VALÈNCIA. Construir más vivienda se ha convertido en una necesidad, pero también en un desafío cada vez más complejo. El encarecimiento del suelo y de la construcción, los largos plazos administrativos, la escasez de profesionales y las dificultades de financiación condicionan la capacidad del sector para dar respuesta a una demanda creciente. Ante este escenario, COAT Valencia ha reunido a representantes de destacadas empresas de la edificación, pertenecientes a su club empresarial, y al secretario autonómico de Vivienda, Sebastián Fernández Miralles, para analizar los principales obstáculos y plantear posibles soluciones desde la experiencia de quienes intervienen directamente en la construcción.
Participaron José Vicente Espí, director general de Edificación de Grupo Bertolín; Verónica Benítez, responsable del área de arquitectura técnica en CPS Infraestructuras, Movilidad y Medioambiente; Francisco Verdoy, director general y fundador de Edicover; Emiliano Martínez, administrador y socio de Premea; y Sergio Ros, director general y socio fundador de Uransa. Junto a ellos, Vicente Terol, presidente de COAT Valencia, y Lola Morales, vocal de la Junta de Gobierno responsable de Club COAT Empresas, en una mesa moderada por el gerente del colegio, Borja Nebot.
Por qué cada vez resulta más difícil construir vivienda
“El proceso de edificación es una cadena. Si uno de los eslabones no es eficiente, el problema acaba en el cliente final». Con esta premisa, Sergio Ros situó el debate no tanto en la capacidad del mercado para producir vivienda y venderla, sino en la dificultad para que esa vivienda resulte accesible para la población. “El problema está en la vivienda asequible y comprable”, señaló. Sus reflexiones apuntaron a una suma de factores: generación de suelo, financiación, costes y plazos administrativos, que terminan repercutiendo sobre el comprador.
Los datos permiten dimensionar la cuestión. Según el Informe del Sector Inmobiliario del 2º trimestre de 2026 de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV, el precio medio de la vivienda plurifamiliar de obra nueva en Valencia alcanzó los 4.530 euros/m², un 20 % más que un año antes. En paralelo, el alquiler residencial se situó en una media de 1.780 euros mensuales, prácticamente el doble de los 938 euros registrados a final de 2019.
Desde las empresas se insistió en que no existe una única causa. El precio del suelo y su proceso de transformación, los costes de construcción, la disponibilidad de mano de obra, la financiación, los tiempos administrativos y las exigencias normativas van acumulándose hasta repercutir en el precio final.
- Foto: COAT VALENCIA
Francisco Verdoy puso el acento en uno de los primeros eslabones: «Suelo urbanizable hay, pero hay que pasar de suelo urbanizable a suelo finalista. Ese trámite hay que reducirlo». La financiación necesaria para acometer ese proceso añadió otro elemento al debate: si el desarrollo del suelo depende de financiación privada a costes elevados, ese sobrecoste termina incorporándose también al precio de la vivienda.
Fernández Miralles explicó las actuaciones de la Generalitat para movilizar suelo público y avanzó algunas de las posibilidades contempladas en la futura Ley de Suelo, todavía en tramitación, para agilizar el planeamiento y facilitar determinados cambios de destino hacia vivienda protegida.
Vivienda protegida: equilibrar costes, requisitos y calidad
El debate ahondó en el propio diseño de la vivienda protegida y en qué requisitos deben exigirse en un contexto de dificultad de acceso. El incremento del módulo fue considerado necesario para adaptarlo al aumento de los costes. La cuestión planteó una aparente contradicción: elevar el módulo puede incrementar el precio máximo para el comprador, pero mantenerlo por debajo puede hacer inviables las promociones.
