¿Interés general o restricción excesiva?: el límite a pisos turísticos del Cabanyal, a examen en el TSJ

VALÈNCIA. El Ayuntamiento de València aprobó la pasada semana una moratoria a pisos turísticos en toda la ciudad. En toda la ciudad excepto el distrito de Ciutat Vella y el barrio del Cabanyal, que ya cuentan con restricciones propias en sus Planes Especiales aprobados el pasado mandato. El del Cabanyal -que salió adelante a cuatro días de las elecciones- restringe los pisos turísticos a un 10% de los inmuebles por manzana en todo el ámbito. Por ello, la asociación de pisos turísticos, Avaec, lo llevó a los tribunales. El litigio se encuentra en fase de prueba y ya ha recibido las contestaciones de la administración: son varios los puntos de conflicto a considerar.

Así pues, la sala de lo contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia valenciano (TSJ) estudiará tanto el recurso como las respuestas de la Generalitat Valenciana como del Ayuntamiento de València, remitidas en las últimas semanas según ha podido saber este diario. La Asociación de Viviendas de Alquiler por Estancias Cortas (Avaec) esgrime falta de informes, rigor insuficiente en la justificación de las restricciones y la vulneración de los principios de necesidad, igualdad y proporcionalidad.

Falta de informe de Turismo

Uno de los argumentos de la asociación, y por el que pide la nulidad de todo el Plan Especial del Cabanyal (PEC), es un defecto formal: el Ayuntamiento no pidió a la Conselleria de Turismo un informe preceptivo según la ley valenciana de turismo para aquellos "instrumentos de planeamiento" que "contemplen explícitamente" zonificación de suelos para actividades turísticas. Un defecto que la asociación no ve sólo como un error formal porque en este informe se han de fijar las directrices de la política turística de cara a la ordenación urbanística en la fachada marítima.

Si la sala atiende este punto, podría suponer la nulidad de pleno derecho de todo el plan, como solicita la asociación. El Ayuntamiento rechaza de plano estas consideraciones al no ver preceptivo dicho informe en este caso porque, según los servicios jurídicos municipales, el PEC no es un instrumento urbanístico sectorial de recursos turísticos sino un plan para la protección del patrimonio y el paisaje y la recuperación de población en esta zona de la ciudad, por lo que no estaría dentro de los supuestos de la ley de turismo, que además se aprobó después de que se hiciera el estudio ambiental del plan.

En caso de no salir adelante la petición de nulidad, Avaec pide eliminar del plan las restricciones. En primer lugar, porque hay zonas diferenciadas donde se permiten unos usos hoteleros y de apartamentos y no los de viviendas turísticas, lo que a juicio de la asociación es una discriminación que no está motivada por el consistorio. A ello, el Ayuntamiento responde que el plan permite expresamente el uso de viviendas turísticas en todo el barrio solo que con limitaciones, lo que a juicio del consistorio es un trato más permisivo que otros usos como el hotelero.

Proporcionalidad y justificación

En segundo lugar, la asociación de pisos turísticos va contra la limitación del 10% en todo el barrio a viviendas de uso turístico por infringier los principios de necesidad y proporcionalidad, así como el de igualdad porque es una limitación que no afecta a otros alojamientos turísticos ni terciarios. Avaec expone la necesidad de buscar la proporcionalidad y un equilibrio entre las limitaciones y la libertad de mercado en base a una justificación rigurosa y objetiva, algo que a su juicio no queda suficientemente acreditado en este caso.

El PEC considera "de interés general" implantar las mencionadas restricciones, además de construir 800 viviendas públicas en el barrio. Pero desde Avaec sostienen que el Plan no justifica por qué estas, y no otras medidas, son las más efectivas para cumplir el objetivo, y afean que se atribuyan exclusivamente a las viviendas turísticas externalidades como el aumento de los alquileres y la expulsión de vecinos o la destrucción del comercio de proximidad.

En ese sentido, la asociación ha venido exponiendo recurrentemente diferentes estudios, como de la oficina Pateco -conformada por la Generalitat y las Cámaras de Comercio- que acreditan el impacto positivo del turismo en el comercio local. Y recuerda que parte de los problemas del comercio del barrio proceden de la política urbanística del Ayuntamiento en época de Rita Barberá, del auge del comercio electrónico y de la finalización del régimen de prórroga forzosa de los alquileres.

Asimismo, critican la falta de datos que acrediten los problemas de convivencia generados por las viviendas turísticas, y afean que los redactores hayan obviado, para el diagnóstico de la situación de la vivienda, el Plan de Vivienda municipal, donde se recoge el extenso patrimonio que tiene el consistorio para construir vivienda y la necesidad de hacerlo, así como la rehabilitación de viviendas públicas y de resolución de las situaciones de 'okupación', y también se reconoce que el problema del alquiler no se da sólo en barrios turísticos sino en toda la ciudad.

"Interés general"

Ante todo ello, el consistorio expone que el Plan justifica los límites a en base a los peligros de gentrificación y la excesiva implantación de usos terciarios, y emplea un estudio de la Organización Exceltur (Alianza para la Excelencia Turística) según el cual, en general, la conversión masiva de viviendas al uso turístico pone en jaque la vitalidad de las zonas emblemáticas de las ciudades. 

El Ayuntamiento insiste en que, antes de la pandemia, las viviendas turísticas eran un 6% del total del barrio marítimo y que gozan de una rentabilidad de entre 2,5 y 3 veces mayor que el alquiler convencional. Así como que el impacto en los alquileres de Valencia es mayor que en Madrid o Barcelona, cercano al 3,3% de media y que en Poblats Marítims este impacto asciende al 10%. Por lo que defiende la proporcionalidad y las razones de interés general de la medida para mantener el tejido residencial y evitar una mayor subida de precios.

También niega el consistorio que se haya obviado el Plan de Vivienda, puesto que entre los objetivos del plan se encuentran la rehabilitación de viviendas, la construcción en solares vacantes y el incremento del parque de vivienda pública, especialmente en régimen de alquiler. Y reitera que el cambio de uso a apartamento turístico se hace sobre un uso previo residencial, por lo que merma el parque de vivienda ofertado.