Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. La tensión en el mercado de la vivienda en España ha llegado a tal nivel, que ha imposibilitado su acceso a muchas familias. Y la situación en València y su área metropolitana es más que preocupante con escasez de oferta de obra nueva y precios que llevan años al alza y sin control. De hecho, el 'cap i casal' es ya una de las ciudades con los precios más altos del país y que ha registrado los mayores aumentos, tanto en compraventa como alquiler, de los últimos años. Y el escenario no es nada esperanzador para los próximos años.
"A medio plazo es un drama el que nos espera", advierte Fernando Cos-Gayón, director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV). Fundada en 2017 por diferentes agentes del sector, desde promotores hasta comercializadora, gestoras y universidades, la Cátedra lleva desde 2019 alertando del desequilibrio en el mercado inmobiliario en sus informes trimestrales, que realiza con Big Data y analizando cerca de 50 indicadores. Una "voz coral" que pretende predecir la evolución del mercado para anticiparse y buscar soluciones.
Así, desde hace años, reclama a la Administración medidas para evitar el colapso de la vivienda, apuntando, en este sentido, a la necesidad de aumentar la oferta dada la escasez de producto y el crecimiento de la demanda. Pero se ha llegado tarde y la situación ha llegado a "niveles dramáticos y de tensión", asegura su director. Por ello, y aunque el nuevo gobierno autonómico de Carlos Mazón ha presentado un nuevo decreto para reactivar la VPO en la Comunitat, algo que reclamaba la Cátedra, Cos-Gayón recuerda que esas viviendas no estarán finalizadas hasta dentro de tres años, por lo que mientras tanto urgen otras soluciones dada la gravedad de la situación.
"La activación de la vivienda de protección pública era necesaria, pero hay que recordar que los proyectos son a tres años, entre que se tramita y construye, por lo que la única opción en el corto plazo son las viviendas vacías, aquellas que ya tenemos construidas", subraya el también director de la Escuela Técnica Superior de Ingeniería de Edificación de la UPV. De hecho, advierte de que las alzas de precios van a seguir y la oferta seguirá siendo mínima en València y su área metropolitana, aunque prevé que el mercado pueda empezar a sanear en cinco años si salen nuevos proyectos.
-La Cátedra lleva años advirtiendo de la merma en la oferta de obra nueva y en la escalada de precios producida por esa situación, pero ¿cómo se ha llegado a la emergencia habitacional actual?
-No poniendo los datos como sustento de las decisiones. Se han tomado decisiones políticas pensando en ayudar y con buenas intenciones, pero basadas en tópicos muchas veces o en cosas que no han sucedido. Por tanto, lo que ha pasado este tiempo es que se ha unido la poca existencia de viviendas, derivada de la gran crisis de 2008, con una batería de soluciones que han empeorado la situación. Concretamente, en la Comunidad Valenciana se empiezan a poner modelos encima de la mesa que no han terminado de funcionar, poniendo el foco en la vivienda social, pero con un planteamiento que no da ningún resultado.
Por otro lado, en el tema del alquiler, las decisiones no han ido hacia el aumento de la oferta, sino por su condicionamiento. Además, se ha premiado a la demanda, intentando ayudar para conseguir que entre al mercado de la compraventa a través de los préstamos ICO o del IVF, pese a que hay poco producto y eso está agrandando aún más la demanda mientras apenas hay vivienda para comprar.
-Pero si hay demanda en el mercado, ¿por qué no se construye?
-La cuestión es que cuando vemos una grúa, esas viviendas ya están vendidas. El problema de fondo, y que no acaban de entender nuestros dirigentes, es que que según los datos del INE y el Banco de España vamos a aumentar en 4 millones la población en España en los próximos 15 años. Esto supone que en una ciudades como València, la población va a aumentar en el orden de 10.000 habitantes al año y para 2050 seremos una ciudad de 1.050.000 habitantes, 250.000 personas más que ahora. Solo este año, València ya ha crecido en 11.000 personas respecto de 2023. Por tanto, suponiendo que la media son dos personas por hogar hacen falta 5.000 viviendas al año.
-¿Y cuál es la oferta actual?
