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Se fija un plazo de 18 meses para elaborar el índice de referencia en las zonas tensionada

El Gobierno aprueba la primera ley estatal de Vivienda, que incluye el control de precios

26/10/2021 - 

VALÈNCIA. (EP) El Consejo de Ministros ha aprobado este martes el anteproyecto de la primera ley estatal de vivienda, que se tramitará de urgencia para que llegue "cuanto antes" al Congreso para su tramitación parlamentaria, como ha indicado en la rueda de prensa posterior la ministra Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez.

"Pretende configurar la vivienda como el quinto pilar del Estado del Bienestar. Todos somos conscientes de que la vivienda es algo indispensable para el proyecto vital de cualquier persona", ha añadido Sánchez, quien también ha indicado que la tramitación parlamentaria se hará por el procedimiento de urgencia para que pueda entrar en vigor en el segundo semestre de 2022, como figura en el Plan de Recuperación.

La ministra ha insistido en que la normativa dará "seguridad jurídica" tanto a inquilinos como a propietarios, porque dejará de considerar la vivienda "como un bien de mercado" para pasar a "consagrarlo como un derecho", y ha rechazado que vaya a suponer una retirada de fondos internacionales en el sector, dado que la ley aporta "seguridad jurídica" tanto a propietarios como a arrendatarios.

Sánchez ha precisado en esta rueda de prensa las medidas que contempla este anteproyecto y de las que el Gobierno venía hablando desde hace algunas semanas, como las bonificaciones fiscales, la declaración de las zonas tensionadas o el recargo al IBI.

La normativa protegerá de forma permanente el parque público de vivienda social, que no podrá ser enajenado. Además, introduce el concepto de vivienda asequible incentivada de titularidad privada, que otorgará "beneficios fiscales o de cualquier otra índole" para los propietarios que ofrezcan un alquiler a precios reducidos.

Para movilizar la vivienda y evitar los pisos vacíos, el anteproyecto establece recargos del 150% al IBI en la cuota líquida. De esta forma, se abre el abanico del 50% permitido en la actualidad hasta ese 150%. Este recargo máximo se aplicará a viviendas desocupadas durante más de dos años y a propietarios titulares de un mínimo de cuatro viviendas en el mismo municipio.

La ministra ha insistido en que el anteproyecto de la Ley de Vivienda "permiten conciliar los intereses de los inquilinos pero también de los propietarios", ya que también ofrecerá beneficios fiscales para los pequeños tenedores, aquellos con menos de diez inmuebles residenciales.

El Gobierno pretende estimular fiscalmente el alquiler de la vivienda habitacional de manera asequible con deducciones que irán del 50% al 90% en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

En las áreas tensionadas en las que los caseros bajen un 5% la renta respecto al contrato anterior, la bonificación ascenderá al 90%. La deducción será del 70% si se alquila por primera vez a jóvenes de 18 a 35 años en esas zonas tensionadas. Si en el inmueble se han realizado obras de rehabilitación o mejora, la bonificación será del 60%.

Subir precios en zonas tensionadas

Asimismo, los propietarios que firmen un contrato de, al menos, 10 años podrán librarse de la congelación de los precios en las zonas tensionadas y podrán incrementar el alquiler hasta en un 10% a cambio de ampliar la duración del contrato. Además, en esta zonas el inquilino podrá prorrogar su contrato tres años más de lo que se contempla actualmente, manteniendo las mismas condiciones, con lo que se aseguran que la renta sola suba con el IPC durante un periodo más amplio.

Las Administraciones locales serán las encargadas de definir la declaración de las zonas tensionadas, por un periodo de tres años, aunque podrá prorrogarse año a año si se dan las circunstancias. La declaración de una zona tensionada implicará la articulación de un "plan específico para orientar las actuaciones y revertir los desequilibrios". También prevé un mecanismo excepcional de contención y bajada de precios en estas zonas.

No obstante, existirá una moratoria de 18 meses desde la aprobación de la ley hasta que rija el índice de referencia de los precios en las zonas tensionadas, dado que, según explicó la ministra, se trata de un sistema "complejo" que obligará a analizar cada zona concreta y que, por tanto, para hacerlo con "rigor" llevará un tiempo, si bien matizó que estos 18 meses es un plazo "máximo".

El anteproyecto también obligará a reservar un 30% en el suelo urbanizado para vivienda protegida, pero se darán "las compensaciones que correspondan cuando se vean afectados derechos adquiridos". De ese porcentaje, existirá la posibilidad de que la mitad de destine al alquiler social.

