El mercado residencial valenciano atraviesa una etapa que presenta una aparente contradicción. Por un lado, los precios se sitúan en máximos históricos y, al mismo tiempo, el número de compraventas se reduce. En la Comunitat Valenciana la vivienda se ha encarecido más de un 13% en el último año, el alquiler crece a un ritmo superior al de cualquier otra región de España y el esfuerzo de compra de una familia media supera ya el 40% de su renta. Cuando los precios suben mientras la actividad desciende, no estamos ante un mercado que funciona correctamente, sino ante un mercado en el que falta oferta. El resto de los problemas que se analizan a continuación son, en gran medida, consecuencia de esta carencia.
Sobre esta escasez estructural han incidido en los últimos años dos demandas nuevas. La primera es el comprador extranjero, que ya interviene en aproximadamente una de cada tres compraventas de la Comunitat. La segunda, menos visible, es la demanda de alojamiento universitario. Valencia es la tercera ciudad de España por número de estudiantes que necesitan residencia y cuenta con cerca de nueve estudiantes por cada plaza disponible. La inversión privada ha identificado esta necesidad antes que la Administración, hasta el punto de que Valencia es hoy la ciudad con más residencias de estudiantes en construcción del país. Se trata de una buena noticia (cada plaza en residencia libera una vivienda que dejaría de alquilarse por habitaciones), pero también de una lección, ya que cuando el marco jurídico es claro (calificación urbanística específica, licencias con plazos definidos), el capital construye con rapidez. En la vivienda convencional, en cambio, ese marco no existe.
En cuanto a la experiencia de otras ciudades, conviene tenerla presente porque el proceso que vive Valencia no es nuevo. Lisboa abrió su mercado al capital extranjero mediante visados dorados e incentivos fiscales, vio duplicarse los precios en menos de una década y terminó suprimiendo dichos incentivos cuando buena parte de los residentes ya había abandonado el centro. Barcelona y Palma optaron por la vía restrictiva (prohibición de viviendas turísticas, limitación de usos) y el resultado fue la congelación de la oferta sin reducción de precios. Málaga, el caso más comparable al nuestro, acumula tres años de subidas superiores al 20% en obra nueva. En todos los casos el patrón suele ser el mismo: (i) llegada de demanda exterior; (ii) reacción regulatoria de carácter defensivo; y (iii) expulsión del residente local, que no puede ni comprar ni alquilar. Ninguna de estas ciudades resolvió el problema restringiendo; las que lo han atenuado lo han hecho aumentando la oferta.
- Fernando Antón, socio de Anaford Abogados.
- Foto: ANAFORD ABOGADOS
Desde la perspectiva jurídica, el diagnóstico habitual merece un matiz. No es que no exista voluntad de promover vivienda en Valencia, sino que el desarrollo de un proyecto residencial se ha convertido en un proceso de elevada incertidumbre. Quien promueve debe asumir hoy, entre otras, las siguientes incógnitas: (i) el plazo real de obtención de la licencia; (ii) el porcentaje de vivienda protegida que le será exigible y si el módulo que fija su precio cubrirá los costes de construcción; y (iii) la normativa urbanística que estará en vigor cuando la promoción se entregue.
En este contexto, la pregunta que se plantean promotores e inversores es si la nueva Ley del Suelo de la Comunitat Valenciana, que sustituirá a la LOTUP y cuya tramitación en Les Corts se prevé para este otoño, tendrá un impacto real en materia de vivienda. La respuesta es afirmativa, si bien con dos salvedades. La primera es temporal, una ley del suelo actúa sobre el origen del proceso y el suelo que se clasifique a su amparo tardará años en transformarse en viviendas terminadas, por lo que no cabe esperar efectos sobre los precios a corto plazo. La segunda es de alcance, así la ley remite la regulación de la vivienda a una norma posterior aún no definida, y la concesión de licencias sigue siendo competencia municipal, de modo que la simplificación legal será de escasa utilidad si no va acompañada de una mayor agilidad en los ayuntamientos. Conviene señalar también que el valor de esta ley dependerá en mayor medida de la estabilidad política, ya que una ley del suelo que se derogue en la siguiente legislatura solo aporta una nueva incertidumbre.
Ahora bien, la incertidumbre no puede ser una excusa para no acometer proyectos, sino una razón más para abordarlos con rigor. Un proyecto inmobiliario bien planteado desde el inicio (análisis urbanístico del suelo, estructura societaria y fiscal adecuada, contratos de compraventa, arras y opción bien construidos, negociación de la financiación bancaria o alternativa y de sus garantías, y previsión contractual de los escenarios de retraso o cambio normativo) resiste mucho mejor las variables que hoy nadie puede controlar. En Anaford Abogados estamos acostumbrados a estructurar, plantear y negociar todos los aspectos jurídicos necesarios para cualquier proyecto inmobiliario, y la experiencia demuestra que el coste de hacerlo bien al principio es siempre inferior al de resolver los problemas cuando ya han aparecido.
Fernando Antón es socio de Anaford Abogados.
