Ignacio Resusta MADRID. A medida que los mercados pueden percibir indicios de desinflación y señales de que los tipos de interés han tocado techo, podría haber luz al final del túnel y un camino hacia la mejora de las condiciones del mercado inmobiliario en 2024. El año pasado nos enfrentamos a una inflación elevada y prolongada, fuertes subidas de los tipos de interés y una economía débil, con temores de una recesión inminente.
Sin embargo, la mayoría de los países se mostraron resistentes y evitaron la recesión, con Estados Unidos destacando por su solidez. Las tensiones geopolíticas y la quiebra de entidades bancarias siguieron planteando problemas. Ahora, el hecho de que los mercados puedan anticipar la desinflación y señales de que los tipos de interés han tocado techo, puede ser indicativo de luz al final del túnel y un camino hacia la mejora de las condiciones del mercado en 2024.
Aunque pensamos que la mayor parte de la corrección se había producido a finales de 2023, esperamos que las valoraciones toquen fondo en 2024. Las continuas subidas de los tipos de interés entre 2022 y 2023 y el endurecimiento de las condiciones crediticias provocaron una menor actividad de transacciones en los mercados de real estate e incertidumbre sobre las valoraciones.
Creemos que es posible que veamos algunos problemas adicionales, centrados en el sector de las oficinas, a medida que los edificios de bajo rendimiento se enfrenten a vencimientos de deuda y no puedan refinanciarse, lo que provocará impagos y ventas de activos en estrés. Actualmente, las tasas de impago son bajas, pero aumentan según vencen los principales contratos de arrendamiento y las hipotecas. Esto presenta oportunidades para que los inversores más hábiles accedan a activos a precios atractivos y con descuentos significativos. Sin embargo, la cuestión es si habrá suficientes compradores para los inmuebles en situaciones complejas.
Como las condiciones crediticias se han endurecido y los costes de capital siguen siendo elevados, la refinanciación de la deuda existente respaldada con inversiones en real estate y el levantamiento de deuda para nuevas inversiones inmobiliarias se hacen más difíciles, lo que presenta al mercado de deuda como otra oportunidad para los inversores. Ante la menor disponibilidad de deuda por parte de los bancos y el encarecimiento de los pagos de intereses, los inversores de los mercados privados pueden intervenir para proporcionar capital de rescate con condiciones favorables y rentabilidades atractivas.
Además, para la deuda cuyo vencimiento está previsto en los próximos años, los inversores pueden beneficiarse de una refinanciación más rentable de la misma en el entorno de tipos de interés más altos. La deuda respaldada por activos inmobiliarios para préstamos puente o préstamos para financiar el desarrollo inmobiliario puede alcanzar, en algunos casos, rentabilidades de doble dígito.
Ignacio Resusta es especialista de inversiones en mercados privados de UBS AM
