VALÈNCIA. La urgencia de generar vivienda asequible ha llevado a las administraciones a buscar nuevas fórmulas con las que aumentar la oferta, no solo a través de nuevos desarrollos, sino también mediante la transformación de inmuebles y suelos ya existentes. Y una de las vías que plantea la nueva Ley del Suelo de la Generalitat Valenciana pasa por reconvertir espacios destinados a oficinas en vivienda protegida sin necesidad de modificar previamente el planeamiento urbanístico.
Esta es una de las principales novedades de la nueva norma, que sustituirá íntegramente al Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (Lotup). El texto fue aprobado este pasado viernes en el pleno del Consell y ahora tendrá que superar su tramitación en Les Corts. En concreto, la norma establece un régimen "excepcional y temporal" que permitirá implantar el uso residencial como alternativo en parcelas, edificios o incluso partes de inmuebles destinados actualmente al uso terciario de oficinas. Eso sí, toda la edificabilidad residencial que resulte de estas operaciones tendrá que destinarse a vivienda sujeta a algún régimen de protección pública durante todo su periodo legal de protección.
La medida podrá aplicarse tanto sobre solares como sobre inmuebles ya levantados. En el primer caso, deberán ser parcelas situadas en suelo urbano o urbanizable con ordenación pormenorizada vigente y suficiente para su ejecución, contar con calificación terciaria de oficinas y tener la condición de solar o encontrarse en régimen de urbanización y edificación simultánea con las garantías exigidas. Además, si se trata de una parcela sin edificar, el cambio deberá afectar a su totalidad.
En cambio, cuando se trate de edificios existentes, la transformación podrá realizarse sobre todo el inmueble o únicamente sobre una parte. Esta última posibilidad estará condicionada a que el espacio sea funcionalmente autónomo y cuente o pueda contar con accesos, recorridos de evacuación, instalaciones y servicios adecuados para el uso residencial, sin perjudicar la seguridad o funcionamiento de las actividades que continúen en el resto del edificio.
Una de las claves de la medida es precisamente su tramitación. La implantación de las viviendas protegidas no requerirá modificar el planeamiento urbanístico, siempre que se cumplan las condiciones establecidas por la ley. Se mantendrán, no obstante, los parámetros de edificabilidad, ocupación, altura y demás condiciones urbanísticas que establezca el planeamiento vigente, así como las exigencias de habitabilidad y la normativa sectorial que corresponda.
- Vivienda en construcción -
- Foto: EDUARDO MANZANA
No obstante, la norma deja claro que la transformación de oficinas no comportará un incremento de edificabilidad ni un mayor aprovechamiento respecto al reconocido por el planeamiento. Ahora bien, cuando exista un número máximo de viviendas fijado urbanísticamente, ese límite no impedirá por sí mismo autorizar las VPO resultantes de la reconversión, aunque deberán analizarse sus efectos sobre las redes, servicios, dotaciones e infraestructuras.
Además, en los sectores en los que el planeamiento establezca un uso global terciario, la nueva edificabilidad residencial no podrá superar el 30% de la edificabilidad correspondiente a ese uso global. Este límite no se aplicará, en cambio, a la transformación de espacios de oficinas integrados en edificios situados en ámbitos que no tengan asignado un uso global terciario.
Los ayuntamientos podrán vetarlo
Pero la puerta que abre la Generalitat no será de aplicación automática en todos los municipios. La ley concede a los ayuntamientos un importante margen de decisión. En concreto, tendrán cuatro meses desde la entrada en vigor de la norma para excluir este régimen en todo su término municipal, delimitar zonas en las que su aplicación sea preferente o restringida o establecer condiciones adicionales.
También podrán limitar específicamente la transformación de plantas bajas, ejes comerciales, áreas de actividad económica, edificios destinados a servicios esenciales o zonas en las que consideren necesario preservar una oferta suficiente de oficinas. Las solicitudes solo podrán empezar a presentarse una vez transcurridos esos cuatro meses, salvo que el ayuntamiento publique antes su acuerdo.
Y el mecanismo tendrá fecha de caducidad. Los interesados dispondrán de dos años para solicitar el correspondiente título habilitante urbanístico desde que el régimen resulte aplicable y las obras tendrán que estar terminadas y listas para su destino en un máximo de tres años desde su inicio. Ambos plazos podrán ser ampliados de forma motivada por el Gobierno valenciano.
