Miguel Ángel González, director general de negocio de Vía Célere VALÈNCIA. El sector inmobiliario es uno de los que mejor está aguantando la situación de inestabilidad provocada por la coyuntura actual, llegando a ser en estos tiempos tan agitados un 'activo refugio' para la inversión. No solo las ventas se mantienen a buen ritmo, sino que la demanda sigue muy activa. No obstante, el alza de costes de la construcción está generando una subida de precios y la paralización de algunas promociones que se iban a poner en marcha. Pero el sector resiste. Así lo considera Miguel Ángel González, director general de negocio de Vía Célere, para quien ni siquiera la recién anunciada subida de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) al 0,25% en julio tendrá efectos negativos en la actividad inmobiliaria.
"No creemos que esta subida de tipos vaya a tener un impacto directo en la demanda de compra de vivienda. Estamos hablando de una subida mínima", asegura González. La promotora, una de las grandes a nivel nacional, tiene en marcha más de una veintena de proyectos en España, y Valencia juega un papel importante en su cartera. Solo en la provincia tiene una bolsa de suelo para 1.200 viviendas, de las que cerca de 700 están ya en carga. Y sigue buscando nuevas oportunidades en la ciudad y su área metropolitana aunque la falta de suelo está dificultando el proceso.
-En estos momentos de incertidumbre, ¿cómo se encuentra el sector?
-La realidad es que la situación actual en la que hay tensión de precios a todos los niveles no está afectando como se preveía. De hecho, las ventas continúan muy fuertes. Parece paradójico, pero creo que el miedo que hay hacia ciertos sectores hace que la vivienda sea un refugio para la inversión. Por tanto, de momento, el sector se mantiene fuerte, aunque está sufriendo la subida de costes, que provoca que las rentabilidades bajen porque una parte se puede repercutir al precio, pero otra no. Pero en conjunto podemos decir que no somos de los más perjudicados.
-¿Se ha tenido entonces que repercutir esas alzas de los materiales en el precio final de la vivienda?
- Indudablemente sí, pero depende de los sitios. Hay zonas en las que puedes repercutir esa subida en el precio porque hay recorrido y la demanda lo puede asumir, pero en otros puntos no es posible y al final las promociones se paralizan. En la mayoría de los casos se puede solventar y se repercute parte en el precio final y otra parte en una rebaja de los márgenes para mantener así los proyectos en curso. Pero hay de todo.
-¿Se han visto obligados a tener que posponer algún proyecto en Valencia?
-Tenemos promociones en Castilla y León donde sí se ha frenado su comercialización, pero en Valencia no hay nada que se esté paralizando. No tengo constancia de que eso esté ocurriendo.
-La presidenta del Banco Central Europeo (BCE), Christine Lagarde, confirmó la semana pasada la subida de los tipos de interés al 0,25% en julio, que tendrá continuidad -como mínimo- en septiembre para tratar de contener la inflación. ¿Afectará al buen comportamiento de la demanda?
-No creemos que esta subida de tipos vaya a tener un impacto directo en la demanda de compra de vivienda. Estamos hablando de una subida mínima dentro de un entorno de tipos muy bajos. Venimos de un escenario donde el coste de dinero era prácticamente cero, por lo que creemos que esta regularización, incluso si se repite dentro de unos meses como han anunciado, no supondrá un freno a la petición de hipotecas.
-En estos momentos, la mayoría de compañías, como es su caso, ha dado el salto al negocio del Build to Rent (BTR). ¿Es un producto que se va a seguir explorando?
-La vivienda para alquiler no tiene nada de novedad porque se ha hecho toda la vida, pero entre particulares. Lo novedoso ahora es que son edificios enteros para alquiler y gestionados de forma profesional. Está creciendo al albor de la necesidad que se ha detectado de clientes que no son capaces ahora mismo de comprar y necesitan de forma temporal una vivienda de alquiler. En otros países europeos este modelo ya existía, pero en España es novedoso.
Pero, además, del cliente joven que no tiene capacidad de compra porque le cuesta ahorrar ese 10-20% inicial necesario para la entrada de una vivienda, también existen otros perfiles como parejas que se rompen y los desplazados, es decir, personas que están en Valencia, pero se van a vivir a Madrid o Málaga un par de años. Por tanto, la demanda está creciendo y eso se tiene que satisfacer.
-¿Cree que el tirón del alquiler es algo transitorio por la dificultad de acceder a una vivienda o cada vez se está perdiendo la cultura de la propiedad, tan arraigada en España?
-Creo que es más una necesidad que un cambio de cultura, que es un proceso muy lento. Es, por tanto, un proceso transitorio, pero que durará porque siempre habrá una necesidad en el mercado. Lo que vemos es que son viviendas ocupadas temporalmente por desplazados o por jóvenes que no pueden acceder a una primera vivienda, pero no por personas que se planteen su vida en el alquiler. Aunque eso llegará porque seguramente este tipo de edificios tan modernos generarán una atracción que otros no tienen.
-En 2021, Vía Célere consolidó su negocio en este segmento. ¿En qué punto están en el desarrollo de proyectos?
-Como otras grandes promotoras vimos el BTR interesante y dedicamos parte de nuestra cartera al alquiler. Ahora mismo tenemos unos 22 proyectos, de los cuales 19 están en construcción con un total de 2.400 repartidas por toda España. Vía Célere es una compañía que está en Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Sevilla y algún punto más. Y Valencia es uno de los polos importantes para la compañía. Aquí tenemos en BTR unas 550 viviendas, de las que ya están en construcción 250. Las otras 300 son dos torres de 20 plantas en Mislata que estamos deseando empezar las obras ya.