-Ahora mismo hay a la venta 400 viviendas para una ciudad de 850.000 habitantes, es decir, hay que multiplicar por diez esa producción porque, además, tenemos mucha migración y va a venir mucha gente de entre 18 y 35 años, que se une con la gente joven que quiere independizarse.
-¿Cuáles son entonces los principales escollos para no construir más y satisfacer esa demanda? Los expertos apuntáis a la falta de suelo, pero ¿hay otros factores que están impidiendo el desarrollo inmobiliario?
-Lo primero que necesitas para que haya producto es materia prima que en el caso inmobiliario es el suelo y no hay. Y la segunda es el coste de construcción, que empieza siendo un problema en 2019 y se convierte en un 'problemón' con la pandemia, con un cuello de botella en los suministros. A ello se suma la guerra de Ucrania y se dispara la inflación, por encima del 10%, y los precios aún no han bajado. Lo cierto es que algunos materiales como los metales se han rebajado, pero no así los costes de la construcción porque como no hay mucho suelo, el que hay tiene un precio muy alto.
-El Ayuntamiento de València ya ha anunciado la reactivación de varios planes urbanísticos, incluso la creación de una nueva bolsa de suelo en Benimàmet, pero la capacidad de la ciudad es la que es al estar rodeada por huerta protegida y el mar. ¿Por dónde más puede crecer para poder asumir ese aumento de población?
-València va a crecer, pero obviamente no vamos a machacar nuestro entorno natural para vivir aquí. De este modo, lo que habrá que hacer es conseguir de verdad desbloquear todo ese suelo y hacerlo rápido. De hecho, si se hubiera hecho de una manera paulatina no estaríamos en esta situación. Si todos los suelos públicos se movilizaran y se hiciera más vivienda protegida se destensionaría la ciudad.
Pero, además, también se debería de haber hecho hace tiempo el considerar el área metropolitana como un gran sector, algo que ya ocurre en la mayoría de ciudades europeas, con un transporte público que haga que no te plantees que estar en Xirivella es tardar una hora a la UPV, por ejemplo. El objetivo debe ser mejorar el área metropolitana porque hay suelo en algunas zonas y en otras se puede generar, pero hay que mejorar la movilidad para que la ciudad esté perfectamente conectada y más teniendo en cuenta que el suelo es finito en la ciudad de València.
-¿Es la oferta la única vía para controlar los precios o existen otras soluciones?
-La oferta no solamente se mejora ampliándola, sino que destensaría muchísimo que la nefasta Ley de la Vivienda del Gobierno eliminara dos efectos terribles y nocivos como son los topes de precios, que no han funcionado nunca. Al final, si se consigue tener más vivienda a la venta o en alquiler mucha gente encontrará una solución habitacional y no tendrá que comprarse una VPO. Hay gente que no quiere comprar, pero si el alquiler cuesta 1.500-1.600 euros alquilar, muchos lo prefieren. ¿Cómo consigues que eso no suceda? Con precios de alquiler razonables y que estén por debajo de una hipoteca. El alquiler realmente es una forma de intervenir en la oferta de obra nueva de manera directa y eso es lo que se tiene que plantear. Si no paramos de achicar un mercado como es el del alquiler, crecerá la otra opción, que es la compra en la que no aumenta la oferta y por eso tenemos un problema. La solución es regular, pero potenciando que se construya más y que se saque vivienda vacía al mercado.
-¿A qué se refiere con vivienda vacía? ¿Tiene una estimación de cuántas habría en la ciudad?
-La ciudad de València seguro que tiene más de 4.000-5.000 unidades. Son viviendas en desuso, muchas por adecuar. Solo con pasear por barrios de la ciudad las ves, pero no se hace nada y con ayudas de los fondos Next Generation se podrían adecuar, potenciando además la vida de barrio. Es otra forma de actuar que es necesaria y sería un nicho de oportunidad, pero no hay que pensar que están disponibles para ya, sino que hay que hacer una inversión por parte del propietario.
-¿Y por qué no se está poniendo ahí el foco?
