VALÈNCIA. El mercado inmobiliario en España se encuentra en una profunda transformación ante los nuevos hábitos de vida que han propiciado la irrupción de nuevos modelos residenciales. Uno de ellos es el flex living, activos de grandes dimensiones, que combinan la corta y media estancias bajo el concepto de vivir comunidad. De esta forma, el usuario tiene una zona privativa y comparte grandes áreas comunes. Este tipo de desarrollos se promueven sobre suelos terciarios y suelen ser activos grandes con muchas plazas. Un nuevo producto que gana peso en las grandes ciudades del país ante la facilidad de movilidad, el teletrabajo y la llegada de los nómadas digitales. De hecho, estos son precisamente el perfil de los usuarios de este tipo de espacios.

"Es un modelo que ayuda a descongestionar las áreas en las que no se puede construir más", remarca Lourdes Soriano, technical director en la zona de Levante de la compañía vasca Kategora Real Estate, especializada en este segmento. "Es un formato que busca integrar a viajeros con personas que necesitan estancias de media duración. Es la respuesta a una oferta limitada y a una demanda creciente de alojamiento en núcleos urbanos", sostiene para asegurar que este tipo de proyectos "han llegado para quedarse", especialmente en ciudades como València.

De hecho, la compañía se encuentra en este momento en plena construcción del que, hasta el momento, será el mayor flex living de València, concretamente en la zona del Cabanyal. Bautizado como Kora Lluna, el edificio contará con más de 25.000 metros cuadrados y 428 unidades alojativas. Abrirá sus puertas a finales de este año, tras invertir cerca de 56 millones de euros, y estará operado por Kora Living, gestora de la firma vasca. Ya tienen el 85% de las unidades vendidas y los días 4 y 5 de junio celebrará visitas privadas para grupos reducidos de inversores. 

-El flex living es un modelo que está creciendo con fuerza en España y, en concreto, en ciudades como València. ¿En qué consiste realmente este formato?

-Es un nuevo modelo alojativo que busca solucionar problemas de acceso a la vivienda en las ciudades y que ha llegado para quedarse. Al final, este formato ayuda a descongestionar las áreas en las que no se puede construir más y, a su vez, busca integrar a viajeros con personas que necesitan estancias de media duración. Es la respuesta a una oferta limitada y a una demanda creciente de alojamiento en núcleos urbanos.

-Pero, ¿qué diferencia este formato de otras soluciones como el coliving o una residencia de estudiantes, por ejemplo?

-La diferencia fundamental es que el flex living se ubica en suelo terciario y, por tanto, tiene licencia de hotel-apartamento. Esa es la gran diferencia frente al coliving, que es residencial. Además, estos espacios tienen zonas comunes de gran superficie asociadas al uso de las unidades alojativas. En cambio, en el coliving los espacios comunes son mucho más acotados. El flex living tiene servicios de hotel-apartamento como restaurante, gimnasio o recepción 24 horas, que el coliving no tiene. 

-Existen voces que consideran que son alojamientos turísticos encubiertos.

-En realidad, el flex living tiene licencia de hotel-apartamento con servicios asociados, pero no es un hotel encubierto porque lo que buscamos es dar una respuesta al mercado inmobiliario, generando alojamientos para nómadas digitales o personas que se cambian de vivienda y que necesitan durante seis meses o dos semanas un alojamiento temporal. De hecho, en zonas como el Cabanyal tenemos diversos focos empresariales que pueden tener una necesidad alojativa, pero quieren unos servicios gestionados de manera global y sin los trámites de un alquiler tradicional como internet, luz, agua…. Por tanto, es una solución necesaria para los nuevos tiempos.

-¿A qué achaca el 'boom' de proyectos que hay ahora en España?

-A las necesidades de la población, que demanda versatilidad en los espacios y en los lugares de trabajo. Ya no buscamos oficinas convencionales, sino espacios más abiertos, con salas para reunirnos… Y esto es lo mismo, pero llevado al caso del flex living.

