VALÈNCIA. Pese a que el sector logístico ha sido uno de los segmentos con mayor dinamismo del mercado inmobiliario, no ha estado exento de una cierta contracción de la demanda debido a la crisis sanitaria y las incertidumbres sobre la evolución de la economía. Tanto es así que la contratación de espacios en el área de Valencia se ha ralentizado de forma notable con cifras lejanas a las de 2019, año récord con casi 300.000 metros cuadrados contratados. Una circunstancia que, sumada a la liberación de espacios a causa de la reubicación de operadores logísticos hacia activos de mayor tamaño, ha elevado la disponibilidad de suelos en la provincia.
Y es que este año, se han incorporado nuevas plataformas al mercado que todavía no han sido absorbidas debido al parón provocado por la covid. No obstante, frente al freno de la actividad en el segundo trimestre del año, la demanda ya se está reanudando. Mientras tanto, lo que es evidente es que en el tercer trimestre de 2020 la tasa de disponibilidad se ha disparado de forma notable al pasar de situarse en el 1,81% en 2019 hasta el 6,7%.
Así se desprende del estudio de mercado del tercer trimestre que ha elaborado la consultora Triangle Real Estate Management en el que se achaca este incremento "a la finalización de proyectos y la reubicación de operadores en edificaciones más modernas, liberando sus antiguas instalaciones". No obstante, puntualiza que "se están reanudando demandas del año que se fueron parando por la emergencia sanitaria e incertidumbre económica, por lo que se espera una absorción de parte de la disponibilidad".
En concreto, a cierre del tercer trimestre del 2020, la mayoría de inmuebles disponibles se ubicaba principalmente en Ribarroja y Cheste, zonas 'prime' en este segmento. En total, los espacios logísticos disponibles alcanzan los 169.186 metros cuadrados y, con ello, se ha elevado la tasa de disponibilidad al 6,7% sobre el stock total de 2.523.538 metros cuadrados.
La mayor parte inmuebles disponibles pertenecen a inmuebles mediano formato, entre 10.000 y 20.000 metros cuadrados, debido a la incorporación de nuevos activos de promotores y fondos especializados. Las plataformas con mayor tamaño disponibles se ubican en Eje Central, Cheste y Torrent, y en el Eje Norte, Sagunto. No obstante, está prevista la incorporación a lo largo del 2020 y inicios del 2021 de 43.789 metros cuadrados en construcción localizados principalmente en el Eje Central a lo largo dela A-3 (Ribarroja y Quart de Poblet) así como otros proyectos en municipios cercanos de otros ejes como Paterna.
El informe remarca que gran parte de esta superficie corresponde a inmuebles "anticuados o de pequeño tamaño". Y es que según Triangle, "el 45% de los activos actuales son inmuebles con una superficie que no alcanza los 10.000 metros cuadrados y únicamente el 8% es superior al 30.000 metros cuadrados". Estos datos evidencian la inexistencia de activos de grandes dimensiones en València, aunque la finalización de obras de las plataformas logísticas promovidas por agentes especializados en el sector inmologístico ha supuesto la incorporación al stock de Valencia de producto de gran formato, entre los 15.000 y 25.000 m2.
En cuanto a la contratación de espacios, la tendencia va al alza, aunque será casi imposible alcanzar las cifras del ejercicio anterior. Después de firmar un año récord en número de contrataciones en 2019, unos 300.000 metros cuadrados, el sector inmologístico ha ido estabilizando la oferta de nuevos inmuebles y la demanda a lo largo de los primeros meses de 2020. Destaca especialmente el tercer trimestre que ha dejado cifras evidentes de la reactivación del sector en la provincia de Valencia.
Y es que se ha pasado de un volumen total de 41.670 metros cuadrados contratados hasta junio a un acumulado de 82.730 metros cuadrados en el tercer trimestre del año, por lo que el 50% de las operaciones se han realizado durante este periodo. Cabe destacar en este trimestre la operación de XPO Logistics en el eje central y la de Improving que entra en una plataforma logística de15.200 en Almussafes.
"Nos encontramos en una reactivación de la economía tras estos meses afectados, comenzándose a observar una reactivación e interés en los sectores del e-comerce y una activación en las empresas de transporte de paqueterías por el aumento de la compra online", señala el informe. De este modo, los precios de alquiler de plataformas logísticas se han mantenido estables, con máximos de 4,50 euros el metro cuadrado de techo.
Cabe mencionar las transacciones de venta que se están llevando por parte de fondos, como Blackstone que con un paquete de Gallastegui adquirió la nave logística de Casanova de 3.000 m2, o la operación de Bluespace en Valencia. Por otro lado, destaca la adquisición desuelo finalista en Albuixech de 65.000 metros cuadrados por parte de Inurban para promover llave en mano. Con estos datos, desde Triangle apuntan a "la consolidación del área metropolitana de Valencia como un referente nacional en el sector logístico, solo superada por los grandes hubs de Madrid y Barcelona".
La previsión es que, a lo largo del último trimestre, y con una mayor certidumbre económica, las operaciones se retomen y se reactive la contratación ocupando muchos de los inmuebles que han salido al mercado durante este año. En ese sentido, se han producido incorporaciones importantes de disponibilidad inmediata de nueva construcción en gran formato en Cheste y Sagunt. Además, en los próximos meses está previsto que concluyan proyectos ‘a riesgo’ que pondrán en el mercado 86.422 metros cudrados más de plataformas logísticas, lo que supondrá nuevas operaciones en el sector inmologístico de la provincia de Valencia.
Los ejes sur y central, que transcurre junto a la A-3, entre Quart de Poblet y Cheste, siguen siendo los más demandados tanto por los operadores como por los fondos de inversión. Del total de operaciones acumuladas durante el 2020, el 50% se registraron en el eje sur y el 37% en el eje central. Sin embargo, el porcentaje referente a las operaciones del eje sur incluye muchas contrataciones de naves antiguas. En cuestión de plataformas logísticas modernas y adaptadas, el eje central es el más demandado por los operadores. Por su parte, el eje norte y València capital tan solo sumaron el 13 % del total.