VALÈNCIA. El mercado inmobiliario valenciano continuará sufriendo una subida de los precios este año de entre el 5% y 7%, según revelaron los participantes en la mesa 'Pronósticos del sector inmobiliario', celebrada en el marco de Forinvest. La escasez de vivienda disponible, el incremento de los costes de construcción y la dificultad para desarrollar nuevo suelo seguirán condicionando la evolución de los precios y la actividad promotora en 2026.
En el debate participaron Javier Serrano, head de operaciones territorial Este de Gloval; Luis Martínez Muñoz, director de Riesgo Inmobiliario de Banco Santander; José Carlos Toribio, responsable de Negocio Promotor Arco Mediterráneo de Ibercaja; y Bernat Martínez, director general de TQ Eurocredit. Durante la sesión, los expertos analizaron la situación actual del mercado residencial en Valencia y su área metropolitana, los riesgos para la promoción inmobiliaria y las perspectivas de evolución de precios y demanda.
Es o sí, los profesionales apuntan a que el ritmo de encarecimiento será más moderado. Según Javier Serrano, existen indicios suficientes para pensar que la situación en 2026 será muy similar a la de 2025, con incrementos de precios situados aproximadamente entre el 4% y el 6%. Si la producción de vivienda no aumenta significativamente, añadió, los precios podrían entrar en una fase de estabilización progresiva hacia 2027 o 2028.
Desde la perspectiva bancaria, Luis Martínez Muñoz también prevé subidas cercanas al 5% o 6%, aunque con menor crecimiento en la obra nueva y con una posible corrección en el número de transacciones. Para Bernat Martínez, sin embargo, el desequilibrio entre creación de hogares y construcción de vivienda seguirá presionando los precios al alza. Según explicó, en los últimos cinco años la creación de hogares en España ha duplicado la construcción de vivienda, mientras que los visados de obra representan aproximadamente el 60% de las necesidades derivadas de esa nueva demanda. En la Comunitat Valenciana, estimó, los precios podrían crecer alrededor de un 6% en compraventa y un 7% en alquiler.
Por su parte, José Carlos Toribio anticipó un crecimiento más contenido en los próximos años y advirtió de algunas señales de alerta, como el aumento de la duración media de las hipotecas (que ya supera los 25 años) y el acceso cada vez más tardío de los compradores a la vivienda.
Absorción de la demanda
Uno de los primeros diagnósticos de la mesa fue el fuerte incremento que ha experimentado el precio de la vivienda en Valencia en los últimos años. Según explicó Javier Serrano, la ciudad ha vivido “un incremento desmesurado del precio”, lo que obliga a que exista una demanda capaz de absorber esos niveles. Pese a ello, señaló que los precios actuales siguen encontrando compradores y que la absorción continúa siendo elevada.
Esta situación está provocando que parte de la demanda se desplace hacia el área metropolitana. "La oferta se expande al área metropolitana de la ciudad, intentando reducir los precios respecto a la capital, pero allí también se están incrementando", explicó. En este contexto, Serrano considera que la evolución del próximo año será muy similar a la del ejercicio anterior.
Desde la perspectiva financiera, Luis Martínez Muñoz coincidió en que se trata de un mercado "muy tensionado", en el que ya se están observando precios superiores a los 6.000 euros por metro cuadrado en algunos casos. Aun así, recordó que el incremento reciente de visados de obra nueva en Valencia podría traducirse en más promociones en los próximos años, aunque el impacto de los tipos de interés y el aumento de costes seguirá condicionando los proyectos.
Para Bernat Martínez, el problema principal del mercado residencial en Valencia (y en muchas ciudades españolas) es el profundo desequilibrio entre oferta y demanda. Según explicó, esta situación es especialmente intensa en aquellas ciudades donde existe mayor actividad económica y generación de empleo, lo que impulsa la demanda de vivienda.
Este desajuste tiene consecuencias directas en el mercado del alquiler, donde los precios también están aumentando con fuerza. El directivo aportó algunos datos para ilustrar esta situación: si en 2022 había en Valencia 35.000 viviendas a la venta, en 2025 esa cifra se ha reducido aproximadamente un 40%. En la actualidad, señaló, apenas habría 4.500 viviendas disponibles, de las cuales solo 59 son de obra nueva.
Para Martínez, esta situación refleja que el problema de vivienda se está convirtiendo en estructural. A ello se suma la dificultad para desarrollar nuevo suelo urbanizable. Según explicó, el suelo disponible en la ciudad está prácticamente agotado y transformar nuevos terrenos puede requerir entre 10 y 15 años.
Micromercados y expansión hacia el área metropolitana
Otro de los temas abordados fue la creciente diferenciación entre los distintos micromercados dentro del área de Valencia. Según explicó Bernat Martínez, el mercado inmobiliario ya no puede analizarse únicamente a nivel de ciudad, sino que es necesario observar las diferencias entre distritos e incluso entre municipios del área metropolitana.
Así, en zonas como Eixample o Ciutat Vella se pueden alcanzar precios cercanos a 5.000 euros por metro cuadrado, mientras que en distritos como Patraix, Olivereta o Jesús los precios se sitúan en torno a los 3.000 euros.
Además, destacó que algunos municipios cercanos están experimentando subidas muy relevantes. Mislata, por ejemplo, ha registrado un incremento de precios cercano al 30% en los últimos doce meses, mientras que en Alboraia los valores superan los 4.000 euros por metro cuadrado tras una subida cercana al 20%.
