Vivienda Prime, ¿por qué no se vende toda si el mercado está en alza?

VALÈNCIA. La vivienda es, junto con la bolsa, el principal destino de las inversiones de los millonarios españoles y extranjeros. Y eso se nota en las cifras de crecimiento del segmento prime inmobiliario de los últimos años. Solo en 2017 el precio medio de estas viviendas creció un 11%. Una situación que ya parece que ha llegado a un punto de estabilización lógico durante el primer semestre de 2018, donde el precio solo creció un 3%, tras cinco años de incrementos sostenibles. Al menos en Madrid y Barcelona, Valencia todavía puede crecer un poco más por encima de la media, sobre todo en obra nueva de lujo y vivienda prime reformada, pero ya se está notando cierta desaceleración. 

Un incremento de los precios principalmente debido a la alta demanda y a la poca oferta de vivienda reformada. Y eso hace que el tiempo medio de venta de este tipo de propiedades sea mínimo. En el primer semestre de 2018 bajó un 10% con respecto al mismo período de 2017, hasta los cinco meses de tiempo medio de venta. Dependiendo de la nacionalidad, el tiempo varía entre los dos meses que tardan en decidir la compra los franceses a los ocho meses de los chinos. Entonces, ¿por qué hay viviendas en este segmento que no se venden? 

Los compradores, sea para invertir o para vivir, buscan viviendas de lujo, listas para entrar a vivir, entre los 500.000 euros y los dos millones de euros, situadas en enclaves estratégicos como Ciutat Vella, Eixample o Pla del Real en València ciudad o en urbanizaciones como Los Monasterios (Puçol). La mayoría buscan rentabilidad, ya que su inversión se revaloriza alrededor de un 4% anual en menos de diez años según varios estudios de tasación, y una buena relación calidad-precio. Y ahí es dónde aparece el principal inconveniente para muchas ventas. Los compradores, tanto finalistas como inversores, son muy exigentes y quieren un inmueble en buen estado y con un diseño actual. La mayoría huye de los pisos donde tienen que reformar. “Es cierto que muchos inversores locales buscan oportunidades, con precios por debajo del mercado, para reformar, pero la mayoría de los compradores, y sobre todo los extranjeros, busca una vivienda para entra a vivir”, asegura Camilo Sanabria, director ejecutivo de Monserrate, agencia inmobiliaria de viviendas Premium.

Por eso, mejorar el estado de la vivienda antes de ponerla a la venta es clave para venderla rápidamente y a un buen precio. Da igual que ese inmueble esté situado en la mejor zona de València, si no está en buenas condiciones no se venderá o la situación se prolongará durante muchos meses. Los compradores prefieren optar por obra nueva, que además de permitirles entrar a vivir ya está más barata, que un piso de segunda mano que hay que reformar. Y ocurre lo mismo con el alquiler. Los activos reformados y de calidad, son infinitamente más rentables para sus propietarios. Se alquilan mucho más rápido y se pagan un 50% más caro, pudiendo llegar hasta un 70%.

Otro de los motivos por los que una vivienda prime no se vende es porque el precio no está adaptado al mercado real. En estos momentos los precios medios de la vivienda en Ciutat Vella, Eixample y El Pla del Real rondan los 2.500 euros -4.000 euros por metro cuadrado, dependiendo del barrio y del estado del inmueble. Por encima de esas cifras, y si además no está reformado, es más complicado vender. “Si no quieres invertir en la reforma de ese piso tienes que bajar el precio para ser atractivo y conseguir comprador. Cualquiera de las dos opciones es buena, pero no puedes estar en precio o por encima de precio si la vivienda no está en buen estado porque no la podrás vender”.

Camilo Sanabria pone el ejemplo de un espectacular inmueble que comercializan en exclusiva. Esta reformado y su precio está ajustado al mercado. Situado cerca del Club de Tenis de València y de los Jardines de Viveros es un dúplex de 400 metros cuadrados útiles con todas las comodidades. Según el equipo de ventas prime de Monserrate se venderá en los plazos estipulados porque el cliente se dejó asesorar debido a la particularidad del inmueble (principalmente por sus dimensiones) y además reúne las condiciones (precio, comodidades y poder entrar a vivir) que exigen los compradores. 

Profesionalizar el patrimonio

Por eso, los expertos aconsejan que en estos casos lo mejor es buscar asesoramiento para analizar los motivos de porqué no se vende esa vivienda y buscar alternativas y soluciones para lograrlo y conseguir la máxima rentabilidad. “La venta de vivienda prime requiere de un conocimiento elevado del mercado, porque el abanico de compradores es más reducido y además son más exigentes y están mejor informados, saben lo que cuesta ese inmueble y por muchas ventajas que tenga, si lo ve caro no le interesa. Por eso es fundamental buscar un buen asesoramiento que le guíe en todo el proceso”. 

Profesionalizar el patrimonio es clave para aumentar su valor y poder ponerlo en el mercado con las máximas garantías. Y eso pasa por un mantenimiento continuado de los inmuebles, haciendo las reformas y rehabilitaciones necesarias, para que cuando se quiera vender o alquilar esté en unas condiciones óptimas. También por conocer bien el mercado y saber cuál es la mejor alternativa para ese inmueble.

Por ello, contar con expertos en el sector inmobiliarios Premium puede resultar una buena inversión. “En Monserrate realizamos un estudio de la propiedad y valoramos cuales son las opciones más rentables para el cliente a través de un servicio integral de calidad”, explica Camilo Sanabria.