La guerra acentúa la caída de la inversión rusa en el mercado inmobiliario valenciano

VALÈNCIA/ALICANTE. La guerra entre Rusia y Ucrania está provocando un terremoto económico en los mercados internacionales. Una situación que ha puesto en jaque a muchos sectores, entre ellos al inmobiliario. El real estate teme la parálisis de nuevas inversiones y pierde la esperanza de recuperar la inversión del mercado ruso, que en los últimos años ha ido a la baja, especialmente desde 2014 con la invasión de Crimea. 

Antes de aquello, Rusia llegó a ser el primer destino extranjero en compraventa de viviendas en la Comunitat Valenciana, pero en los últimos años su peso real en la compra de inmuebles en la región valenciana se había resentido paulatinamente. El golpe definitivo llegó con la pandemia que frenó casi en seco las ventas de la mayor parte de clientes internacionales por las restricciones de movilidad. 

No obstante, el final de la mayor parte de las medidas sanitarias hacía prever que poco a poco se podría ir recuperando la inversión. Pero el conflicto ha roto cualquier atisbo de ilusión de recuperar a un cliente, que, además, cuenta con un alto poder adquisitivo. 

"Desde que estallara la pandemia, el mercado ruso había caído fuertemente por las dificultades económicas. Desde entonces, no hemos recibido este tipo de clientes", comenta Nazar Popovich, socio y gerente de la inmobiliaria Major Domus, especializada en servicios de alto standing, y en la que está detrás el promotor ruso Svirskii Arkadii Davidovich. Uno de los objetivos de la compañía, cuando abrió hace dos años, era precisamente aprovechar la red de filiales inmobiliarias de su fundador en su país natal para desviar clientes a España. Pero la crisis sanitaria frenó sus expectativas y la guerra tampoco augura buenas perspectivas. "Esperábamos recuperarlo con el final de las restricciones, pero con la situación actual no sé qué decir", señala.

En una situación similar ha quedado la promotora rusa Hilltop, especializada en levantar viviendas de alto standing en la costa de la Marina Baixa para inversores rusos, con precios de entre uno y dos millones de euros. La promotora, que arrancaba su actividad con fuerza justo antes de la pandemia, redujo su presencia en España como consecuencia de las primeras oleadas del covid, dado que su principal comprador era el ruso y en esos momentos se impusieron fuertes restricciones a los desplazamientos entre los dos países.

Quinta nacionalidad en compraventas

De acuerdo con un informe elaborado por el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia, al cierre de 2021 se registraron en la Comunitat Valenciana 79.743 compraventas de viviendas, de las que el 24,3% correspondieron a operaciones por parte de extranjeros. En concreto, el mercado ruso se sitúo como la quinta nacionalidad que más compraventas cerró el pasado ejercicio, al aglutinar el 5% de las transacciones. "Se trata de un porcentaje bastante bajo. Desde hace años que el mercado ruso ha ido reduciendo el número de operaciones en la región", señala Vicente Díez, portavoz de los API de Valencia.

Y es que en los últimos años las compraventas por parte de clientes internacionales han ido a la baja como consecuencia de la crisis sanitaria y el mercado ruso no ha sido una excepción. Pero, además, este cliente en particular lleva varios ejercicios consecutivos reduciendo su inversión inmobiliaria en la autonomía valenciana. En este sentido, Díez apunta que en 2013 fueron los que más inmuebles adquirieron situándose en el 'TOP 1' de ventas por parte de extranjeros, con una cuota del 15%, principalmente en la provincia de Alicante, pero desde entonces su peso ha ido a la baja.

Así lo constatan también las Estadísticas Registrales Inmobiliarias del Colegio Notarial de Valencia, que reflejan que el pasado año 2021 en la autonomía valenciana se adquirieron 835 viviendas por parte de compradores rusos. En concreto, 621 se ubicaron en Alicante; 188, en Valencia; y 26, en Castellón. Unas cifras que evidencian que este mercado no es uno de los más estratégicos para el sector inmobiliario valenciano -solo el británico supuso 2.101 transacciones en Alicante en 2021-, pero el conflicto actual aleja cualquier posibilidad de poder recuperarlo.

En concreto, para Alicante es el séptimo país en el ranking de compraventas por parte de extranjeros con un total de 5.744 operaciones desde 2016, según los datos de los notarios. La pandemia ha tenido mucho que ver en su menor cuota ya que en el año previo a que estallara la crisis del coronavirus se habían cerrado 1.271 operaciones en la provincia, una cifra similar a los ejercicios anteriores. Ya en 2020, las ventas bajaron un 41% hasta las 750 unidades y en 2021 la curva siguió una tendencia descendente hasta las 621 vivienda. Y la guerra no hace prever que la coyuntura mejore.

Por su parte, para Valencia es el sexto mercado por número de compraventas. En 2021, se transaccionaron 188 viviendas, de las 1.450 unidades que se han vendido desde 2016. Antes de la pandemia su evolución iba al alza con 309 operaciones en 2018 y 356 en el 2019, pero con la covid cayeron un 32,02%. Un escenario diferente al de Castellón que, pese a la inestabilidad pandémica, las compras se han mantenido en la provincia. Así, mientras que en 2019 se adquirieron 21 unidades, un año después se las compraventas se mantuvieron estables con 19 operaciones y ya en 2021 se había conseguido aumentarlas hasta las 26 viviendas vendidas. Para la provincia castellonense os rusos son el décimo mercado de inversión en vivienda.

"La inseguridad frena la inversión"

En cualquier caso, para el portavoz de los API de Valencia, la incertidumbre que se ha generado por la guerra no es positiva para el mercado porque puede acabar afectando de forma negativa en las compraventas a nivel general, incluso por parte del cliente nacional. "Cuando hay inseguridad, la inversión se frena porque se tiende a esperar a ver cómo evolucionan las cosas", señala. Y más teniendo en cuenta el escenario de inflación actual, que apunta directamente a un encarecimiento de los materiales para la construcción de nuevas viviendas y, con ello, precios al alza. "Nos preocupa cómo vaya a evolucionar el conflicto y las consecuencias indirectas que pueda tener. Nos encontramos en una situación excepcional de guerra y hay derivadas que afectan negativamente al mercado inmobiliario", insiste.

La Asociación de Promotores de Alicante, Provia, por su parte, pidió este martes "no criminalizar a los ciudadanos rusos, ya que la mayoría de ellos no apoyan el conflicto". En este sentido, se va a solicitar que se sigan concediendo y renovando las Golden Visa a rusos, el visado de residencia para ciudadanos extracomunitarios que realizan una inversión inmobiliaria en España igual o superior a 500.000 euros, así como también los visados normales para ciudadanos rusos que compran cualquier otro tipo vivienda en la provincia.

Además, los promotores también han analizado situaciones que se están produciendo en la compraventa de viviendas, como contratos firmados con alto riesgo de impago por el bloqueo financiero en Rusia, compradores que solicitan anticipar el pago de la vivienda, o problemáticas que están surgiendo en el ámbito bancario por transferencias internacionales de ciudadanos que se han trasladado fuera de sus países de origen. Por último, el colectivo de promotores considera que habrá una ligera subida de precios de los materiales de construcción a causa del conflicto.