Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. La compañía DeA Capital, brazo inmobiliario del holding del grupo italiano De Agostini, irrumpe con fuerza en la Comunitat Valenciana con 600 viviendas para alquiler en Quart de Poblet (Valencia) y otras 284 unidades en Alicante. Un aterrizaje que hace junto al fondo norteamericano Harrison Street, con quien ha constituido una joint venture para invertir más de 1.000 millones de euros en residencial de alquiler en España. Inmuebles que explotan bajo la marca de LAVIDDA, diseñada para la gestión de estos inmuebles.
No obstante, los planes de la compañía en tierras valencianas van más allá. No solo en el ámbito residencial, sino también en el segmento logístico y de residencias de estudiantes, sectores que DeA Capital también desarrolla. "La Comunitat Valenciana para nosotros es estratégica", subraya Koldo Ibarra, CEO del grupo en España. Tanto es así que solo en viviendas para alquiler DeA Capital prevé invertir 300 millones de euros en los próximos años en la autonomía.
En concreto, el proyecto en el municipio valenciano se ubica en el PAI Molí d'Animeta, ubicado entre la A-3 y la V-30 y junto a las paradas de metro Quart de Poblet y Faitanar. Consta de dos promociones de 283 y 308 viviendas cada una con todo tipo de zonas comunes y servicios. El promotor delegado es Grupo Ferrocarril, la constructora Avintia y el estudio de arquitectura encargado es estudio7dos.
-Acaban de empezar la construcción de 600 viviendas en Quart de Poblet, su primera operación en la provincia de València. ¿Quién es DeA Capital y cuál es su hoja de ruta?
-DeA Capital es el brazo inversor de la familia De Agostini, que en España lleva años establecido con una alianza con el Grupo Planeta. La sociedad gestiona alrededor de 14.000 millones en inmobiliario a nivel Europa, pero en España nos establecimos hace cinco años. Tenemos diferentes líneas de negocio: una de ellas es el residencial de vivienda asequible, otra las residencias de estudiantes y también la logística de última milla. Somos inversores y contamos con promotores delegados como Grupo Ferrocarril o Metrovacesa y con constructoras que nos hacen las obras.
-De hecho, la mayoría de vuestros proyectos se han comprado llave en mano a grandes firmas como Metrovacesa, Vía Célere o Neinor. En cambio, el de Quart de Poblet se promueve desde cero. ¿Cuál es su modelo?
-Hacemos las dos cosas. O bien compramos proyectos llave en mano para dedicarlos al alquiler o promovemos directamente nosotros adquiriendo el suelo.
-Se han aliado con Harrison Street en España para apostar fuerte por el alquiler. ¿Qué previsiones tienen de crecimiento en el mercado nacional?
-La idea con ellos es hacer 5.000 viviendas en un primera fase. Ya llevamos unas 2.000, de las cuales cerca de 1.000 están en la Comunitat Valenciana. También, tenemos presencia en Madrid y Sevilla.
-¿En qué se diferencia DeA Capital de otras compañías?
-Para nosotros lo más importante es crear comunidad. Harrison Street es líder mundial en el segmento living y en residencias de estudiantes, por lo que conoce muy bien el valor de hacer comunidad. Ello provoca que la gente venga atraída a nuestros proyectos. No damos alquiler vacacional, sino a largo plazo para familias.
-¿Por qué han decidido entrar en el segmento del alquiler?
-Al final, acompañamos la estrategia de nuestro socio Harrison Street, que es líder mundial en el segmento de camas porque se dedica tanto al build to rent (construir para alquilar) como a las residencias de estudiantes. Por eso, estamos ahí.
-Dado que la compañía tiene presencia en otras plazas europeas. ¿Qué diferencias detecta en cuanto al mercado del alquiler en España respecto de otros países?
-En España tenemos un problema porque existe una falta de plazas de alrededor de 1,5 millones de viviendas para que el precio pueda ser sostenible y deje de subir. Además, el alquiler representa cerca de un 18-20% del mercado, mientras que en el resto de países está en un 35%. Por tanto, tiene que crecer. ¿Qué sucede? Que el acceso a la vivienda es muy caro porque tienes que ahorrar un 20% para la entrada y poder hipotecarte. En 2007 desapareció mucho ahorro de las familias que ayudaban a esos jóvenes a poner esa entrada inicial y ahora la única manera es intentar ahorrar, que se tarda entre 5-7 años. Y, mientras tanto, tienes que alquilar.
