VALÈNCIA. El centro comercial Bonaire cambiaba hace unos meses de manos y ahora encara una nueva etapa con un ambicioso plan de ampliación. La socimi Castellana Properties adquiría el espacio, de 135.000 metros cuadrados y 156 tiendas, a la francesa Unibail-Rodamco-Westfield (URW) por 305 millones de euros. Una operación que empezó a gestarse a mediados de 2024, pero que quedó interrumpida tras la descomunal Dana del 29 de octubre, que devastó el complejo comercial con graves daños. El parking quedó completamente inundado, aunque sin víctimas mortales en su interior, mientras que los comercios de la planta baja sufrieron severos destrozos. Varios cientos de personas pasaron aquella noche en la primera planta del centro comercial. 

Sin embargo, finalmente la transacción de compraventa salió adelante con el compromiso de que la URW acometiera las obras de reconstrucción. Meses de trabajo que dieron sus frutos cuatro meses después, con su apertura al 70% el 13 de febrero. A partir de esa fecha se han ido reabriendo paulatinamente los locales que quedaban pendientes. En este momento está 100% operativa la parte comercial. Además, este sábado 19 de julio se reabrió la mayor parte del parking subterráneo. De ahí, que la nueva propiedad esté elaborando una nueva hoja de ruta a largo plazo para aportar valor a este activo, uno de los más visitados de Valencia, con más de 15 millones de personas al año y que, además, da trabajo a cerca de 3.000 personas.

"Castellana Properties tiene una visión a largo plazo. Cuando llegamos a un centro comercial venimos para quedarnos y, por eso, establecemos una estrategia, tanto para el centro comercial como para la comunidad", remarca Javier Hernández, Asset Manager en Castellana Properties. Un plan que pasa por ampliar su superficie aprovechando los 10.000 metros cuadrados extra de edificabilidad que tiene sin desarrollar el complejo, según avanzó la socimi durante la presentación de sus resultados. Y ello con el objetivo de mejorar la oferta de los clientes. Una expansión que, según avanza Hernández a este diario, será en altura.

-¿Qué factores impulsaron a Castellana Properties a comprar Bonaire?

-Nosotros estábamos en un proceso de ampliación de cartera y Bonaire es uno de los mejores centros en España. Además, está muy alineado con nuestro ADN, que está enfocado en la adquisición, rehabilitación y mejora de los centros comerciales. Y, dentro de lo que era Bonaire, vimos esas perspectivas de futuro que tiene, con esa futura ampliación, en la que estamos trabajando, y que son en torno a 10.000 metros extra. Por tanto, era uno de los perfiles que nos encajaba.

-¿Cuándo se fragua la operación y se inician las conversaciones?

-Se iniciaron por parte del departamento de inversiones a mitad del año pasado 2024, previo a la Dana.

-Precisamente, el espacio quedó devastado por la riada . ¿Cómo afectó a las negociaciones?

-Lo que se hace dentro del proceso, que ya estaba en una negociación avanzada, es hacer un parón en el camino para valorar cuál era la situación. Se analizó y se valoró. Decimos seguir confiando en el proyecto y se fueron continuando con las conversaciones a nivel de la adquisición.

- Por tanto, ¿en ningún se plantearon posponer o cancelar la compra debido a la catástrofe?

-Se analizó la situación en la que estaba el activo antes de romperla. Se valoraron pros y contras para poder avanzar. 

-¿Qué les llevó a decidir seguir hacia adelante?

-Seguía cumpliendo con los requisitos de posibilidad de ampliación. Evidentemente, hubo una serie de garantías que nos dio el vendedor para los primeros meses después de la compra.

-¿Cuáles son esas garantías?

-Es una garantía durante un periodo de tiempo que tenemos establecida con los antiguos propietarios, pero no puedo dar más detalles.

-¿El precio se modificó por la Dana?

-El precio se mantuvo. 

-¿Tiene estimado el coste de la reconstrucción del complejo?

-No tengo los números.

-¿Ha habido algún tipo de ayuda por parte del Consorcio de Compensación de Seguros?

-Eso lo está gestionando el departamento de obras. Lo que sí que puedo decir es que el centro comercial ya está operativo al 100%. 

-Bonaire sufrió una campaña de desinformación porque se llegó a decir que en el interior del parking subterráneo había muertos, un hecho que se demostró incierto.  ¿Temieron que la imagen del centro quedara perjudicada?

-La verdad es que el departamento de inversiones nunca nos puso esta cuestión encima de la mesa. Nosotros confiábamos en que la anterior empresa propietaria (URW), conociendo su profesionalidad, había actuado correctamente con los protocolos. Por tanto, nos daba mucha tranquilidad en cuanto a todo este tipo de noticias.

-¿Qué mejoras se van a implantar en el centro para reforzar su seguridad después de la tragedia?

-El centro ya cuenta con este tipo de medidas y lo que se ha hecho ahora es reforzarlas. Un ejemplo es el perímetro de contención, que se ha fortalecido para evitar la entrada de agua. Por tanto, en principio, las medidas que tenemos cumplen con los requisitos que requiere un espacio de estas características.

-Este sábado han reabierto la mayor parte del parking subterráneo. ¿Por qué se ha demorado tanto su reacondicionamiento? ¿Qué ha sido lo más complicado en estas labores?

