VALENCIA. València vive uno de sus momentos de mayor atractivo para la inversión inmobiliaria. La ciudad se ha situado en el foco de fondos nacionales e internacionales para iniciar nuevos proyectos, tanto en el segmento residencial como terciario, por su crecimiento demográfico, calidad de vida y su potencial industrial con precios más asequibles que mercados más maduros como Madrid o Barcelona. Sin embargo, ese 'apetito' se enfrenta a dos principales obstáculos: la escasez de suelo en el 'Cap i Casal' y las carencias del transporte metropolitano que dificultan el salto del capital a ciertos municipios que carecen de buenas conexiones. Así se puso de manifiesto durante la jornada 'Invertir, desarrollar y transformar: el futuro de los grandes proyectos inmobiliarios', organizada por Simetría Grupo y Valencia Plaza.

Un dilema que ha abierto el debate sobre hacia dónde debe crecer la Capital del Turia para absorber esa gran demanda que hay en el mercado. Porque la falta de suelo está provocando un grave problema de oferta en el mercado que los expertos avisan de que irá a más de no resolverse. Ante este escenario, promotores, inversores y urbanistas reclamaron una mayor agilidad administrativa y una visión metropolitana para responder al déficit residencial actual y al creciente interés de espacio para nuevas actividades económicas. 

En el debate participaron José Luis Palau, director de Área Desarrollo de Simetría Grupo; Roberto Centeno, presidente de Atitlan; Javier Faus, consejero delegado de Meridia Capital Partners; y el arquitecto y urbanista Alejandro Escribano, fundador de Alejandro Escribano SLP. Bajo la moderación de la redactora jefa de Valencia Plaza, Estefanía Pastor, los expertos analizaron los principales retos que afronta València en un momento de máximo reconocimiento internacional de la ciudad pero en el que no siempre resulta sencillo atender esas demandas.

"València se ha puesto en el mapa", destacó José Luis Palau, director de Área Desarrollo de Simetría Grupo. Según explicó, la ciudad ha pasado de un modelo basado principalmente en promotores locales y en el desarrollo de vivienda tradicional vinculada a su crecimiento urbano a convertirse en un destino atractivo para el capital institucional. "Hace años nos costaba mucho convencer a los inversores para que vinieran. Había que hacer muchas paellas y muchos cafés porque era vista como una ciudad de playa", bromeó. "Ahora son los propios fondos los que reservan recursos para invertir aquí", señaló. A la jornada asistieron numerosos representantes empresariales valencianos, entre ellos Gabriel Alberto Batalla Reigada, presidente de Simetría Grupo.

En este contexto, defendió que las necesidades habitacionales han evolucionado y ya no se limitan a la vivienda convencional. "Hay una necesidad evidente de living. El mundo ha cambiado y también las formas de vivir", afirmó. Por ello, explicó que Simetría Grupo está orientando parte de su actividad hacia nuevos formatos adaptados a perfiles concretos de demanda como residencias de estudiantes o flex living. Entre ellos citó los proyectos impulsados en la avenida de los Naranjos, vinculados al alojamiento para jóvenes y estudiantes, como Nido Malvarrosa, así como una nueva iniciativa conjunta con Atitlan en el Cabanyal que sumará cerca de 700 habitaciones en formato flex.

El presidente de Atitlan, Roberto Centeno, coincidió en que el principal problema no es la falta de capital. Al contrario. "Hoy el capital no es el problema, sino encontrar y sacar adelante los proyectos", resumió. Así, destacó la transformación que ha experimentado València desde el final del boom inmobiliario y defendió que la ciudad todavía tiene un amplio recorrido de crecimiento. Tanto es así que valoró la apuesta de Atitlan por impulsar grandes proyectos capaces de transformar el entorno urbano. Como ejemplo, citó grandes ámbitos pendientes, como el terciario del Nou Mestalla o el PAI del Grau, que calificó como una de las actuaciones llamadas a cambiar la ciudad. "El día que se haga el Grau le dará el impulso que necesita para convertirla en la joya del Mediterráneo", afirmó.

Una percepción compartida por Javier Faus, consejero delegado de Meridia Capital Partners, quien recordó que la capital valenciana ya forma parte del radar de los grandes inversores institucionales europeos. "València no es Madrid ni Barcelona, pero ya está en el mapa", sostuvo. Según explicó, los fondos institucionales tienden a concentrar sus inversiones en un número reducido de grandes polos europeos, pero la capital valenciana ha logrado ganar relevancia en los últimos años. En el caso de Meridia Capital, la firma gestiona más de 3.000 millones de euros en distintos segmentos inmobiliarios, desde hoteles y oficinas hasta activos comerciales y logísticos. Entre sus operaciones en la Comunitat Valenciana destacó el proyecto logístico desarrollado en Aldaia, junto a las instalaciones de Consum.

La vivienda, el gran desafío

Como buen conocedor de la idiosincrasia morfológica de València, el urbanista Alejandro Escribano, considerado como el padre del Plan General de València de 1988, cuya redacción dirigió y sigue vigente actualmente, dibujó un panorama complicado de no actuar con urgencia. Recordó que el 'Cap i Casal' se ha transformado gracias a desarrollos como la Avenida de Francia, Cortes Valencianas, Benicalap u Orriols, pero advirtió de que las reservas residenciales están prácticamente agotadas.