"Agradeceríamos una mayor agilidad de licencias en Mislata"
-¿Cuándo es la previsión para que arranquen?
-Agradeceríamos mayor agilidad en la concesión de licencias en Mislata porque tenemos muchos intereses ahí. Por tanto, nos gustaría mayor colaboración por parte del Ayuntamiento porque solo así ayudarán a sus ciudadanos a satisfacer la necesidad de vivienda nueva, moderna y sostenible en alquiler.
-¿Cuánto tiempo llevan esperando esa licencia?
-Llevamos algo más de un año y cuando hablamos con el Ayuntamiento nos dicen que tienen falta de medios y expedientes por delante. Y esto al final perjudica a su población porque cuando antes se hagan estos proyectos antes se podrá generar más motor económico. Por ello, pedimos aligerar estos plazos. Hay ayuntamientos más ágiles que otros con las licencias y Mislata es de los largos, de los que sobrepasan el año y algo más. En general, la obtención de una licencia dura un plazo de ocho -diez meses, que es un tiempo medio, pero en este caso lo superamos con cierta holgura y estamos atascados.
-¿Se plantean desistir?
-Cuando te encuentras con dificultades o procesos más lentos al final inviertes en otras localidades en donde el retorno es más rápido. Pero no vamos a abandonar Mislata ni València porque son sitios que nos gustan. De hecho, el Ayuntamiento de València es bastante ágil en ese sentido con plazos normales y no tenemos nada qué decir de ellos.
-¿Cuál es su volumen de negocio en Valencia tanto en venta como en alquiler?
-Tenemos 1.200 viviendas en carga, de las que cerca de 550 son para alquiler y las 650 restantes para la venta. Por zonas, 500 se ubican en Mislata y las otras 700 en Torrent y València en barrios como Patraix, Malilla o Moreras. Somos uno de los players más importantes en la provincia.
"La falta de suelo provocará un cuello de botella y subida de precios"
-¿La compañía tiene previsión de crecer en la ciudad? ¿Falta suelo propio por desarrollar o se está en la búsqueda de nuevas bolsas?
-Tenemos suelo, pero prácticamente todo está en carga, por lo que estamos en la búsqueda. No obstante, el desarrollo de suelo ha sido muy escaso en los últimos años. De hecho, desde que llegó la crisis de 2008 y se paralizaron todos los desarrollos inmobiliarios, prácticamente no ha habido nuevos sectores en desarrollo y únicamente se ha consolidado lo que había. Esta situación ha hecho que se vaya a producir un cuello de botella porque no hay solares para promover en los próximos años. Estamos todavía nutriéndonos de los desarrollos de los años 2000-2008.
-¿Y qué puede pasar cuando agoten sus bolsas de suelo?
-Se tendrá que traducir en una subida de precios. Esto es oferta y demanda porque no se cubrirá la necesidad de vivienda nueva. Además, habrá un gap entre suelo en desarrollo y finalista y eso lo estamos viendo.
-¿Puede afectar al negocio el control de precios en el alquiler que propone la futura ley de vivienda que se tramita en el Congreso?
-De momento no estamos viendo efectos porque las zonas afectadas por ese control son muy limitadas y nosotros no tenemos viviendas allí. Hablamos de zonas muy prime, en donde los precios están muy tensionados. Por tanto, no detectamos que la ley vaya a afectar. De hecho, no hemos notado recelos de los inversores ni se han espantado.
-En los últimos meses ha habido visos de fusiones y adquisiciones en el sector. ¿Contempla nuevas integraciones de compañías?
-Hay mucho ruido acerca de eso porque al final todas las cotizadas tienen detrás un fondo de inversión que no viene para quedarse toda la vida, sino de forma temporal. Pero el mercado ahora mismo no está para esos movimientos. Se lleva hablando de ello un año y no ha ocurrido ningún movimiento. El último de Metrovacesa tampoco ha salido. Por tanto, hay operaciones que se comentan, pero no hay a corto plazo ninguna fusión ni compra que esté realmente cercana, aunque por lógica debe ocurrir.
-En otoño pasado confirmaron negociaciones de fusión con Neinor Homes para crear la mayor promotora residencial de España, pero la ecuación de canje lo echó por tierra. ¿Se ven ‘subiendo al altar’ con otra empresa?
-Eso se abandonó en su momento y ahora mismo no está encima de la mesa. No tenemos ahora mismo más novios. Estamos trabajando solos y muy a gusto.
-En Málaga empiezan con su primer coliving. ¿Es un segmento que van a explotar?
-El 'coliving' sí que es nuevo y el plan general de casi ninguna ciudad tiene ese uso contemplado. Por tanto, es difícil dar una licencia. En Málaga, de hecho, lo pasamos bastante mal porque no sabían cómo dárnosla: si era un hotel, un hostal o qué era aquello. Al final se consiguió y ya hemos empezado las obras, pero queremos probar e ir piano a piano con este producto. Creemos que es interesante, pero los experimentos con gaseosa y vamos a ir probando.
-¿Cuáles son sus planes más inmediatos en general y para Valencia en particular?
-Nuestro plan es seguir creciendo. Tenemos todavía un portfolio para estar 4-5 años desarrollando promociones en España y queremos mantenernos en las ciudades en las que estamos, pero creciendo en ellas. Además, nuestra idea es hacer más BTR.
En Valencia, tenemos suelo para hacer 1.200 viviendas y unas 700 están ahora en construcción y otras 450 pendientes de poner en marcha. Además, estamos buscando nuevos suelos en la zona del área metropolitana para encontrar suelos razonablemente buenos y en zonas con demanda.