-Estos trabajos los está gestionando el anterior propietario. Las prioridades que se marcaron fue que lo primero en abrir fuese el centro comercial al público y luego terminar con el resto. Al final, el parking subterráneo fue uno de los más afectados y lo más importante era reabrir para que los locales pudieran restablecer el empleo, ya que tenemos 2.300 empleados. Esa era la prioridad. De hecho, estamos muy satisfechos con la recepción y la aceptación por parte de los clientes.

¿Se han recuperado los niveles de ventas y afluencia? ¿Cómo está respondiendo el público?

-A nivel de afluencia, todos los meses vamos creciendo desde que abrimos el pasado 13 de febrero. Consideramos que cuando abra el parking probablemente sea otro empujón que nos ayude a seguir creciendo. En cuanto a ventas, si comparamos con el año pasado, estamos un 5% por encima. Había mucho interés y estamos muy satisfechos porque son un indicador muy importante de cómo va el centro comercial. Por otro lado, seguimos teniendo mucha demanda de operadores para instalarse. Estamos prácticamente al 100% y, además, han abierto nuevos operadores tras la Dana.

-¿Qué marcas han entrado nuevas en Bonaire?

-Han abierto un total de siete operadores como Normal, Canitas o Manolo Bakes. También, hemos tenido ampliaciones de firmas que han reabierto tras la Dana y, debido a su evolución, han querido aumentar sus locales con espacio extra como la marca Parfois. Está todo prácticamente rodado.

-¿Cuáles son los planes a corto y medio plazo que tiene la compañía para este complejo comercial?

-Ahora, de momento, tenemos que asimilar la adquisición y estableceremos una estrategia a medio o largo plazo. Al final, Castellana Properties tiene una visión a largo plazo. Cuando llegamos a un centro comercial venimos para quedarnos y, por eso, establecemos una estrategia a largo plazo, tanto para el centro comercial como para la comunidad, por la generación de empleo y establecemos relaciones con la administración. Acabamos de llegar y nos gusta pisar terreno. Nuestra prioridad es establecer esa estrategia a largo plazo para quedarnos y contribuir.

-En la rueda de prensa de presentación de resultados, Castellana anunció la ampliación del parque comercial, aprovechando una edificabilidad extra que tiene de 10.000 metros cuadrados. ¿Por dónde pasa ese crecimiento de superficie?

-La idea es crecer hacia arriba, en altura, dentro del círculo que es el centro comercial. Por tanto, sería un crecimiento con una nueva planta. Tenemos varios proyectos encima de la mesa, pero el crecimiento sería hacia arriba.

-¿Cómo se va a hacer esa ampliación?

-Tenemos la concesión de una ampliación, que es la edificabilidad remanente que quedó cuando haces un centro comercial. Una vez tengamos el proyecto definido, pediremos la licencia para acometer esa parte. La posibilidad es de aumentar el tamaño hasta los 10.000 metros cuadrados de edificabilidad, pero luego se verá si es todo a la vez o una parte, dependerá de la estrategia.

-¿Para cuándo sería?¿Qué calendario baraja la socimi?

-Ahora mismo no tenemos un calendario concreto. No tenemos prisa porque somos de largo plazo. Por tanto, lo que queremos hacer es un proyectos sólido. Tenemos que analizar la situación y definir el proyecto. Lo que sí que digo es que esa ampliación va a ir hacia adelante porque en nuestro ADN está aportar valor. Es un proyecto que se materializará.

-¿Qué tipo de oferta se implantará en ese espacio extra?

-Nosotros estamos enfocados en retail y no trabajamos con otro tipo de activos como pueden ser las oficinas. Tenemos varios proyectos para esos 10.000 metros cuadrados encima de la mesa y estarían enfocados, sobre todo, al mismo tipo de actividades que tenemos actualmente en un centro comercial: moda, ocio y restauración.

-¿Cómo encaja Bonaire dentro del portfolio y la estrategia de Castellana Properties?

-Actualmente, tenemos 21 centros comerciales en toda la Península Ibérica, con una cartera que tiene un valor de más de 1.700 millones de euros. Compramos el centro comercial por 305 millones, por lo que los números reflejan el valor que representa dentro de la compañía. Además, desde Castellana siempre hemos trabajado con centros comerciales que sean dominantes en su zona como Faro, Bahía Sur, Arcos o Puerta Europa y Bonaire era uno de los perfiles que nos encajaba.

-¿El segmento de los centros comerciales sigue siendo atractivo a pesar del auge del ecommerce? 

-Creo que al final lo que está haciendo la gente es adaptando el modelo. No creo que haya un cambio, sino una adaptación. Incluso las plataformas online tienden a montar tiendas físicas. Nos queda mucho recorrido. Hay cambios, pero los retailers como Inditex van a tiendas más grandes, por lo que el modelo seguirá. El comercio online es complementario.

-¿Cuáles son las previsiones de ocupación y facturación de Bonaire de cara al cierre del ejercicio?

-Ahora mismo, estamos con crecimientos a nivel de facturación y de ventas, con lo cual la perspectiva es mantener. Queremos mantener rentas y seguir creciendo en afluencia y visitantes.  

-¿Se plantean nuevas adquisiciones en la Comunitat Valenciana?

-Estamos abiertos a comprar, pero eso lo lleva otro departamento y en Comunidad Valenciana no sé si tendrán en su pipeline algún objetivo. En cualquier caso, siempre estamos abiertos a seguir creciendo.