¿Cómo desbloquear capital y ganar flexibilidad financiera y operativa para tu empresa? El 'sale and leaseback' como fórmula

El acceso al capital es vital para el crecimiento y la sostenibilidad de las empresas y más aún en momentos en los que las fuentes de financiación tradicionales anticipándose a posibles turbulencias macroeconómicas y problemas en sus carteras de crédito endurecen sus condiciones o reducen los importes que están dispuestas a financiar, una estrategia financiera que ha ganado prominencia en los últimos años para lograr estos objetivos es la del sale and leaseback. Este enfoque, cada vez más habitual, permite a las empresas monetizar sus activos, particularmente inmuebles y equipos, al tiempo que conservan el control operativo. ¿Pero que son y cómo funcionan?

Entendiendo el sale and leaseback

Una transacción de sale and leaseback (venta y arrendamiento posterior) es un acuerdo en el que una empresa o individuo vende un activo, como una propiedad o un equipo, a otra parte, a menudo una institución financiera especializada o un inversor. Simultáneamente, el vendedor-arrendatario celebra un contrato de arrendamiento normalmente triple neto (gastos, mantenimiento e impuestos a cargo del este) a largo plazo (10, 15 o 20 años) con el comprador-arrendador para continuar utilizando el activo.

Beneficios

Las transacciones de sale and leaseback ofrecen una serie de ventajas tanto para los vendedores-arrendatarios como para los inversores-arrendadores, por eso son una excelente fórmula para desbloquear capital:

1. Liquidez inmediata: Esta inyección de efectivo se puede utilizar para diversos fines, como la reducción de la deuda, como capital de trabajo, la expansión o la inversión en nuevas oportunidades.

2. Financiación fuera de balance: Dado que el activo ya no es propiedad del vendedor-arrendatario, se elimina de su balance. Esto puede mejorar los índices financieros, haciendo que la empresa parezca menos apalancada y más atractiva para los inversores y entidades financieras.

3. Control operativo: el vendedor-arrendatario conserva el control operativo a largo plazo y continúa usándolo para sus actividades comerciales principales.

4. Liberación de capital: Al desbloquear el valor de los activos propios, las empresas pueden liberar capital que anteriormente estaba atado a esos activos. Este capital puede ser reinvertido estratégicamente.

6. Flexibilidad de activos: Las empresas pueden elegir qué activos monetizar, lo que les permite optimizar su cartera de activos de acuerdo con sus necesidades operativas y objetivos financieros.

Consideraciones y riesgos

Ofrecen numerosos beneficios, también conllevan ciertas consideraciones y riesgos:

1. Pagos de arrendamiento: Es importante analizar que las necesidades de capital a desbloquear y alquiler derivado de la rentabilidad a la que se pueda transaccionar resulten en tasas de esfuerzo asumibles.

2. Valor de mercado: Dependiendo del momento el precio de venta puede no reflejar el verdadero valor de mercado del activo.

3. Es posible que se requieran garantías adicionales o se soliciten retenciones provisionales que se liberarán anualmente.

Primero la viabilidad de la actividad y el sentido común, no todo vale

El abanico de activos susceptibles de ser transaccionados con esta fórmula se ha ido ampliando y casi cualquier activo inmobiliario que sea crítico para una actividad ya sea de producción, suelos o campas, de distribución o de servicios pueden ser de interés para los inversores.

Este tipo de operaciones tiene una doble componente inmobiliaria y financiera por lo que en cada una de ellas es importante tener en cuenta varios aspectos:

La financiera:

• La situación financiera del vendedor-arrendatario debe ser buena
• Explicar muy bien la aplicación de fondos obtenidos y que el ratio de endeudamiento sea razonable.
• Que tenga la compañía tenga un plan de negocio realista y claro y que el arrendamiento propuesto sea soportable dentro de su estructura de costes. 

La inmobiliaria:

• La valoración del activo debe ser realista y estar en línea con la tasación hipotecaria y/o valoraciones RICS.
• Que el estado de conservación del activo, licencias y cumplimiento de la normativa aplicable
• Que sea financiable
• Sus posibles usos alternativos.
• El cumplimiento de estándares actuales ESG

Anticiparse, asociarse y obtener beneficios

Las empresas pueden obtener beneficios de sus planes de expansión al identificar y comprometerse a adquirir los suelos o edificaciones en los que poder desarrollar su actividad y con análisis previo se pueden identificar oportunidades de autopromoción en las que paralelamente se cierre una operación de sale and leaseback, asegurando los recursos necesarios y capitalizando el valor añadido que aportan como operadores a cambio del contrato a largo plazo que tanto valor tiene para el capital institucional.

Cada vez son más comunes estas “joint ventures” entre operadores e inversores que permiten acelerar el crecimiento con una fuente de capital y con unas reglas preestablecidas que facilitan el cierre de los acuerdos en cada nuevo emplazamiento.

En conclusión, los Sale & Leaseback se han convertido en una valiosa herramienta financiera para empresas e individuos que buscan optimizar su estructura de capital y acceder a nuevo capital para impulsar el crecimiento. Sin embargo es importante destacar que son operaciones complejas que requieren de asesoramiento experto en varias disciplinas tanto para el comprador como para el vendedor (consultores que estructuren y lideren los procesos de búsqueda del capital inversor, valoradores y tasadores, asesores legales/fiscales, asesores técnicos y medioambientales) y que las mismas no están exentos de riesgos. Las auditorias o due diligence previas al cierra son esenciales al estudiar estas operaciones. Cuando se ejecutan cuidadosamente, las transacciones de venta y arrendamiento posterior pueden ser beneficiosas para ambas partes involucradas, ofreciendo flexibilidad financiera, liberación de capital y control operativo continuo.

Con el asesoramiento adecuado, gran parte de las empresas del tejido industrial, del sector turístico o de la distribución y transporte pueden beneficiarse de este tipo de transacciones, así solo en lo que va de año las transacciones inmobiliarias realizadas en Sale & Leaseback han duplicado las ejecutadas en el mismo periodo de 2022 y desde Colliers estimamos que esta trayectoria alcista continúe en los próximos años, en los que las condiciones de financiación van a seguir siendo complejas debido al entorno macro-económico actual.

Rafael Paz es director de la oficina de Valencia en Colliers