-En ese sentido, València es uno de los principales focos en España. ¿Qué factores explican el 'hambre' por invertir en la ciudad?

-Es la tercera ciudad con mayores plazas de flex living en España, después de Madrid y Barcelona. Creo que están claros los motivos: sus focos de emprendimiento, su tejido empresarial, su calidad de vida y sus conexiones internacionales. En ese sentido, València es una ciudad propicia a generar nuevos focos.

-Actualmente, València cuenta con 1.100 plazas disponibles y un pipeline de otras 880 unidades para los próximos años. ¿Se ha tocado techo en el número de plazas de este tipo de producto en la ciudad o cabe margen de crecimiento de espacios?

-Desde el 2020, el número de camas de flex living en España se ha multiplicado por 5, pasando de 2.000 a alrededor de 10.000 en la actualidad. En 2024, la inversión es de 974 millones de euros. De cara al 2027, la previsión es que el stock supere las 28.000 camas. Actualmente, más del 70% de la oferta está entre Madrid y Barcelona y un 18% en Málaga, València y Vizcaya. Por tanto, es difícil saber si València ha tocado techo.

-¿Este tipo de activos son una solución coyuntural ante la falta de oferta en el mercado o viene para quedarse?

-Es difícil aventurarnos, pero hoy en día las nuevas generaciones buscamos una forma de vivir adaptada y sin tener que bloquearnos en una zona concreta. Por tanto, muchas veces necesitas disponer de lugares para vivir de manera provisional. Es una necesidad que está ahí y que creo que viene para quedarse, desde luego. Al final, nosotros hacemos proyectos en terciario y, por tanto, no quitamos suelo al residencial. Es una solución complementaria.

-¿Qué impacto cree que puede tener el flex living en las ciudades y en el acceso a la vivienda?

-Nuestro modelo reside en tener precios competitivos en comparación con el mercado del alquiler convencional. Además, ofrecemos una oferta que no te puede dar el residencial actual. Lo que hacemos es trabajar nuestros complejos estableciendo estándares de diseño y de sostenibilidad ligados a mejorar el barrio en el que esté para mejorar la calidad de vida. Creemos que lo que hacemos es para mejorar las zonas. Aquí en el Cabanyal no hemos venido a imponernos. Teníamos unas naves industriales con una configuración urbana muy de barrio y, desde el primer momento, las integramos en nuestro edificio. De hecho, recuperamos las fachadas y las integramos con esa vocación de mejorar el barrio. Es fundamental para poner en valor lo que tenemos y mejorar las zonas con esdificios que cumplen con la trama urbana, pero generando nuevas formas de vivir adaptadas a los tiempos.

-Cuando habla de "precios competitivos", ¿a qué se refiere? ¿En qué escala se mueven sus precios? 

-Los precios medios van de los 900 euros al mes en estancias medias y desde los 75 euros la noche en vacacional.

-El Ayuntamiento de València ya ha anunciado una revisión de su Plan General para incluir estos nuevos modelos. ¿Cree que se deberían de regular?

-Desde luego, los nuevos modelos alojativos se tienen que regular. En nuestro caso, nuestro modelo realmente está adaptado a la licencia y a la actividad solicitada y, por tanto, estamos acorde a lo autorizado. Con el resto de modelos se tendrá que hacer lo que corresponda. En cualquier caso, creo que el reto está en regular el alquiler, pero sin frenar la innovación y la adaptación al nuevo mercado inmobiliario. Es más importante eso porque a nivel de hotel-apartamento hay una regulación y las licencias que se obtienen en base a ello están reguladas.

-¿Cuál es el modelo de negocio de Kategora?

-Nuestro modelo no se basa en reconvertir hoteles o edificios existentes, sino en desarrollar proyectos desde cero y que estén adaptados a las necesidades actuales del mercado. Tenemos tres verticales: la de flex living; la urban, que con complejos con menos unidades y zonas comunes más acotadas en el centro de las ciudades; y la vertiente beach, que se ubican en zonas de playa como el espacio que tenemos en Tenerife, con unidades alojativas más grandes. Siempre hacemos edificios de obra nueva y todos los proyectos son bajo el modelo de flex living. Ahora mismo, en València vamos a abrir nuestra vertical de flex living y en Alicante, la urban.