De hecho, la Generalitat elevó el pasado agosto un 7 % el precio máximo de la vivienda protegida, pasando de 2.400 a 2.568 euros por metro cuadrado útil, para los nuevos proyectos que obtengan la calificación provisional. La medida, contemplada en el decreto de 2024, que regula la vivienda de protección pública en la Comunitat Valenciana, trata precisamente de adecuar el módulo a unos costes de construcción que han aumentado de forma significativa, en torno al 20% según los datos de la Administración autonómica.
La mesa planteó la conveniencia de analizar determinados requerimientos de las promociones de protección pública, especialmente en las dotaciones de los espacios comunes, y valorar su necesidad y repercusión en el coste final. Entre las aportaciones se planteó la posibilidad de revisar algunas exigencias de diseño en situaciones de emergencia habitacional para favorecer una mayor oferta de vivienda accesible, al tiempo que se incidió en la necesidad de que cualquier medida dirigida a contener los costes preserve los estándares de calidad de la vivienda protegida. En este sentido, hubo coincidencia en que la calidad técnica nunca debe verse afectada.
La búsqueda de alternativas para ampliar y diversificar la oferta residencial llevó también el debate hacia nuevas fórmulas habitacionales, como el coliving o el senior living, y la necesidad de clarificar su encaje urbanístico. Los distintos criterios municipales sobre su consideración como uso residencial o terciario generan incertidumbre para el desarrollo de estos proyectos. La propuesta planteada en la mesa pasa por avanzar hacia una interpretación más homogénea que permita ampliar las alternativas habitacionales.
Las demoras administrativas encarecen también la vivienda
Tal como señalaban los intervinientes, la tramitación del planeamiento, la gestión de las licencias y la coordinación entre licencia municipal y calificación de vivienda protegida pueden prolongar considerablemente el ciclo de una promoción, generando costes financieros e incertidumbre.
Fernández Miralles se refirió a la implantación de las entidades colaboradoras de verificación para agilizar expedientes, también en vivienda protegida, aunque esa agilización necesita tener continuidad posteriormente en la tramitación municipal.
La cuestión está también presente en la nueva Ley del Suelo. El anteproyecto incorpora la denominada licencia básica, concebida para validar los aspectos esenciales de un proyecto residencial en un plazo máximo de un mes y permitir anticipar determinadas fases de la actuación.
La obra pública, atrapada entre presupuestos y costes reales
El incremento de los costes atravesó buena parte del debate, tanto en vivienda como en obra pública. La actualización de los precios de las licitaciones fue una de las principales reivindicaciones de las empresas.
José Vicente Espí explicó el problema desde la experiencia de las constructoras: entre la adjudicación de la redacción de un proyecto y la posterior licitación de las obras pueden transcurrir años, de forma que el presupuesto llega al mercado con precios que ya han quedado desfasados. Proponía la puesta en marcha de mecanismos que permitan actualizar automáticamente los precios en el momento de licitar.
La evolución de los costes de construcción ha adquirido especial relevancia en los últimos años. El propio Instituto Valenciano de la Edificación (IVE) señala que la actualización de su Base de Datos de Construcción se produce en un contexto de incremento generalizado de los costes, con especial incidencia en la mano de obra, los materiales estructurales, los bituminosos, la maquinaria, el transporte y los suministros asociados a la ejecución de obra. A ellos se une la situación singular de la provincia de Valencia por la reconstrucción tras la Dana, que ha elevado considerablemente el número de actuaciones en un corto plazo, con la consecuente demanda de profesionales, materiales, maquinaria, mano de obra y oficios especializados en un mercado limitado.
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La situación tiene consecuencias sobre la contratación. Valencia Plaza cifraba el pasado mes de mayo en 978 las licitaciones de obra pública que habían quedado desiertas en la Comunitat Valenciana, con más de 709 millones de euros pendientes de ejecución. Entre las causas apuntadas figuraba precisamente el desfase entre los presupuestos de licitación y los costes reales del mercado.