En este sentido, estimó en unas 17.000 viviendas el déficit que arrastra la ciudad y remarcó que, además, solo queda disponibilidad para alrededor de 8.000 nuevas unidades en las actuaciones pendientes como el PAI de Benimaclet o el Grau. "Mi diagnóstico es que el suelo se ha terminado", aseguró. "La única expansión posible pasa por el área metropolitana y por mejorar las conexiones de transporte público". Un análisis que también se puede extrapolar al ámbito industrial. "Estamos viviendo de los últimos restos del naufragio de 2008", afirmó. A su juicio, gran parte del suelo que hoy sale al mercado procede de planes aprobados hace más de una década y la complejidad normativa ha impedido generar nuevas bolsas con la misma rapidez. 

Y es que si hubo una preocupación común durante el encuentro fue la vivienda. El incremento de la población, el auge de nuevos perfiles de demanda y la escasez de producto disponible fueron algunas de las causas que se pusieron encima de la mesa para explicar la tensión en el mercado. En este punto, José Luis Palau estimó en unas unas 3.000 las viviendas disponibles en una ciudad que cuenta con más de 50.000 estudiantes buscando alojamiento, lo que supone una ratio de 25 personas por vivienda. A su juicio, València necesita construir entre 5.000 y 6.000 viviendas al año para responder a la demanda, una cifra muy superior a la producción actual.

Por ello, defendió la necesidad de tomar decisiones tanto dentro de la ciudad como en el conjunto de su área metropolitana. "Es evidente que allí donde ha habido buenas comunicaciones el crecimiento ha funcionado", afirmó, citando municipios como Torrent, Mislata, Quart de Poblet o Paterna como ejemplos de integración urbana favorecida por las infraestructuras.

La escala metropolitana

De igual modo, Centeno advirtió del riesgo de no actuar y de que se agrave la emergencia habitacional. "Hay mucha gente que quiere venir e invertir en València, pero no hay producto. Es una gran oportunidad, pero también un problema", advirtió para señalar que de no corregirse este desequilibrio acabará derivando en "una revuelta" social. Y es que, según destacó, "todo lo que se haga en València tiene potencial para funcionar bien" por una cuestión básica de oferta y demanda. "El área metropolitana es donde está la oportunidad", afirmó Centeno.

Por tanto, según los participantes, una de las soluciones pasa por superar los límites administrativos de la capital y aprovechar el potencial de los municipios de su entorno. Pero, para hacerlo posible, Escribano defendió una estrategia basada en corredores metropolitanos bien conectados mediante transporte público y la urgencia de una movilización de grandes bolsas. "Necesitamos suelo a muy corto plazo para hacer alrededor de 100.000 viviendas si no queremos acabar en un conflicto social abierto", remarcó. 

Como zonas emergentes, señaló como prioritarios los corredores de la CV-35 y el eje Torrent-Picassent porque incidió en que lo que se necesitan son zonas bien conectadas y con densidades medias-altas para edificar. Para ello, propuso un modelo similar al que se hizo en Parc Sagunt para allanar el aterrizaje de PowerCo: la expropiación de mucha superficie y una reforma de los instrumentos de planeamiento para acelerar la gestión. "Se ha hecho en Sagunt para suelo industrial, ¿por qué no para vivienda? Existe un derecho constitucional a una vivienda digna, pero no a un solar industrial", remarcó. "No es normal que la gente joven tenga que seguir viviendo con sus padres. Eso es una barbaridad", lamentó.  

El transporte, la otra gran asignatura pendiente

Pero, además, de generar focos de producción, también se inció en el transporte como pieza necesaria para resolver el puzzle. Al respecto, Faus fue especialmente crítico con la falta de inversión en movilidad metropolitana durante las últimas décadas. "España ha invertido miles de millones en Alta Velocidad, con un modelo que ha priorizado trayectos de larga distancia frente a la movilidad cotidiana. Se han invertido recursos en conexiones de larga distancia y esa estrategia ha tenido un coste: se ha dejado de lado al trabajador que necesita desplazarse cada día", apuntó.

A su juicio, el acceso a la vivienda está directamente relacionado con las conexiones ferroviarias y de metro. "Si el área metropolitana tuviera un transporte de verdad, el problema de la vivienda sería muy distinto. No se trata de kilómetros, sino de minutos", afirmó. El directivo de Meridia defendió además que València tiene la oportunidad de evitar algunos errores cometidos por otras ciudades como Venecia, en donde la ciudad ha quedado dominada por el turismo y ha perdido autenticidad. "Nadie quiere una Venecia donde todo gira alrededor del turista. València puede hacerlo mejor, pero necesita planificación", señaló.

Más allá de la vivienda, los participantes también alertaron del problema de la fiscalidad al asegurar que entre un 20% y un 30% del precio de una vivienda corresponde a impuesto. Otro escollo son los largos procedimientos administrativos y el farragoso marco regulatorio. "El urbanismo se ha convertido en una carrera de obstáculos", lamentó el urbanista. También, el presidente de Atitlan avisó de que no es viable plazos administrativos para modificar planeamiento "de 30-35 años". Por ello, reclamaron procedimientos más ágiles y una mayor coordinación entre administraciones para acelerar tanto los desarrollos residenciales como los industriales.

Con todo, la conclusión es clara: València atraviesa una época dorada y llena de oportunidades porque la inversión está muy activa y existe una gran demanda por aterrizar y operar. No obstante, el reto es mayúsculo y la incógnita es si será capaz de generar el suelo, las infraestructuras y la planificación necesarias para acompañar ese crecimiento.