones exige una elevada coordinación para garantizar la eficacia de las actuaciones, especialmente en materia de suelo y planificación urbanística.
El informe reconoce que las distintas administraciones están adoptando medidas para aumentar gradualmente la oferta residencial, aunque considera que su alcance sigue siendo reducido en relación con las necesidades existentes. En este sentido, apunta que las corporaciones locales disponen de una situación presupuestaria y patrimonial que les permitiría contribuir a financiar el aumento del parque público de vivienda.
Por último, el Banco de España señala que las medidas destinadas a moderar la demanda pueden aliviar a corto plazo situaciones de sobreesfuerzo y vulnerabilidad de los hogares, aunque advierte de que su diseño debe tener en cuenta "posibles efectos no deseados" sobre la oferta.