La acreditación de experiencia en los concursos abrió otro frente. Verónica Benítez planteó qué ocurre cuando los pliegos exigen certificados emitidos por promotores que ya no existen y propuso estudiar si los colegios profesionales pueden acreditar trabajos realizados a partir de la documentación que conservan de las actuaciones visadas. La mesa respaldó la propuesta, señalando que unos requisitos de experiencia excesivamente específicos pueden terminar excluyendo a empresas o profesionales capacitados para realizar los trabajos.
Construcción industrializada: adaptar las reglas a otra forma de construir
La construcción industrializada abrió uno de los debates con mayor proyección de futuro. El problema no reside únicamente en incorporar nuevas técnicas, sino en adaptar a ellas procedimientos administrativos y de contratación concebidos para una obra que se ejecuta íntegramente sobre la parcela.
El secretario autonómico de Vivienda explicó que la actual Ley estatal de Contratos del Sector Público no contempla adecuadamente la singularidad de una construcción en la que una parte sustancial del edificio se fabrica fuera de la obra. La Generalitat ha desarrollado un modelo pionero y específico para adaptar la construcción industrializada a los procedimientos de contratación pública. El sistema permite el pago por hitos de fabricación de los elementos producidos off-site, previa comprobación presencial de la dirección facultativa en fábrica y mediante un aval bancario del contratista que se mantiene como garantía hasta su ensamblaje en la parcela. La fórmula, diseñada para encajar la edificación modular en la Ley de Contratos del Sector Público, licita conjuntamente proyecto y obra y separa en lotes independientes la ejecución del proyecto y la dirección facultativa para asegurar la independencia del control y supervisión en fábrica. El modelo ha despertado el interés de empresas públicas de vivienda de País Vasco, Navarra y Melilla, cuyos responsables se desplazaron recientemente a Valencia para conocer su funcionamiento.
Tal como explicó durante esta visita, la directora general de la Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo (EVHA), Estefanía Martínez, el pliego protege el trabajo técnico al fijar los honorarios de la redacción del proyecto sobre el presupuesto de ejecución material (PEM) licitado. “De este modo se blindan las tarifas profesionales frente a las bajas económicas aplicadas a la obra”.
El sistema busca resolver uno de los principales obstáculos de la industrialización en la obra pública: cómo certificar y abonar un elemento que ya está construido, pero todavía no se encuentra físicamente incorporado al edificio.
La falta de profesionales amenaza la capacidad de construir
Pero producir más vivienda requiere también profesionales. Emiliano Martínez puso sobre la mesa otra dificultad cotidiana de las empresas: la “mano de obra escasa y menos cualificada”. La falta de relevo generacional y la percepción social de los oficios vinculados a la construcción completaron un diagnóstico compartido por buena parte de los participantes.
La mesa planteó la posibilidad de desarrollar una campaña conjunta entre el sector y la Administración que muestre a los jóvenes las oportunidades profesionales de la construcción, su creciente tecnificación y sus posibilidades de desarrollo laboral.
Más oferta y colaboración entre Administración y sector
Fernández Miralles cerraba sus intervenciones sobre vivienda con una idea: sin un aumento de la oferta será difícil responder a una demanda que continúa en aumento. Según explicó, la Comunitat mantiene el objetivo de alcanzar las 10.000 viviendas protegidas y más de 6.800 se encuentran actualmente en distintas fases. Cerca de 5.000 impulsadas por la Generalitat mediante promoción pública y en colaboración público-privada y 1.800 por promoción privada. La cifra incluye viviendas en situaciones de desarrollo diferentes y no equivale, por tanto, a viviendas ya terminadas.
Más allá de las medidas concretas, el encuentro puso de manifiesto la interrelación entre los factores que intervienen en el precio y la producción de vivienda: suelo, financiación, normativa, diseño, licencias, costes, contratación y disponibilidad de profesionales. Sobre la mesa quedaron propuestas para continuar analizando estas cuestiones y la voluntad de mantener abierta la interlocución entre Administración, empresas y profesión.