Además, demográficamente las ciudades están creciendo muchísimo, pero tras la crisis de 2008 se dejó de fabricar suelo. Por tanto, hay una presión enorme en las ciudades. Madrid, por ejemplo, creció el año en 100.000 personas y la Comunitat Valenciana, en otras 100.000. Toda esa gente tiene que vivir en algún lado. ¿Qué sucede? Que esa demanda presiona al mercado al alza. Esta situación no nos ayuda para poder ser todo lo competitivos que nos gustaría porque hay poco suelo y a precios altos. Lo ideal es intentar subir servicios y tener precios bajos.
-¿Cómo se consiguen precios asequibles dada la coyuntura actual de encarecimiento del suelo y de los materiales?
-Haciendo 'macroproyectos' para que haya sinergias. Es decir, ir a volumen porque, de lo contrario, es imposible. A nosotros nos gusta un alquiler de entre 9-10 euros por metro cuadrado porque es el que consideramos que es asequible y va muy parecido al módulo de VPO.
-Acaban de arrancar las obras en Quart de Poblet. ¿Por qué han escogido esta zona? ¿Qué potencial le ven?
-Los más importante para nosotros fue que la ciudad nos acogió muy bien. Asimismo, tienen dos paradas de metro y en 12 minutos estás en el centro de València. Es una zona de expansión brutal. Además, tampoco es que en el área metropolitana de Valencia haya muchas zonas para hacer 600 viviendas.
-¿Cómo es el proyecto en el municipio valenciano?
-Son dos edificios de 600 viviendas. Nos gusta decir que son hogares con domótica, digitalización, padel, piscina... Es decir, todos los lujos que podrías tener en un vivienda en la mejor zona de València, pero a un precio más competitivo y asequible.
-¿Hay previsión de nuevos proyectos en Valencia?
-Tenemos otras 300 viviendas en marcha en Alicante y cuando empecemos con esta operación, entraremos en nuevas en Valencia.
-¿Qué planes de inversión tiene la compañía en vivienda para alquiler en la autonomía valenciana?
-En esta operación de Quart de Poblet vamos a invertir más de 100 millones de euros y lo ideal sería llegar a los 300 millones en total en la Comunitat Valenciana en los próximos 3 años. De ellos, dos tercios serán en proyectos en la ciudad de València y alrededores y un tercio entre Alicante y Castellón. La región es una plaza estratégica para nosotros.
-También, DeA Capital tiene la pata de residencias de estudiantes. ¿Hay operaciones previstas en la región?
-En residencias de estudiantes trabajamos con otro socio y ya estamos mirando dos operaciones en València ciudad para cerrarlas en los próximos seis meses.
-¿Y en logístico?
-Estamos mirando operaciones en Valencia.
-¿Cómo ve la actividad en la plaza valenciana?
-Es un mercado súper dinámico. Está creciendo en términos de PIB y la provincia sufre menos paro que otras. Por ello, creemos que va a funcionar muy bien.
-Uno de los problemas que ha lastrado la actividad en la ciudad ha sido el retraso de las licencias. Es cierto que su proyecto está en Quart de Poblet, pero ¿han tenido trabas en ese sentido? ¿Eso les ha ahuyentado de invertir en el 'cap i casal'?
-Debe haber algún problema en el Ayuntamiento de València porque en el mercado se oye eso, pero nosotros no estamos ahí. En Quart de Poblet la tramitación ha sido excelente en cuanto a los plazos.
-¿Qué perspectivas de crecimiento tiene DeA Capital para este año?
-Estamos creciendo en logístico. También tenemos otra rama de concesiones de vivienda con el grupo Kajima, con el que nos han adjudicado 210 viviendas en Arganda del Rey, del plan VIVE de la Comunidad Madrid. Estamos investigando otros mercados para hacer VPO de alquiler. Además, estamos haciendo residencias de estudiantes. La primera la hemos cerrado en Barcelona y esperamos cerrar otras en Madrid y Valencia en breve.
-Hablando del Plan VIVE. La Comunitat y el Ayuntamiento de València preparan concursos para ceder suelos públicos a promotores y levantar vivienda en régimen de alquiler asequible. Un modelo similar al de la Comunidad de Madrid. ¿Se presentará la compañía?
-Lo estudiaremos también.
-A nivel general, ¿la coyuntura inflacionista ha parado o pospuesto proyectos? ¿Asusta o van a seguir invirtiendo?
-No ayuda el alza de los tipos de interés porque si tienes una rentabilidad objetiva de un X por ciento y el tipo de interés te ha subido del 0 al 5 y a ello le sumas el margen que te cobran los bancos, te ahogas un poco. Esperamos una bajada de los tipos en los siguientes 12 meses y eso ayudará. La inflación en los materiales ha perjudicado obras y los tipos de interés, en la financiación. Por tanto, obviamente la inversión se para cuando tienes este tipo de problemas, pero el mundo sigue y la vida sigue y la rentabilidad será menos.
