MADRID (EP). La Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) advierte en un estudio publicado este miércoles que los decretos sobre vivienda aprobados por el Gobierno y pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso mejoran la posición de los inquilinos que hoy tienen contrato "a costa de los propietarios actuales y de quienes buscan vivienda".
El informe, firmado por los profesores Fernando Pinto Hernández (Universidad Rey Juan Carlos) y Santiago Calvo (Universidad de las Hespérides), analiza la incidencia económica de ambas normas, una de las cuales ya está en vigor a la espera de su convalidación.
Aunque los autores comparten buena parte del diagnóstico de partida, sostienen que las medidas aprobadas dejan sin abordar el origen del problema, situado en la producción de vivienda, y advierten de que usar el distinto reparto de puestos de la Diputación Permanente para sortear un rechazo previo del Pleno del Congreso tiene "mucho de fraude de ley".
En su análisis, Fedea subraya que al sustituir en uno de los decretos las prórrogas anuales de los contratos por prórrogas obligatorias de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) e introducir una indemnización por no renovación, se introduce una especie de "coste de despido", convirtiendo la relación en indefinida por defecto sólo para el arrendador, ya que el inquilino mantiene la opción de no renovar con dos meses de preaviso o desistir a partir del sexto mes.
La indemnización fijada equivale al mayor de doce mensualidades o una por año de residencia, calculadas sobre el valor superior del índice estatal de referencia en lugar de la renta contractual. Según Fedea, este suelo de doce meses implica que en la primera renovación la indemnización alcance los 73 días de renta por año de residencia -más del doble de los 33 días del despido improcedente-, lo que para un contrato representativo supone unos 15.500 euros (algo más del 5 % del valor de la vivienda).
No obstante, Fedea matiza la analogía al reseñar las excepciones contempladas: no hay indemnización si el arrendador persona física necesita el inmueble para sí o su familia, si se firma un nuevo contrato o si el inquilino rechaza una oferta de renovación por cinco años con renta limitada a la anterior actualizada. Por ello, concluye que para el propietario que desea seguir alquilando, la indemnización opera como un límite a la renta de renovación, representando los importes calculados el coste máximo para recuperar la vivienda con el fin de venderla libre o cambiar su uso.
Distribución de costes
Sobre el impacto de las cargas, el trabajo señala que en los contratos vigentes las nuevas prórrogas, la indemnización y el tope del 2% actúan como una transferencia de una sola vez de propietarios a inquilinos actuales, capitalizándose en un menor valor de las viviendas.
Basándose en datos tributarios del Banco de España de 2024, Fedea subraya que el 76,1% de los arrendadores personas físicas posee una sola vivienda alquilada, mientras que los grandes tenedores (11 o más) representan el 2,4%, por lo que el coste recae principalmente sobre "pequeños patrimonios familiares".
En los contratos nuevos, el 'think tank' prevé que el coste esperado se traslade a rentas iniciales más altas o, en zonas tensionadas con tope de precios, a una menor oferta, más ventas y una selección más estricta de inquilinos, perjudicando a familias con arraigo, a las que precisamente la norma pretende proteger.
El trabajo recuerda que la distancia entre quien tiene contrato y quien lo busca ya era amplia antes de los decretos, porque la prima de entrada, que mide cuánto más pagan por metro cuadrado las viviendas que entran en el mercado frente a las que siguen arrendadas, pasó del 6,2% en 2020 al 16,6% en 2024.
"La evidencia empírica disponible, procedente sobre todo de controles de rentas, apunta a menos oferta de alquiler y a rentas más altas para el conjunto del mercado, aunque los autores reconocen que los efectos de las obligaciones de prórroga y de las indemnizaciones apenas se han evaluado", señala el informe.
Topes de renta, alquiler flexible e incentivos fiscales
El análisis remarca que, con una inflación superior al 3%, limitar las actualizaciones en los contratos de alquiler al 2% (ó al 0% si supera el índice de referencia) implica una pérdida real de renta de entre el 1% y el 2% en cada actualización.
Asimismo, alerta de que al limitar el alquiler de temporada y por habitaciones se cierra la vía de elusión pero también el segmento flexible que emplean estudiantes, trabajadores desplazados e inmigrantes, trasladando al sector residencial el dualismo entre 'insiders' y 'outsiders' del mercado laboral.
"Los datos descriptivos de los topes aplicados en Barcelona, Navarra y A Coruña, con caídas de entre el 24% y el 44% en los nuevos contratos firmados dos trimestres después, son compatibles con una contracción de la oferta, aunque abarcan periodos cortos y no permiten aislar el efecto de la regulación", señala Fedea.
En el ámbito fiscal y de ayudas, el estudio señala que la nueva escala de reducciones en el IRPF genera tramos donde subir la renta hasta casi un 13% reduce la renta neta del propietario (para un tipo marginal del 37%).
Así, apunta que la deducción por alquiler añade 11,6 puntos al tipo marginal efectivo de los inquilinos en su tramo de retirada, y los préstamos 'TU CASA' (sin interés y con carencias de hasta 30 años) incorporan una subvención cercana al 70% (7.000 millones de euros si se agotan los 10.000 millones dotados). Dada una elasticidad de oferta estimada en 0,45, Fedea advierte de que estas ayudas a la demanda se trasladarán en gran medida a los precios.
El cuello de botella: la producción de suelo
Fedea contrapone la regulación contemplada en los decretos con la situación del mercado: entre 2021 y 2025 se acumuló un déficit de 750.000 viviendas (3,9% de los hogares), habiéndose creado en 2025 unos 240.000 hogares netos frente a sólo 92.000 viviendas terminadas.
Aunque existen 7,1 millones de viviendas previstas en planeamiento y 3 millones de solares urbanos sin edificar, Fedea argumenta que el suelo no está localizado donde se concentra la demanda ni listo para construir.
Por ejemplo, mientras en Toledo o Guadalajara las viviendas planificadas superan al parque existente, en Madrid representan un cuarto y en Barcelona algo más de una décima parte; además, casi la mitad de la superficie de las áreas de desarrollo urbano está aún sin urbanizar.
Por ello, el estudio concluye que las medidas de oferta del paquete del Gobierno (avales ICO, construcción industrializada, fondo social) son "razonables pero modestas", pues actúan sobre la financiación pero no sobre la disponibilidad real de suelo urbanizado.
Pide sustituir los decretos por una ley ordinaria
Para corregir esta situación, el trabajo propone sustituir los decretos en la próxima legislatura por una ley ordinaria con memoria de impacto económico que separe las medidas de oferta de las modificaciones contractuales.
Fedea sugiere inspirarse en modelos como el alemán o francés (duraciones largas, causas tasadas de recuperación y actualizaciones ligadas al mercado) y, en caso de mantener la indemnización, eliminar el suelo de doce meses y calcularla sobre la renta del contrato.
Asimismo, propone financiar la protección a colectivos vulnerables vía presupuestos generales; sustituir los escalones fiscales por esquemas continuos; rediseñar los préstamos 'TU CASA' como capital compartido sin precio máximo perpetuo; incluir cláusulas de evaluación 'ex post', y desplazar la prioridad hacia la oferta mediante la urbanización de suelo en zonas de alta demanda y la movilización del suelo ya planificado.