En cuanto a la inversión, buscamos y evaluamos el suelo, que nos permiten desarrollar nuestro modelo de negocio a nivel nacional o internacional. Contamos con un club de inversores que nos aportan la capacidad y velocidad necesaria para acometer los proyectos en el momento preciso mediante rondas de inversión. Ofrecemos una relación de riesgo-rentabilidad a medida de cada inversor. Con el suelo pagado y el 30% de fondos propios, acuden los inversores que buscan participar con participaciones mayores del 5%. En ese momento, arrancan los proyectos, crecen y se desarrollan dentro de Kategora: desde el concepto del edificio hasta la construcción y puesta en marcha posterior. Al final, desde el inicio y hasta la explotación acompañamos. La explotación es a través de nuestro operador que es Kora Living, que ofrece la mayor rentabilidad a nuestros inversores.

-¿Qué perfil de usuario recurre a estos alojamientos?

-Nuestro modelo está diseñado para atender las necesidades de nómadas digitales, trabajadores desplazados y profesionales en proyectos temporales, como los que llegan a València a través de iniciativas como La Marina de Valencia. También, personas de la ciudad que estén de mudanza o reformando sus casas. Estos perfiles buscan soluciones habitacionales que les permitan instalarse rápidamente, sin las complicaciones del alquiler tradicional, como la firma de contratos a largo plazo o la gestión de suministros. 

-¿Cuál es la estancia media?

-Desde un mes hasta los 11 meses

-Su proyecto Kora Lluna será uno de los más grandes de la ciudad, con 428 plazas y una inversión de 56 millones de euros. Abrirá a finales de este año. ¿Cómo va a ser?

-Kora Lluna tiene 25.000 metros cuadrados, de los cuales aproximadamente 15.000 metros cuadrados están dedicados a apartamentos y el resto son zonas comunes y aparcamiento. Contará con 428 unidades, las cuales en su mayoría son estudios y apartamentos de una o dos habitaciones y con entre 25 a 45 metros cuadrados, aproximadamente. Asimismo, contará con una superficie muy amplia de zonas comunes: desde una piscina para los huéspedes, zonas de estar y de juegos, un gran patio central, una zona de rooftop al exterior, un restaurante, un gimnasio o un pequeño coworking. 

El edificio está diseñado por dos empresas de la ciudad, AIC EQUIP y al estudio de interiorismo Made Studio, que entendieron desde el primer momento nuestros objetivos de adaptarnos al barrio y utilizar materiales de la zona. Además, llevaron al extremo el concepto de 'vivir a la fresca', que es lo que vives en el barrio porque la gente todavía se saca las sillas a la calle. Y eso es lo que buscamos conseguir. El 99% de las habitaciones tiene terraza. Al final, la unión entre interior y exterior es fundamental en València.

-¿Tienen planes de crecimiento en València o en otros puntos de la Comunitat Valenciana?

-La Comunidad Valenciana es clave para nosotros porque tiene muchos alicientes y es un foco para nuestras tres verticales. Estamos estudiando proyectos en las tres provincias de Alicante, Castellón y Valencia. Esperamos en los próximos años seguir con el crecimiento en la Comunidad, porque la verdad es que está siendo muy interesante.

-Y, a nivel general, ¿cuál es la hoja de ruta de la compañía?

-Este año 2025 vamos a tener la apertura a nivel nacional del centro en València, otro en Pamplona, Andorra y el segundo en Tenerife. Nuestras aperturas normalmente son cuatro complejos al año. A nivel de expansión, Kategora no ha venido a Valencia para implantar su modelo, sino para quedarnos y crecer. Uno de nuestros objetivos es que cuando llegamos a una zona, queremos formar parte de ella y crecer con ella. No venimos y nos vamos. Y, por eso, nuestra intención es crear aquí una red.