-Porque no se está trabajando con datos. Hemos escuchado en alguna ocasión que la vivienda es política, y efectivamente es así, pero la política está para resolver problemas, y lo que no puedes es tener una idea preconcebida y aplicarla sin saber que los datos dicen todo lo contrario. Se ha hablado de viviendas vacías, pero para usarlas contra aquellos que decimos que falta vivienda. ¿Por qué en un mercado tan interesante para el propietario como es el alquiler con precios de 1.600 euros no las sacan? Por la inseguridad jurídica y porque muchas veces ese inmueble no está en condiciones de habitabilidad. El foco no se pone ahí por ideología de nuevo, que por supuesto hay que tenerla para pensar en la vivienda como un derecho constitucional, pero aplicándola con datos o nos estrellamos. Y lo que está pasando es que las políticas que, con buena intención están intentando proteger al más vulnerable, al final le están dejando en una situación más expuesta.
-¿Sigue estando el sector demonizado?
-Absolutamente. La sociedad tiene una percepción de la figura del promotor muy anticuada. La crisis se llevó por delante a casi todos, pero los que sobrevivieron eran los más profesionalizados. Hoy en día, los controles que se tienen que dar hacen que hablemos de empresas profesionales, pero existe esa percepción de especulación que no se da en otros sectores como en la moda. ¿Por qué no se cuestiona, por ejemplo, que en las rebajas de enero las prendas de un día para otro bajan de precio hasta en un 80% y que, por tanto, se están llevando ese porcentaje de un día para otro? Ahora, el sector está muy concentrado en fondos de inversión en los que hay detrás fondos de pensiones que buscan una rentabilidad no muy alta, pero sí seguridad jurídica.
-A la vista de la coyuntura actual, ¿puede llegar un momento que la obra nueva y la actividad promotora se frené?
-En el informe de este trimestre ya avanzo que se ha estabilizado la oferta y no ha bajado. Estamos en números similares y hay otras promociones en marcha, pero que no han salido a la venta por cuestiones comerciales y porque van saliendo conforme se vende. No obstante, lo que marca los precios es lo que hay a la venta. Por tanto, lo que vemos es que ya hemos llegado al nivel más bajo de producción. No obstante, desgraciadamente el precio se ha vuelto a disparar más. El problema es que la demanda sigue creciendo a pasos agigantados. Ahora mismo también ha crecido por los préstamos del IVF y los ICO.
-Anteriormente también ha deslizado que estas ayudas están provocando más tensión porque animan a una demanda que no encuentra oferta. ¿Están perjudicando más que contribuyendo a la solución?
-En un mercado en el que se ha roto el stock no se puede potenciar la demanda. ¿Son una solución? Sí, pero cuando haya oferta porque si no se ha hace más grande esa demanda.
-¿El mercado valenciano de la vivienda va a ir a peor en los próximos meses?
-Lo que marcan nuestras predicciones es un aumento del precio de más del 3% cada trimestre y eso es un 14% en un año. Son precios disparatados y con grandes diferencias por barrios. A medio plazo es un drama el que nos espera porque la solución de la vivienda protegida es a tres años, que es el tiempo se que tarda en la tramitación y construcción. Por tanto, la única opción son las viviendas vacías, pero actuando de verdad y, para eso, hace falta un Pacto de Estado porque la comunidad autónoma no puede cambiar la ley estatal. Es verdad que con la polarización que se ha generado eso es casi utópico y casi imposible con la composición del bloque actual del Gobierno de España. No obstante, la solución a corto plazo debería ser que puedan salir aquellas viviendas que ya tenemos construidas.
-En los últimos años, sus informes avisaban del riesgo de los asentamientos informales...¿Son ya una realidad?
-Los asentamientos informales, de los que llevamos avisando, consisten en que la gente se construye su casa de la manera que pueda y en el sitio que pueda. No tenemos una bola de adivinos, pero lo que está creciendo es la inmigración, que llega masivamente con rentas bajas y no pueden alquilar una habitación por 500 euros. Por tanto, el riesgo de asentamientos informales ya es una realidad. En algunas ciudades es más acusado que en otras y aquí en València desgraciadamente lo vamos a ver proliferar porque si empiezan a entrar en carga viviendas protegidas, tras la aprobación del nuevo decreto, los inmuebles no estarán en menos de dos años. No obstante, si en el alquiler se quitan los topes y se ofrece seguridad jurídica, protegiendo al propietario y no al okupa, quizás la situación sea diferente. Pero si no se hace nada, tendremos asentamientos informales seguro.
