VALÈNCIA. La contratación de naves logística en Valencia vuelve a recuperar sus altos niveles y roza máximos de los últimos años ante el tirón de una demanda que no ha dejado de crecer, aupada por el tirón del ecommerce y la necesidad de los operadores de contar con grandes almacenes y zonas de estocaje. Además, el mercado inmologístico valenciano acusaba la falta de producto, un problema que lastraba el dinamismo en los últimos meses, pero que se ha corregido con el lanzamiento de nuevos activos.
De esta forma, se reactiva la actividad que se enfrió a mediados de 2023 ante la coyuntura inflacionista que había provocado que los costes financieros se elevaran para los inversores, ralentizando el negocio. Sin embargo, la estabilización de los precios de la construcción y de los tipos de interés propició que en los últimos meses del año la contratación despertara, cerrando el año con 321.473 metros cuadrados transaccionados. Se trata de la segunda mejor cifra de la serie histórica tras el récord batido en 2022 cuando se contrataron un total de 355.625 metros cuadrados de superficie de plataformas logísticas, según el último estudio de Triangle Real Estate Management.
"Casi contra todo pronóstico hemos cerrado un año con buenos niveles de contratación. Aunque a mediados de años se ralentizó el mercado, el apetito inversor estaba ahí, esperando mayores certezas y la normalización de los costes. La estabilización en el mercado financiero encarriló operaciones paradas", explica Jesús Fajardo, gerente de Triangle Real Estate Management. En este sentido, explica que entre 2022 y 2023 había muchas promociones que se habían pospuesto por esa incertidumbre, pero al sacarlas se han absorbido de forma rápida.
Otro motivo que explica el número de metros cuadrados contratados es el volumen de las operaciones. Mientras que en otros ejercicios como 2022 fueron muchas transacciones de superficies con menores tamaño, el pasado año fueron menos, pero de gran formato, lo que ha elevado la contratación. "Este año se han cerrado grandes operativas como el alquiler de 35.000 en Sagunt por parte de Stadler", comenta Fajardo.
Un auge del mercado inmologístico que mantiene la tasa de disponibilidad de inmuebles por debajo del 2%, lo que evidencia un intenso ritmo de absorción de las promociones que se incorporan al mercado. No obstante, el producto ha aumentado al pasar de una ratio de disponibilidad del 1,41% en el 2022 al 1,79 % a cierre de 2023. Por tanto, según la consultora, "después de dos años de bajada la tasa se estabiliza con la incorporación de nuevas promociones".
Así, actualmente en el mercado de la provincia de Valencia hay 66.800 metros cuadrados disponibles, principalmente en Albuixech, a los que se incorporarán nuevas plataformas en construcción que sumarán más superficie al stock total, de 4.581.211 metros cuadrados construidos. De ellos, el 48% se concentra en la zona prime, que agrupa los municipios de Riba-roja, Loriguilla y Cheste.
En concreto, en los próximos meses está previsto que se incorporen al mercado un total de 102.416 metros cuadrados de techo de naves logísticas que están actualmente en construcción ‘a riesgo’. Además, existen 11 proyectos ‘llave en mano’ con una superficie total que asciende a 465.591 metros cuadrados y cuya construcción podría realizarse a los 9-12 meses de la firma.
Como vienen reclamando desde hace años los agentes del sector, faltan grandes superficies, ya que la mayoría de activos del parque logístico valenciano no alcanza los 10.000 metros cuadrados y únicamente el 10% son plataformas de gran formato, es decir, superiores a los 30.000 metros cuadrados, que es lo que demandan las compañías.
"Esta circunstancia deja patente la inexistencia de activos de grandes dimensiones en Valencia. Sin embargo, gracias a la creación de suelo en municipios como Cheste o Puerto de Sagunto, con un diseño de parcelas de mayores dimensiones, las superficies de inmuebles de gran formato se ha incrementado en los últimos años", señalan desde Triangle.
Pero, además, uno de los aspectos destacables de este 2023 en el mercado ha sido la apuesta por la modernización de los espacios, que se han ido absorbiendo por empresas de alto nivel consolidando así a la provincia de Valencia como una de las plazas logísticas de referencia tras Madrid y Barcelona.
En cuanto a las rentas medias de alquiler, aumentaron como tónica general. En la zona prime de Valencia se situaron en los 5,25 euros el metro cuadrado al mes, mientras que en la zona sur alcanzó los 5 euros y en el eje norte los 4,85 €/m2 al mes. Para este 2024, Triangle espera que se incrementen hasta los 5,25€/m2, así como que los yields se estabilicen del 5,75 al 6%.
De cara a 2024, el gerente de la consultora confía en que siga la senda positiva y se sigan reactivando proyectos. "El apetito de los fondos y del capital internacional sigue muy latente y Valencia está ahí y se estudian muchas oportunidades. Por tanto, entendemos que no solo se revitalizará el negocio, sino que saldrá nuevo producto al mercado porque los operadores quieren tomar posiciones en la provincia. Valencia es ya una plaza reconocida en el sector", subraya.
En cuanto al impacto del conflicto en el Mar Rojo considera que es una situación puntual, que no condicionará el mercado valenciano. Con todo, para la consultora las cifras registradas este 2023 demuestran que el mercado inmologístico de la provincia de Valencia "continúa en plena forma y los operadores logísticos siguen buscando las zonas más atractivas, junto a grandes áreas urbanas y con acceso directo a infraestructuras viarias y de transportes como son la A-7, la A-3, el aeropuerto y el Puerto de Valencia".
