VALÈNCIA. Regular el precio del suelo; crear un parque de alquiler asequible permanente que no revierta al mercado libre al cabo de unos años; sostener un gasto público suficiente y bien ejecutado, e impulsar un tercer sector de cooperativas de lucro limitado, hoy casi inexistentes en España. Estas son algunas de las medidas que podrían ayudar a ciudades como Valencia a acercarse al "modelo de Viena", llamado así debido a que la capital austriaca está considerada en los ránkings urbanos como una de las ciudades más habitables del planeta, con una tradición de más de cien años en sostenibilidad social y vivienda asequible.

Los expertos invitados por el Foro Cañada Blanch 2026, celebrado esta mañana en la sede de CaixaBank de Valencia, han coincidido en apuntar que el problema de acceso a la vivienda es muy complejo y exige actuar con urgencia y de forma combinada, sin recetas únicas. El Foro, organizado por la Fundación Cañada Blanch junto al Cañada Blanch Centre de la London School of Economics, ha reunido cuatro conferencias y una mesa redonda que ha sido moderada por Andrés Rodríguez-Pose, catedrático Princesa de Asturias y director del Cañada Blanch Centre en la LSE.

Además de las políticas y decisiones ya expuestas, a lo largo de la jornada se ha subrayado también la importancia de garantizar seguridad jurídica y estabilidad regulatoria para movilizar la inversión privada, con una fiscalidad que no penalice el alquiler, así como la necesidad de simplificar y digitalizar las tramitaciones para reducir la burocracia.

Viena y el concepto de «beneficio limitado» 

Durante su intervención, la exvicealcaldesa de Viena, Maria Vassilakou, ha explicado el modelo de Viena no se basa tanto en la “vivienda social” como en la "vivienda de beneficio limitado": la ciudad posee unas 230.000 viviendas municipales y otras 250.000 en manos de cooperativas, de modo que el 62 % de los vieneses vive en vivienda municipal o asequible. "Es un tipo de vivienda sin estigma: una vivienda de clase media y de calidad", ha apuntado. 

Preguntada por si el modelo es replicable, Vassilakou ha respondido que puede serlo “parcialmente”, adaptándolo a la realidad de cada territorio, y que la clave reside en la combinación de la subvención como préstamo a largo plazo y una renta de alquiler que refleje el coste real menos el beneficio. En otras palabras, en lugar de subvencionar con dinero público a fondo perdido a quien construye vivienda asequible, la administración se lo presta al promotor a largo plazo y a interés bajo. Como ese dinero se devuelve, vuelve a estar disponible para financiar más vivienda, de modo que esos fondos no se utilizan una sola vez, sino que revierten en el sistema. Por otra parte, el alquiler que paga el inquilino en este tipo de viviendasse se calcula sumando lo que realmente ha costado el suelo y la construcción, y restando la parte de beneficio que en un alquiler normal se llevaría el propietario. Dado que las entidades que gestionan estas viviendas no pueden lucrarse, el alquiler resulta lógicamente más económico que en el mercado libre.

Vassilakou ha citado a Zúrich y Suiza, a la ciudad alemana de Tübingen y a varias urbes canadienses como ejemplos de adopción reciente de este modelo. Su principal advertencia para países como España fue, sin embargo, el suelo: Viena pudo regular su precio por ser ciudad y estado a la vez, de modo que en territorios más descentralizados la condición previa será la cooperación entre administraciones para regular el precio del suelo. 

Helena Beunza: "Tenemos que impulsar el sector de lucro limitado"

Por su parte, Helena Beunza, presidenta de ASVA, ex secretaria general de Vivienda y ex directora General en la Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo, ha establecido paralelismos entre el caso de Austria y la Comunidad Valenciana; región que, según sus cálculos,  necesitaría unas 40.300 viviendas al año para responder a su demanda demográfica e industrial (la que generará en los próximos años la gigafactoría de Sagunto, los polos de hidrógeno verde de Castellón o la industria aeroespacial de Alicante). 

Beunza desgranó por qué resulta tan difícil crear vivienda social en España. La razón de fondo, sostuvo, es que el país construyó 7 millones de viviendas protegidas con más de 200.000 millones de euros públicos, pero orientadas a la propiedad y con protección temporal de 10, 15 o 20 años: al expirar los plazos, las viviendas y sus precios quedaban libres. "El gasto público no creó una estructura habitacional permanente, sino un patrimonio privado", resumió. A esa falta de permanencia se suman, en su análisis, la dispersión competencial -la vivienda es competencia exclusiva de las comunidades autónomas, mientras buena parte de los fondos sigue en el Estado-; una fiscalidad que "castiga la propiedad", y el deterioro institucional posterior a 2013, cuando los recortes dejaron a numerosos municipios sin técnicos cualificados. Como salida, defendió la digitalización de licencias y planeamiento para ganar rapidez y transparencia.

Su mensaje más esperanzador fue la oportunidad que abre ahora la Unión Europea. El 16 de diciembre de 2025 la Comisión revisó las reglas de los Servicios Económicos de Interés General y, desde marzo de 2026, considera de interés general no solo la vivienda social, sino también la vivienda asequible, lo que permite a los Estados inyectar ayudas públicas sin los límites habituales. Esa decisión, precedida del Plan Europeo de Alquiler Asequible, asume que el dinero público no basta y que el sector público debe actuar como "motor" de un sector privado capaz de producir vivienda asequible a gran escala. Beunza reclamó que la Comunidad Valenciana regule cuanto antes esa figura de "vivienda asequible incentivada" para que instrumentos como el ICO o el Fondo 'España Crece' puedan financiar su construcción. "A Viena le costó 100 años llegar hasta donde está; nosotros no tenemos ni 100 años, ni 50, ni 30, ni 10".

Rodríguez-Pose: el riesgo de frenar el progreso colectivo

El director del foro, Andrés Rodríguez-Pose, ha enmarcado el debate recordando que España pasó de un exceso de oferta -la burbuja de 2008- a una escasez que actúa como freno del progreso colectivo. Roderíguez-Pose también ha rebatido la tesis de que basta con construir más: cuando se desregula, los promotores empiezan por la vivienda de lujo, que con frecuencia se compra como activo financiero y permanece vacía, lo que explica la paradoja de ciudades tensionadas con miles de pisos desocupados. 

En su opinión, la crisis de asequibilidad no se explica tanto por las restricciones urbanísticas como por la desigualdad de ingresos y la concentración del empleo cualificado en unas pocas grandes ciudades, que pasan de atraer población a expulsarla. “No hay una varita mágica; hacen falta soluciones complejas, con distintos tipos de intervenciones”, concluye.

Álvarez Ondina: demanda en máximos, pero no es 2007

Por último, el economista de CaixaBank Research Pedro Álvarez Ondina ha aportado una radiografía del mercado: la demanda está en máximos -en torno a 715.000 compraventas en 2025, el 80% de segunda mano-, mientras la oferta no despega por el encarecimiento de la construcción (entre un 20 % y un 30 % desde la guerra de Ucrania), la escasez de mano de obra, los cuellos en el suministro eléctrico y una regulación cada vez más costosa. "No se demanda más vivienda nueva porque tampoco se promueve", ha señalado, al cifrar el déficit acumulado en torno a 750.000 viviendas, concentrado en cinco provincias (Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia). En cualquier caso, Álvarez Ondina aclara que, aunque los precios nominales de la vivienda marcan máximos, en términos reales siguen un 14-15 % por debajo de 2007, por lo que descarta una burbuja como aquella: hogares, empresas y banca presentan hoy balances saneados. "No vemos una caída de precios, sino estancamiento en niveles altos", señaló.