VALÈNCIA. El grave problema del acceso a la vivienda no responde a una única causa, sino que ha sido el cúmulo de muchos factores que han propiciado que, poco a poco, la emergencia habitacional se haya ido perpetuando en el mercado. La escasez de suelo disponible, la lentitud administrativos, el encarecimiento de los costes de construcción o la compra de viviendas como inversión son algunos de los ingredientes de este gran cóctel que ha acabado explotando en una aguda crisis que, de momento, está lejos de solucionarse. Pero, más allá de todos estos factores, hay una realidad difícil de esquivar: se construyen muchas menos viviendas de las que se necesitan a nivel general en España y, en particular, en algunas plazas como la valenciana.
Este panorama de desequilibrio entre oferta y demanda explica parte de la presión alcista de los precios y de la falta de producto adecuado para cubrir las necesidades alojativas actuales. Tanto es así que, en el contexto actual, en el que el área metropolitana de la Capital del Turia no para de ganar población, se necesita levantar 108.289 viviendas hasta 2035 para corregir el déficit acumulado durante la última década. Una cifra que obligaría a multiplicar por cinco el ritmo de construcción de los últimos años, pero que, sin embargo, se antoja complicada: los sectores de suelo pendientes de urbanización en los 45 municipios que integran el área metropolitana únicamente tienen capacidad potencial para albergar 70.138 viviendas.
Así lo pone de manifiesto un estudio elaborado por Rubén Rojas, director de negocio de suelo en Grupo Simetría, para la Universitat Politècnica de València (UPV), que analiza las necesidades residenciales hasta 2035 en el área metropolitana de València y la disponibilidad de suelo a partir de información urbanística de la Generalitat Valenciana y de las proyecciones demográficas del Instituto Nacional de Estadística (INE). Y sus conclusiones son claras y contundentes: se arrastra un déficit acumulado de al menos 31.849 viviendas como consecuencia del desfase entre el incremento de habitantes y la producción residencial entre 2015 y 2025.
Y es que las cifras hablan por sí solas. Durante la última década, el área metropolitana de València ganó 132.916 habitantes, un 9,06% más, lo que ha supuesto una media de cerca de 13.300 nuevos residentes al año. Una tendencia que, lejos de frenarse, se mantendrá en los próximos años. De hecho, tomando como referencia las proyecciones del INE, el estudio estima que la población del área metropolitana aumentará en otras 156.696 personas hasta 2035, hasta superar los 1,8 millones de habitantes.
Por tanto, este crecimiento poblacional, unido a la reducción del tamaño medio de los hogares, implicará una mayor necesidad de viviendas. En concreto, el informe de Rojas calcula que serán necesarias 76.440 nuevas viviendas hasta 2035 para atender esa demanda. Sin embargo, el problema es que la capacidad residencial de los suelos pendientes de urbanización es inferior a esas necesidades. Según el análisis, que bebe de información de la Generalitat Valenciana, el área metropolitana dispone de una edificabilidad potencial de 8,26 millones de metros cuadrados en terrenos todavía sin urbanizar, que permitirían levantar unas 70.138 viviendas. Es decir, aunque se desarrollaran todos estos sectores, seguirían faltando unas 6.300 viviendas para cubrir únicamente la demanda futura.
- Foto: EDUARDO MANZANA
Pero, además, a este desequilibrio habría que sumar el déficit que ya arrastra el mercado residencial valenciano, dado que la Comunitat Valenciana, y en concreto la provincia de Valencia, siguen ganando nuevos residentes, principalmente por la inmigración, pero su parque inmobiliario crece a un ritmo más lento. En este sentido, el estudio recoge que durante la última década se ha acumulado una necesidad insatisfecha de al menos 31.849 viviendas. Por tanto, si se tienen en cuenta tanto las necesidades actuales como las previstas hasta 2035, el área metropolitana precisaría de 108.289 viviendas, una cifra que supera en más de 38.000 unidades la capacidad potencial de los suelos pendientes de urbanización que identifica el informe en las primeras coronas metropolitanas del 'Cap i Casal'.
Valencia tendría que multiplicar por cinco la construcción
Para hacer frente a este escenario, el área metropolitana tendría que construir una media de 10.828 viviendas anuales durante la próxima década. Una cifra muy alejada del ritmo registrado en los últimos años, cuando se terminaron una media de 2.089 viviendas al año entre 2015 y 2025. Por tanto, alcanzar el equilibrio entre oferta y demanda exigiría multiplicar por más de cinco la producción residencial de la última década.
Pero el desafío no es únicamente construir más, sino disponer de suelo preparado para poder hacerlo de forma ágil. Y es que, aunque el estudio identifica terrenos con capacidad para albergar algo más de 70.000 viviendas no todos se encuentran "limpios" y listos para ejecutar. Al contrario, buena parte todavía tiene que superar diferentes trámites urbanísticos antes de poder acoger nuevas promociones. De hecho, únicamente 24.107 de esas viviendas potenciales se localizan en sectores urbanísticos que ya cuentan con programación y proyecto de urbanización aprobados. Aun así, el informe estima que necesitarían al menos dos años para alcanzar la condición de solar y, por tanto, estar en condiciones de poder edificarse.
Asimismo, el experto en urbanismo localiza ámbitos urbanos con capacidad para otras 3.974 viviendas que, pese a contar con programación aprobada, todavía tienen pendientes trámites que elevarían el tiempo mínimo necesario hasta los 42 meses. No obstante, la mayor bolsa de suelo se encuentra en una fase todavía más inicial, ya que cerca del 60% de las viviendas potenciales, unas 42.057, se ubican en sectores sin programación urbanística aprobada. En estos casos, el estudio calcula que serían necesarios al menos cinco años para completar su transformación en solares aptos para construir.
- Foto: EDUARDO MANZANA
Unos plazos que, además, no incluyen el tiempo posterior que requiere levantar los edificios. Por tanto, aunque sobre el papel exista capacidad para desarrollar miles de viviendas, su llegada efectiva al mercado todavía podría demorarse varios años.
Ante esta situación y con el fin de encontrar un mayor equilibrio entre la oferta y la demanda, el experto urge a impulsar medidas que agilicen los plazos de tramitación de manera "radical", así como revisar los planeamientos generales de nuevos ámbitos para reclasificar suelo donde sea posible e incrementar la edificabilidad de determinados sectores, además de aprovechar terrenos ya urbanizados que permanecen vacantes o infrautilizados.
"La previsión de producción de viviendas tiene como condición necesaria la existencia de suelo urbanizado suficiente donde construirlas. Sin embargo, la disponibilidad de suelo es una condición necesaria pero no suficiente para que crear oferta real por cuanto habrá otros factores imprescindibles para su desarrollo, entre los que se encuentran la capacidad material de producción (mano de obra, empresas promotoras y constructoras suficientes, recursos humanos públicos suficientes) y financiación (pública y/o privada) suficiente, lo que requiere de un enfoque múltiple", concluye.