-Entrando en el segmento del alquiler, ha considerado "nefasta" la Ley de Vivienda y el control de precios. ¿Cuáles han sido sus efectos?
-Los mismos que en Paris, Londres o Berlin, que baja la oferta. Cuando pones topes, lo que provocas es que aquellas viviendas por encima de ese precio máximo salen del mercado, pero ese no es el peor efecto, sino que los que están cerca de ese precio suban hasta ese tope haciendo que los demandantes con menos dinero se queden sin su potencial oferta. Por tanto, de media, suben los precios, que es lo que ha pasado en Barcelona, que es la ciudad que más se ha encarecido de toda España.
-Pero València no tiene topes y la oferta también ha bajado y los precios siguen disparados.
-Sí, pero se han disparado menos de la mitad que en Barcelona.
-¿Se ha tocado techo en la Comunitat y concretamente el 'cap i casal' o van a seguir subiendo?
-Están creciendo un poco, pero estabilizándose porque son precios que ya no se pueden pagar. El alquiler se está destensionado un poco por las soluciones flexibles que han surgido en el mercado y las residencias de estudiantes. El problema está en las habitaciones, en donde hay una trasferencia del alquiler completo y eso hay que regularlo.
-¿Es el alquiler por habitaciones una tendencia al alza?
-Sí. Por ejemplo, en el resto de Europa está empezando a flojear porque se está empezando a regular y a pedir servicios mínimos, dado que es un sector terciario. Y eso es lo que hacer en España. Más allá de estigmatizar al que lo está haciendo, hay que ver cómo se resuelve esta situación y, para ello, la Administración tiene, además de regular, hacer vivienda de alquiler social.
-En los últimos meses, el debate se ha centrado en el control de los pisos turísticos para rebajar la presión en el alquiler. ¿Han tenido algo que ver en los precios? ¿Cuál es el impacto real del alquiler vacacional en el acceso a la vivienda?
-En términos globales, en la Comunidad Valenciana el impacto es casi nulo, pero en determinados barrios de València, es muy importante. En cualquier caso, en la media no tiene un impacto importante y no es el principal de los problemas. Los pisos turísticos hay que regularlos, pero la cuestión es ver qué tipo de turismo y sector productivo queremos. Eso es lo realmente relevante. Están creciendo extraordinariamente en bajos comerciales que estaban en desuso y eso antes no eran viviendas. Por tanto, no afectan al precio porque mayoritariamente no se está destinando alquiler normal al turístico. En los casos que sí ocurre es por falta de seguridad jurídica, pero insisto en que mayoritariamente no tiene incidencia. Es un debate interesado parar tirar balones fuera. Cierto es que todo forma parte de la solución, pero el principal problema no es es eso, sino que es un parche.
-Ha comentado que se ha destensionado el mercado por la aparición de nuevas fórmulas alojativas flexibles como el coliving o el flex living, ¿son parte de la solución?
-Son una solución para un tipo de población que no se está eligiendo una habitación, pero que no es la inmigración. Por tanto, ayudan a que una parte de la demanda deje un piso o una habitación vacía, por lo que son una solución para un tipo de población y de demanda, pero que no es la mayoritaria.
-Una de las principales exigencias de la Cátedra era la reactivación de la vivienda protegida, más conocida como VPO. El Consell ha presentado un nuevo decreto, pendiente de aprobación. ¿Va a ayudar a revertir la actual situación en la región?
-Estoy convencido. Desde la Cátedra valoramos muy positivamente que se haya introducido la vivienda joven porque eso va a conseguir dar una solución habitacional a este colectivo.
-Hasta ahora, ¿cuánta VPO se estaba haciendo?
-En este momento, no había más de 200 viviendas porque los números no salen, pero sigue habiendo un hándicap muy importante y es el coste de construcción.
-¿Han sido los costes el factor que explica la subida del módulo de 2.200 euros el metro cuadrado útil de máxima a 2.400 euros? ¿Era necesario ese aumento dada la coyuntura actual de alza de precios y que van a llevar a que una vivienda VPO esté en los 200.000 euros?