En Sagunto, los precios rondan los 2.000 euros por metro cuadrado, con incrementos que algunos analistas vinculan al impacto económico de la futura gigafactoría de baterías. En este sentido, Javier Serrano señaló que el área metropolitana debe considerarse cada vez más como parte del mercado residencial de la ciudad.
Desde el punto de vista financiero, Luis Martínez Muñoz explicó que las políticas de riesgo también varían en función del tipo de mercado. Según indicó, existen diferencias claras entre la financiación de vivienda en ciudades y en zonas de costa, y dentro del propio mercado urbano se observa un fuerte apetito por activos "prime".
Además, recordó que el proceso de concentración de población en áreas urbanas seguirá intensificándose. Actualmente, explicó, alrededor del 51% de la población se concentra en ciudades, una cifra que podría acercarse al 60% en los próximos años.
El coste de la construcción, el principal foco de riesgo
Los expertos también coincidieron en que el principal riesgo del sector promotor ha cambiado en los últimos años. Según explicó Javier Serrano, el riesgo tradicional del sector (ligado principalmente a la comercialización de las viviendas) se ha desplazado hacia el coste y el tiempo de ejecución de las obras.
En esta misma línea, Luis Martínez Muñoz subrayó la importancia de mantener una disciplina financiera rigurosa en los proyectos. El incremento de los tipos de interés, la inflación y la volatilidad de los suministros pueden afectar de forma significativa a los costes de construcción.
En su opinión, en el actual contexto los promotores no podrán confiar tanto en el incremento de precios para mejorar su rentabilidad. "En este ejercicio no vas a capturar margen por precio", explicó, por lo que el margen dependerá principalmente del control de costes.
Falta de mano de obra e impulso a la industrialización
Otro de los retos destacados fue la escasez de mano de obra en el sector de la construcción. Según señaló Bernat Martínez, la edad media de los trabajadores del sector es elevada y existe un claro problema de relevo generacional.
Ante esta situación, la industrialización de la construcción aparece como una de las principales soluciones, aunque su desarrollo no está exento de dificultades.
Martínez explicó que uno de los principales obstáculos está relacionado con el propio marco jurídico, ya que la normativa actual dificulta la financiación de sistemas constructivos industrializados.
En este contexto, TQ Eurocredit ha desarrollado modelos de financiación específicos que permiten anticipar recursos para la fabricación de componentes constructivos mediante sistemas de trazabilidad tecnológica y acuerdos contractuales que garantizan la titularidad de los elementos fabricados.
Para José Carlos Toribio, el peso de la obra dentro de un proyecto promotor es actualmente muy elevado, llegando a representar aproximadamente el 47% del coste total. Por ello, coincidió en que la industrialización deberá ganar protagonismo en los próximos años como vía para contener costes y mejorar la eficiencia del sector.
El urbanismo y la escasez de suelo
La falta de suelo finalista fue otro de los temas centrales del debate. Según Bernat Martínez, el desarrollo urbanístico en España es extremadamente lento, con plazos que pueden alcanzar entre 10 y 15 años.
En su opinión, el problema de la vivienda es actualmente uno de los principales desafíos percibidos por la sociedad española, por lo que considera imprescindible una mayor colaboración público-privada y cambios regulatorios que permitan agilizar el desarrollo de suelo.
Por su parte, Javier Serrano recordó que el urbanismo requiere un alto grado de control por parte de la administración, especialmente teniendo en cuenta los errores cometidos en el pasado. Aun así, coincidió en que la colaboración público-privada y medidas como cambios de uso o ajustes normativos podrían contribuir a desbloquear parte del suelo necesario.
En este contexto, José Carlos Toribio planteó también la posibilidad de aumentar la edificabilidad o la altura de los edificios como vía para ampliar la oferta de vivienda.
Residencias de estudiantes, el producto con mayor potencial
En cuanto a los productos inmobiliarios con mayor atractivo para la inversión, los participantes coincidieron en que el mercado de residencias de estudiantes es actualmente uno de los que presenta mejores perspectivas. Según explicó Luis Martínez Muñoz, el modelo build-to-rent afronta mayores dificultades de rentabilidad debido al aumento de los tipos de interés.
El senior living, por su parte, también presenta retos debido a la falta de operadores especializados suficientemente consolidados.
En cambio, las residencias de estudiantes ofrecen ventajas como la posibilidad de desestacionalizar su uso durante los meses de verano. Javier Serrano coincidió en que este segmento es actualmente el que ofrece mayor rendimiento, mientras que el coliving sigue teniendo un desarrollo muy limitado en Valencia.
Por su parte, Bernat Martínez señaló que el senior living podría tener un importante recorrido en la Comunitat Valenciana en el futuro, especialmente por su clima y su atractivo para residentes internacionales.
Sostenibilidad y financiación
Respecto al impacto de la sostenibilidad en la financiación inmobiliaria, José Carlos Toribio explicó que en Ibercaja sí se están teniendo en cuenta estos factores en la concesión de crédito. Sin embargo, consideró que España podría haber aprovechado mejor los fondos europeos Next Generation para impulsar este tipo de transformación.
Desde el punto de vista bancario, Luis Martínez Muñoz señaló que la sostenibilidad no se traduce necesariamente en mejores tipos de interés para la obra nueva, aunque sí puede influir en la admisión de la financiación. En el caso de la vivienda usada, explicó, sí existen bonificaciones en los tipos cuando las reformas permiten mejorar la calificación energética.
