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en estas zonas está permitido el derecho de tanteo

Los promotores de Alicante recurren el decreto del Consell que fija las necesidades de vivienda pública por municipios

19/07/2021 - 

VALÈNCIA. Los promotores inmobiliarios de la provincia de Alicante, agrupados en Provia, han recurrido el decreto de la Generalitat Valenciana que regula y califica las necesidades de viviendas en los municipios de la Comunitat Valenciana. Al parecer, los empresarios alicantinos discrepan de las clasificaciones que se han hecho y la baremación para calificar a determinadas ciudades dentro de los índices más elevados de en cuanto a la necesidad de vivienda pública, y la preferencia que tendría la Generalitat a la hora de ejercer el derecho de tanteo en estas demarcaciones. Y es que el decreto recurrido ante el TSJ, que fue publicado el pasado 20 de abril por la Conselleria de Vivienda, contempla que la elaboración de catálogo de áreas de necesidad de vivienda, las denominadas ANHA, para la ampliación de vivienda pública mediante los derechos de tanteo y retracto, que se une como anexo a esta orden. En estos índices, en los que están calificados todos los municipios, "tendrán la consideración de municipios sujetos a los derechos de adquisición preferente en transmisiones singulares aquellos que se ubiquen en las áreas de necesidad de vivienda que hubieren sido declaradas e incluidas en el catálogo de áreas de necesidad de vivienda, así como aquellos municipios que se ubiquen en sus áreas de influencia y se hagan constar en el referido catálogo", según el texto publicado en su día en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana. 

Añade ese texto que serán municipios quienes podrán delimitar las áreas de necesidad de vivienda de su ámbito territorial para su inclusión en el catálogo de áreas de necesidad de vivienda. La referida delimitación incluirá todo o parte del municipio y requerirá la elaboración de un informe técnico de necesidad que justificará la afectación negativa del acceso a la vivienda. Esa áreas deben ser aprobadas por acuerdo del pleno con el voto favorable de la mayoría absoluta de los miembros de la corporación. Una vez adoptado el acuerdo anterior, se remitirá a la Conselleria competente en materia de vivienda, que comprobará, con carácter previo a su inclusión en el catálogo de áreas de necesidad de vivienda, que el informe técnico se ajusta a los anteriores parámetros. El catálogo será aplicable durante un periodo de diez años, sin perjuicio de que sea pueda ser modificado.

El índice de referencia ordena los municipios de mayor a menor necesidad de vivienda y, por lo tanto, determina en qué municipios es prioritario implementar medidas que contribuyan a garantizar el derecho a una vivienda asequible, digna y adecuada, según el decreto del Consell. Tiene dos vertientes. La social, que mide aquellas zonas a las que se les debe proporcionar más cantidad de vivienda pública, y el  Indicador de alquiler tensionado: mide aquellas zonas donde el precio de alquiler de vivienda es alto. Después está la vertiente física, que mide aquellos municipios con más riesgo de que haya personas que se queden sin hogar tras un sismo o tras una inundación.

Pese a que deben ser las corporaciones quienes aprueben y justifiquen la aprobación de las áreas, el decreto de Consell ya determina un nivel de necesidad de vivienda pública, que puede ser alta, media o baja, además de un coeficiente. 

Ni desde Provia ni desde la Conselleria de Vivienda se han querido trasladar la discrepancia que existe por parte de los promotores de Alicante con el decreto, aunque todo hace indicar que podría ser por dos razones: bien porque difieren con la forma con la que se han elaborado esos índices del áreas, y por tanto, la calificación de determinados municipios y que ello pueda afectar en la actividad de los asociados de Provia, bien porque si existen nuevos condicionantes en la aplicación del derecho de tanteo y retracto de vivienda en estas áreas de necesidad, aunque en un principio ya se fijaron las excepciones. Hay que recordar que la entrada en vigor del decreto ley que permite ampliar el parque público de vivienda ejerciendo estos dos derechos de adquisición preferente en determinados supuestos ha sido una de las medidas-estrella -aunque no exenta de cierta polémica- del conseller Martínez Dalmau. 

Hay que recordar que, en noviembre del año pasado, la propia Conselleria de Vivienda tuvo que introducir cambios ante las advertencias por parte del sector inmobiliario, que consideraba que su contenido podía ser "expropiatorio", o por los vacíos legales que presentaba, como alegaron registradores y notarios.  Entre las excepciones de su aplicación se halla las transmisiones mortis causa o las herencias; las transmisiones gratuitas inter vivos de vivienda protegida a favor de descendientes, o  las aportaciones por cualquier título a la sociedad de gananciales o cualquier otro régimen económico matrimonial de comunidad, nacional o extranjero.

En cuanto, a la compra de edificios, tampoco será necesario notificar las transmisiones de diez o más viviendas cuando el número de viviendas situadas en Áreas de Necesidad. Cabe recordar que el decreto ley establece que únicamente ejercerá estos derechos la administración en zonas donde haya un déficit de vivienda y sean Áreas de Necesidad de la Vivienda. 

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