-Al final, el decreto crea una vivienda joven de un máximo de 60 metros cuadrados útiles que estará en los 144.000 euros sin plaza de garaje. ¿Eso es caro cuando en València de media el precio está en 3.500 el metro cuadrado? Con plaza de garaje se quedará en 153.000 euros. Creo que es un precio razonable para un piso de dos dormitorios y dos baños. El problema está en lo que cuesta construir esos 60 metros cuadrados útiles que son 80 metros cuadrados construidos con elementos comunes. Ahora mismo, los costes están en 1.300 euros, lo que supone 104.000 euros de los 153.000 de la vivienda protegida con garaje. A ello hay que sumar el precio suelo, los honorarios de los técnicos, las licencias... Por tanto, se va achicando el margen promotor.
-¿Cómo se explica la liberalización de la VPO y su posibilidad de venta cuando se necesita ampliar el parque público para favorecer el alquiler asequible?
-Si haces vivienda asequible, la demanda del alquiler pasará a la compra y los precios se relajarán. Ahora mismo, para muchos el alquiler es la única opción, por lo que hay mucha demanda prestada e indirecta. Nuestra apuesta, y así lo ha recogido el decreto, es que el módulo no pueda subir indefinidamente porque entonces será imposible comprar vivienda protegida. Uno de los objetivo es dar una opción a personas con un salario no muy alto, pero estable, de forma que una primera etapa de su vida pueda vivir en una vivienda más pequeña de 60 metros cuadrados útiles y que luego pueda irse a vivir a otra y no tenga que ser la definitiva. El problema es que les hemos metido a las nuevas generaciones que la casa que compras tiene que ser grande y, por eso, se ha introducido la opción de venta para este colectivo con el objetivo de darle una puerta de salida porque sino no va a entrar.
-Una vez se apruebe, ¿tienen una estimación de cuántas viviendas podrían de forma inmediata entrar en carga?
-Creemos que por encima de 50 promociones de más de 50 viviendas podrían empezarse con carácter casi inmediato entre febrero y marzo solo en el área metropolitana de València en ciudades como Sagunt o Torrent, pero también en Alicante ciudad. Vemos que hay movimiento en los promotores. El sector lo que quiere es seguridad más que una rentabilidad y eso es lo que ofrece la VPO.
-La aprobación de este decreto es un compromiso del Consell en el marco de su plan de legislatura para construir 10.000 nuevas viviendas en la Comunitat Valenciana. ¿Ve realista y posible este plan?
-Ahora mismo pensar que en dos años y medio tendremos promociones acabadas es muy difícil, pero sí que veremos que estén iniciadas. Solo la perspectiva de que eso suceda puede destensionar el mercado.
-¿La Cátedra se siente más escuchada ahora que con el anterior Consell del Botànic?
-Lo que vemos es que las políticas que se ponen en marcha ahora se basan en datos objetivos y están actuando del lado que hace falta, que es el de la oferta y no el de la demanda. Por eso, ahora la política es adecuada, porque incide mucho en la oferta. En líneas generales, vemos que se toman decisiones con datos y no por consignas.
-¿Qué nuevos deberes ponen a la Administración valenciana?
-La tramitación de las licencias sigue siendo una cuestión nefasta a nivel general. Algo que conseguiría cambiar esta situación es que hubiera silencio administrativo positivo, que ya lo hay en otras cosas. Muchas promociones no tienen licencia porque hay otras solicitudes con más prioridad de las que tienen que informar los mismos técnicos. No podemos estar 14 meses esperando porque eso compromete la viabilidad de los proyectos.
También está el tema impositivo. Debería haber un Pacto de Estado porque no tienen ningún sentido el IVA en la vivienda y menos, desde luego, en la VPO. No tiene sentido, pero no se hace por un tema recaudatorio. Todos tenemos que correr y la Administración no solo debe dar el marco, sino acompañar.
-¿Qué predicciones tiene para el mercado de la vivienda en València en los próximos años?
-La predicción a un año es que nos vamos a un precio del 14% si no cambian las cosas. Si en los próximos 2-3 años conseguimos 2.500 nuevas viviendas, se va a reducir el precio. Por tanto, entendemos que dentro de 5 años el escenario será muy diferente: menos tensionado, con total seguridad. pero con riesgo extremo de asentamientos informales porque por mucho que se mejore el mercado de la obra nueva, el alquiler costará más.