El Ejecutivo pretende ampliar así el parque de vivienda público, que en la actualidad se limita a unas 290.000 viviendas, con una cobertura del 1,6% de personas, frente al 10% de los países del entorno. Para ello se buscará la cooperación de las administraciones locales, pero también la colaboración público-privada con las entidades y los agentes del sector, como ha apuntado Sánchez.

"Es una ley garantista y que protege al arrendatario y también al propietario, protege el derecho a la propiedad y en ningún caso supone una invasión de las competencias de las CCAA", ha concluido.

El anteproyecto define también el concepto de "gran tenedor" como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, exceptuando garajes y locales, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.

La norma contempla, asimismo, la mejora de la regulación del procedimiento de desahucios para garantizar la comunicación efectiva y rápida entre el órgano judicial y los servicios sociales a través de un requerimiento para que estos evalúen la situación y, en su caso, atiendan rápidamente a las personas en situación de vulnerabilidad.

Así, se asegura que los Servicios Sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales a los afectados, evitando situaciones de desamparo como consecuencia del desalojo. Mientras estas soluciones se producen, se
incrementan los plazos de suspensión de los lanzamientos en estas
situaciones de vulnerabilidad, de 1 a 2 meses cuando el propietario es
persona física, y de 3 a 4 cuando es persona jurídica.

Consejo Asesor de Vivienda e Inventario de Vivienda Púbica

Igualmente, se crea el Consejo Asesor de Vivienda, que será un órgano colegiado de carácter técnico, asesor y consultivo del Estado para la programación de las políticas públicas de vivienda, que estará integrado por asociaciones del tercer sector y otras asociaciones representativas de intereses afectados por la Ley, representantes empresariales y profesionales, del sector financiero, así como distintos profesionales expertos en materia de vivienda, del ámbito universitario o de la investigación.

Para mejorar las garantías en la compra o el alquiler de vivienda a través de información básica de las condiciones de la operación, la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, una serie de información básica, acerca de las condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra.

Por último, el anteproyecto de Ley apuesta por asegurar la transparencia y mejorar la información de vivienda pública. Para ello establece la obligación de elaborar y mantener actualizado un inventario del parque público de vivienda y una memoria anual en la que se especifiquen las acciones adoptadas para reforzar dicho parque y acomodarlo a la demanda existente.

Aumenta el desvío del mercado del alquiler a la venta 

La Agencia Negociadora del Alquiler ha confirmado que los primeros efectos de la recientemente aprobada Ley de la Vivienda ya se han hecho notar, ya que el número de sus clientes que van a dejar de alquilar sus viviendas para ponerlas a la venta ha aumentado.

"Si hoy mismo se aplicaran las medidas que contiene este anteproyecto de Ley de Vivienda, el pequeño propietario sabe que tiene sobre su alquiler una espada de Damocles en forma de área tensionada que le puede caer en cualquier momento para cortar de raíz la rentabilidad en el alquiler", ha señalado el director general de la agencia, José Ramón Zurdo.

"Cuando el pequeño propietario consiga salir del área tensionada, porque así lo ha decidido la Administración de turno, este podrá comprobar, tristemente, que su alquiler ha quedado totalmente desfasado en comparación al coste de la vida, y como consecuencia, miles de propietarios sacarán sus viviendas del alquiler, como ya nos lo están comunicando, para venderlas o cerrarlas", ha advertido Zurdo.

"Esta no es una Ley de Vivienda para mejorar el mercado de arrendamientos urbanos, sino que es una Ley reguladora y sancionadora", ha señalado la firma que señala una clara "vocación intervencionista", con medidas que prevén afecten negativamente al propietario particular, y gravemente a los grandes tenedores de vivienda y empresas que se dedican a generar oferta de vivienda en alquiler.

La agencia considera que, además, la ley va a crear un mercado del alquiler a dos velocidades, uno con zonas tensionadas donde la oferta va a disminuir notablemente y donde los precios quedarán estancados y desfasados con el resto de zonas de libre mercado y otras zonas de mercado libre, pero con la incertidumbre que una decisión política las convierta en tensionadas y por lo tanto un mercado intervenido.

Según la firma, esta Ley "empieza la casa por el tejado y además es cien por cien ideológica, puesto que quiere regular, controlar e intervenir el mercado del alquiler, asumiendo públicamente que no tienen las herramientas adecuadas, como son: un índice de precios de referencia fiable, y los datos y fuentes necesarios y actualizados para declarar una zona como tensionada".

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