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de los solares al parqué 

Vender pisos y acciones: así es el negocio de los fondos-promotores en València

Foto: EVA MÁÑEZ
21/11/2017 - 

VALÈNCIA. Neinor, Aedas, Aelca, Vía Célere... Grandes promotoras respaldadas por fondos (desconocidas hace solo unos años en València) lideran hoy el sector inmobiliario de la ciudad, una irrupción al calor de la recuperación que ha coincidido con el severo proceso de depuración de las promotoras locales. Las firmas valencianas que han logrado sobrevivir a la crisis lo han hecho tras un ajuste mayúsculo, y ahora, todavía en un momento de debilidad empresarial, afrontan la reactivación del mercado con un sector bancario mucho más cauto. Por contra, su competencia es más poderosa que nunca: construye con fondos propios, a grandes volúmenes y tiene una gran acogida en los mercados.

La primera compra de suelo de Neinor Homes en la ciudad se dio a conocer en abril de este mismo año, y desde entonces la firma respaldada por el fondo Lone Star ya ha cerrado un total de cuatro en València. La más sonada fue la segunda: 50.000 metros cuadrados en el barrio de Malilla. Para más inri la parcela fue adquirida a la promotora valenciana Urbem -por 27 millones de euros-.

La operación es tal vez la más subrayada por los pequeños promotores para argumentar una tesis: la de que los fondos están 'calentando' el precio del suelo. "Son más de 500 euros por metro cuadrado, eso significa que, para rentabilizar la inversión, debería vender a unos 2.200 euros por metro cuadrado en una zona que ofrece productos similares a 1.800 euros", afirma un constructor valenciano.

Juan Velayos, CEO de Neinor Homes, contesta sin tapujos preguntado por los recelos de los promotores locales. "Yo discuto la crítica de que encarecemos el suelo. Yo soy muy disciplinado en mis números. El suelo que compro es para venderlo con rentabilidad. Quizá es que nadie estaba dispuesto a pagar lo que vale ese suelo y ahora ha llegado alguien que sí lo está. Nosotros actuamos con muchísima disciplina", respondió en una entrevista concedida a este diario. Además, el dirigente considera que "ofreciendo la máxima calidad en el producto" el comprador valenciano podría elevar el techo de lo que está dispuesto a pagar por una vivienda, circunstancia que habilitaría a los promotores a invertir más en los suelos -y más en un escenario de precios al alza-.

Pero la suspicacia del promotor tradicional va más allá. "¿Cuál es el negocio de estas firmas realmente? Yo veo un fondo, Lone Star, que compró una promotora en 2015 y que en marzo de este año la sacó a bolsa. En la actualidad ya solo tiene el 13% de las acciones y ya ha obtenido una plusvalía millonaria con la venta del resto. El negocio ya lo han hecho. Ha sido una operación financiera perfecta que ha tenido como escaparate la compra de suelo por encima del valor de mercado. Lone Star ya puede irse si quiere, pero nosotros nos quedamos aquí con un precio disparado por esas operaciones", defiende el empresario.

Nada más lejos de la realidad, según Velayos. "Nosotros venimos con muchísima humildad. Venimos a dinamizar el mercado inmobiliario, no a quitárselo a nadie. Creemos que somos generadores de confianza, que contribuimos a que se produzcan transacciones y a que la banca esté predispuesta a financiar. Aquí los actores locales nos han acogido muy bien. Yo particularmente estoy aprendiendo mucho de los promotores locales. No soy yo quien para decirlo, pero creo que sí nos están percibiendo como un nuevo actor que acude con humildad a contribuir al desarrollo del sector", subraya el CEO de Neinor.

"Ahora nos toca demostrarlo"

En la misma línea, Velayos sostiene que Neinor es una firma con una nueva filosofía que ha llegado "para quedarse". "Nosotros simplemente tenemos la idea de que el sector tiene que tender a ser mucho más especialista y disciplinado, con más equity y menos deuda, con un modelo más industrial -nosotros lo llamamos fábrica de casas-. Entiendo que son aspectos diferenciales y que ello genere recelos, escepticismo, que se nos exija cumplir lo que prodigamos", afirma.

"En ese sentido tienen razón -continúa Velayos-. Ahora nos toca demostrarlo. Como también nos toca demostrar que todos los actores podemos convivir e incluso beneficiarnos los unos de los otros. Vamos a convivir con promotores locales seguro. El mercado se va a concentrar, va a haber un número de promotores menor y con promotores de huella nacional que aspiren a generar importantes volúmenes, pero en ningún caso vamos a generar una cuota de mercado que impida la convivencia con los buenos promotores locales", augura.

Como Neinor, Aedas Homes, respaldada por el fondo Castlelake, debutó en bolsa el pasado mes de octubre. La compañía, que en la pasada edición de la feria Urbe dio a conocer sus dos primeros proyectos en la ciudad -previstos en Campanar y Quatre Carreres- también está rentabilizando en el parqué su expectativa de negocio, como también está previsto que coticen las firmas auspiciadas por el fondo Värde Partners: Aelca y Vía Célere.

En el caso de estas tres últimas promotoras, se trata de enseñas que guardan ciertas diferencias con Neinor, según destaca otro promotor valenciano. "Son firmas que han hecho más acopio de suelo, no como Neinor, que acude al suelo finalista y paga un precio más alto", afirma el empresario. El constructor sostiene que un aspecto importante para abaratar el precio de las parcelas es "contar con suelo 'en fabricación' que termina siendo suelo finalista". "Esa es nuestra virtud, lo que sabemos hacer bien y en lo que nos tenemos que diferenciar", explica.

En el lado opuesto, las promotoras respaldadas por fondos -según subraya- cuentan con un gran volumen de fondos propios y con mejores condiciones de financiación bancaria por representar un mayor volumen.

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